10个月打造世界第一高楼 远大集团面临三大挑战

来源:和讯| 2013-07-22 16:41:45| 作者:李宁

  和讯网消息 纵观国内外超高层建筑,三年以上已成为行业的基本建筑周期。而宣称10个月要打造838米世界第一高楼的远大集团,在多位业内专家看来,远大的速度实在令人“不可思议”。

  7月20日下午,“长沙(楼盘)天空城市基础开工典礼”启动,这标志着世界第一高楼正式进入施工期。远大集团总裁张跃当天也向外界表示,“天空之城”地下建筑时间6个月,地上4个月,计划明年1月完成基础施工,4月封顶。

  天空城市,是远大集团将在长沙打造的一座838米的世界最高楼,比目前世界最高建筑迪拜塔多40层。该项目位于长沙市望城区滨水新城,地下6层,地上202层,其建筑面积105万平方米,但基底面积只占0.9万平方米,项目将采用钢结构建筑。据此前远大科技项目披露,天空城市从16层至180层,将作为居民住宅,供4000多户居民入住;181层以上是500多套酒店客房和数个会所、餐厅;此外,大楼有45个公共大厅,13个露天花园。大楼从1层到120层设有4条4米宽的“空中街区”,总长12公里,每层2200平方米,两侧设有商店、农贸市场、餐厅、影剧院、学校、植物园等。包括1.7万名居民,大楼共可容纳3.14万人,有104座高速电梯供3万多人使用。

  90亿投资成本过低

  远大集团在发给和讯网的相关资料中显示,天空城市基础施工单位中建五局,建筑建造单位远大可建公司,投资单位天空城市投资公司。预计造价约90亿元。

  作为世界第一高楼,天空城市项目从一开始就引发外界高度关注,同时也因为种种问题而备受诟病。首先在同济大学建筑与城市规划学院教授、同济大学建筑与城市空间研究所副所长王伟强看来,90亿元投入太少了。他向和讯网表示,按照正常的建筑费用来看,90亿元的投资也是不够的,由于不清楚远大如何建造,所以详细的也不清楚。

  英国皇家特许建筑师、北京(楼盘)市建筑设计研究院副总建筑师吴晨博士也指出,一般超高层建筑,建安费(建筑安装工程费)在每平方米10000元左右,而超级超高层的造价较之更会显著提升。任何建筑都有其合理造价,电梯、电,煤气、热、空调都需要成本,远大科技的天空城市项目按建筑面积105万平方米算,折合每平方米5000元左右的成本,即便是钢结构,也可谓“匪夷所思的低廉”。

  易居中国董事局联席主席兼总裁(CEO)周忻在微博上也认为,52亿,200层,每层2600万。每层面积至少2000平方米,所以每平方米造价一万多一点。可能吗?100亿能拿下己经是奇迹了!

  据和讯网查询显示,迪拜塔的总投资为70亿美元,上海(楼盘)目前在建高度632米的中心大厦总投资也近150亿。而即便就以90亿元投资来看,对远大科技的压力也相当巨大。据媒体消息,2011年远大科技的营业收入为40亿元。至于2012年具体营收情况,远大相关负责人对此表示不便回复。而对于90亿元的投资从何而来,该负责人也同样不予回应。其仅表示,公司近期会召开新闻发布会回答外界疑问。

  有不愿具名的市场人士告诉和讯网,一般而言,作为这种超高层建筑,都是企业与当地政府合力打造的,并不单单是企业的个体行为,因此政府会予以贷款支持。

  10个月建838米“匪夷所思”

  事实上,对外界而言天空城市最大的担忧倒不是资金问题,而是建筑周期过于短暂。参与过世博园规划设计、同时参与全国多个城市项目规划的王伟强明确向和讯网表示,远大的速度简直是“匪夷所思”、“不可思议”,其他的超高层建筑也是钢结构,正常也要花费三五年,实在搞不懂远大掌握了什么核心技术。

  宝佳集团总建筑师鲁萌也指出,这么快的摩天大楼建筑速度有点不靠谱。系统不是一竿子到头的,一般12、13层就得变一下,包括水系统、暖系统等等。而且楼是有沉降过程的,比如说一个楼10层时是一个重量,100层是一个重量,会造成下面地基基础的变形,隻有沉降稳定了才能再往上盖,这些都需要时间周期,不是人定胜天的。

