广州第二季度卖地溢价率下降 土地市场真降温了?

来源:网易| 2017-06-28 14:54:07|

  网易房产讯在4月后采取“竞自持、摇号”的新模式卖地后,广州最火的住宅用地方面,溢价率总体有所下降。据网易房产不完全统计,卖地新规后,广州已有11宗地块(包括商业、住宅地块)底价成交,持续“高温”土地市场降温了,事实是否如此?

  但广州中原研究发展部监控却显示,广州的土地供应总量同期下跌,其中,住宅用地的出让面积更是近4年最少,出让成交金额却同期增加3.4倍。

  另外,网易房产发现,底价成交的土地,大部分属于定向出让。业内人士也指出,土拍加入了“竞自持”模式后,反而是降低了市场可售总量,市场供不应求的困境不会得到改善。

  广东省房地产研究会副会长韩世同接受媒体采访时指出,在目前土地出让新规下,土地的价格、配建面积甚至自持的比例都已经有明确的规定,完全是政府定价。市场价格的自发调节机制失效,目前的土地出让价格不能反映市场真实情况,反而不利于调控对症下药。

  住宅用地供地增加?并没有

  土地出让面积为近4年最少

  虽然2016年11月国规委曾强调将加大用地供应,但从广州中原研究发展部监控显示,广州上半年用地供应量甚至不及2016年同期,同期下降3.9%,相比起2014年同期供应更是 “腰斩”。而土地总出让金477亿,同期增加1.5倍。

上半年广州宅地大卖365亿 同比去年上涨3.4倍

  近4年广州土地总供应情况

上半年广州宅地大卖365亿 同比去年上涨3.4倍

  近4年广州土地总出让金情况

  其中,最重要的住宅用地方面,成交面积为95.6万平方米,未出现流拍现象。出让金总额为365亿,比去年同期增加3.4倍,成交总价为近4年上半年最大值。而出让面积为近4年最少,广州整体宅地出让价格提升明显。

上半年广州宅地大卖365亿 同比去年上涨3.4倍

  近4年广州宅地成交情况

  另外需要指出的是:一.大批用地属于定向销售范围;二.土拍加入了“竞自持”模式。

  多宗地块底价成交 市场降温?

  实为定向出让地块增多

  2017年上半年底价成交的住宅、商业地,大部分为定向出让地块,均对竞买人提出详细的要求。

  5月出让的思科智慧城巨无霸商服地块底价成交,占地面积达264619平米,其中出让宗地面积140402平米,地块出现了“定向销售”“产城融合”的出让条件,以该宗出让为例,其要求地块居住用途物业的50%销售对象须为在广州国际科技创新城注册的企业员工。

  另外,5月底出让的增城区新塘镇塘美村后底山033号地块,提出了“需经过村民委员会同意”的条件,一位不肯透露姓名的房企人士表示,多家房企曾来考察过该地块,但村里告知已谈好合作商了。

市场降温了?增城塘美村地块底价成交!楼面价仅8007元/平

  而商业地方面,基本为底价成交,均对竞买人提出营收考核、须把总部迁往该区、需自持部分面积若干年或者是限定所属行业等苛刻的出让条件。

  卖地新规杀死高地价?

  竞自持争议大 可售部分或被成本转嫁

  今年4月,为了严控高地价,广州市国规委推出系列组合拳抑制高地价,除了采用“竞自持、摇号”新的土地拍卖方式,还采取降低购地资金杠杆的措施,包括提高保证金缴交比例、严格审查购地自有资金等。

  白云“鱼苗场”地块率先实行“竞自持、摇号”方式拍卖,随后,萝岗、增城三宗地块出让也加入到“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的阵营,自此,广州土地交易进入“新玩法”时代。由于有最高地价的限制,按照以往楼面价的算法,白云鱼苗场、黄埔长岭路、增城庆丰村三宗宅地溢价率仅为40%、47%和89%,地价是控制住了,但拿地的自持面积全部超过一半。对于自持面积的部分,地块不能在公开市场自由交易,也不能解决落户等问题。

  高达50%的自持比例带来的成本谁来买单?方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,其实自持多少都不合理,结果反而是降低了市场可售总量,市场供不应求的困境不会得到改善。广州中原研究发展部也提出一个重要的问题,由于房产涉及户籍、学位、交易转让等问题,因此在当前阶段更多买家倾向购置住房,如何盘活自持部分,对于开发商而言仍是待解决的问题。据悉,去年12月万科以100%支持竞得的北京海淀区地块,与小米合作开发仍然没有具体的进展。

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