  吴晨也向和讯网表示,超级超高层的建造是非常复杂的系统工程,需要对其进行严格的超限审查或者是性能化设计,以解决相关问题和困难,1年时间确实太快了。

  和讯网公开查询,深圳(楼盘)最高地标京基100建筑周期花费三年多,而广州(楼盘)地标西塔建筑周期也整三年,上海正在建设中的最高地标中心大厦建筑周期从2008年到2014年。英国《经济学人》杂志对比了目前20座摩天大楼的建造时间,平均所需时间为5.3年,即便是最短的美国帝国大厦也需要1年零2个月。

  用何技术10个月能迅速建成838米的高楼?远大科技并未就此明确向外界表示,但公司总裁张跃显然对前景充满乐观。他在7月20日当天还表示,明年的5、6月份天空城市就可以住人了,到7月份的时候,这里面已经是熙熙攘攘,灯火通明,鸟语花香的这么一个地方了。张跃认为,“进度,是天空城市面临最大的一个挑战。”

  运营成本高导致经营难

  然而,在外界看来,远大还面临着多重难题。上海易居房地产研究院副院长、财经评论员杨红旭指出,陆家嘴(600663,股吧)多幢超高层,都因97年亚洲金融危机而停滞多年。现在全国最高的上海国际金融中心,日本企业投资的,建建停停,历经十年左右。长沙,除了湖南卫视,经济、财政、地产诸多领域皆无亮色。建设过程,道路坎坷。建成之后,也不一定实现赢利经营。

  他具体指出,天空城市距市中心15公里,绕城高速之外,纯属农村,太偏了!另外,小公寓中档公寓高档公寓豪华公寓,一窝子住宅,如何定价才能赚钱?卖给谁?王伟强与杨红旭的观点相似。他向和讯网表示,超高层建筑的运营维护费用非常之高,像迪拜塔,它主要是办公楼、酒店以及高级公寓,这样才能支撑起日常的运营费用。天空城市包括各种档次的住宅公寓,很难想象这建设的是摩天大楼。

  有测算显示,超高层建筑维护费用是一般建筑的3倍以上,没有足够的财力根本无法驾驭这个庞然大物;超高的维护成本自然会推升摩天楼的租金,摩天楼的低入住率问题困扰很多国家,尽管“迪拜塔”是阿联酋的骄傲,但在英国泰晤士报看来,用“鬼楼”形容它的低入住率最为不过。

  不仅如此,著名地产商、华远地产(600743,股吧)董事长任志强对天空城市的前景也有所担忧。他认为,“天空城市”建起来不难,经营难。吴晨也向和讯网表示,摩天楼的经营确实存在难度。而根据摩天城市网发布的《2012摩天城市报告》显示,目前中国在建的摩天大楼有332座,还有516座是已经完成了土地拍卖、设计招标,或者已经奠基,而美国在建及规划的摩天大楼只有30座。这意味着,在未来的十年之内,中国将会以1318座超过152米的摩天大楼总数傲视全球。

  蜂拥而立的摩天楼并不是好现象。早在1999年,德意志银行驻香港分析师劳伦斯首度提出了“摩天大楼指数”的概念。他发现。经济衰退或者股市萧条,往往都发生在新的摩天大楼落成的前后。一般情况下,政府宽松的货币政策,往往会鼓励一些大型项目的产生,但是过度投资和金融投机也会相伴而生,当泡沫即将危机经济时,政策就会转为紧缩来应对危机,这也就使得摩天大楼的完工,成为政策转向与经济衰退的先兆。

  由此,“摩天大楼指数”也被称为“劳伦斯魔咒”。随着外界对中国经济转型的预期,中国传统的高增长模式或将难以为继,在可预期的未来,中国经济驶入慢车道将是大概率事件。而“劳伦斯魔咒”是否将在中国印证,远大的“天空城市”能否符合预期,时间或许能证明一切。

  作者:李宁

责任编辑:AP011

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