“国家加强调控致地价上涨50%”并非简单的误读

　　土地新政发出绿黄红三大信号

　　绿色信号——力推绿色GDP，“摊地烙饼”发展工业时代宣告终结

　　黄色信号——近压过猛上涨，远保健康发展，房地产须谨慎通行

　　红色信号——严管“地根”，冲红灯者须小心“乌纱帽”或背刑责

　　引言

　　连日来，有关“实施土地新政地价将上升50%”话题被炒得沸沸扬扬，预测地价将上涨50%的消息出现在各大媒体的显著位置。这一说法引发市场强烈反响，一些媒体甚至下结论说地价大涨势必引来房价的进一步大幅上升。随后，国土资源部政策法规司官员出面澄清，50%的上涨指的是原来低价出让的工业用地，而房地产用地出让价格将与目前水平基本持平。

　　地价走势，为何如此牵动人心？这只是简单的误读吗？不！记者认为，抛开地价上涨的具体幅度之争，透过国家此次最新出台的土地新政，提高用地成本是大势所趋，从中传递出将深刻影响未来经济走势的三大信号。

　　绿色信号——力推绿色GDP，“摊地烙饼”发展工业时代宣告终结

　　就像下棋，有的落子看似突然，其实是棋局走势使然。工业用地的出让价格将提高40%到60%，恢复到基准地价的水平，这意味着靠放羊式“摊地烙饼”发展工业的时代已经终结。

　　随着城镇化、工业化的加速发展，中国人均耕地已减少到1.4亩，还不到世界平均水平的40%.我省人多地少，情况更为严峻，人均耕地面积只有0.46亩，不及全国平均水平的一半，也远低于联合国划定的0.8亩的警戒线。为了保障粮食安全，中国实行了“最严格的土地管理制度”，再加上房地产项目与工业园区对建设用地强烈需求的拉动作用，土地供求关系日趋紧张，价格不断攀升。

　　“但就工业用地而言，情况则完全不同。目前，工业用地出让最低价是按基准地价的70%确定的，而在实际操作中，各地为了招商引资，往往推出超低地价，甚至‘零地价’。这次地价成本的提高，对工业用地价格影响较大。”国土资源部有关人士指出。

　　当前经济运行中存在的一个突出问题，是固定资产投资增速过快。这个问题不解决，就会增大经济波动的风险，危害经济健康发展。而从实际情况看，固定资产投资增长过快，特别是一些低水平重复建设项目能够上马，一个重要原因就是土地“闸门”没能真正把住。据国土资源部最近公布的信息，2005年国土资源部执法检查发现，2004年9月以来，一些城市的违法用地少的在60%左右，多的甚至达到90%.

　　一些地方竞相低价出让工业用地，甚至实行“零地价”，不仅造成恶性竞争、重复建设，而且导致工业用地需求膨胀，有些地方已出现盲目扩张的势头。目前，在整个用地结构中工业用地偏多，利用强度偏低，造成土地隐性闲置和浪费。国土资源部有关专项调查发现，各地工业用地利用强度普遍偏低，即使在一些经济发达地区，不少工业项目用地容积率也只有0.3到0.6，投资强度每亩只有几十万元。

　　这种高投入、高消耗、低产出的粗放型增长方式，曾使广东付出沉重的代价。以土地消耗为例，1996年以来，我省平均每年建设用地超过50万亩，GDP每增长1个点，就要消耗土地5万亩。如果仍然是这种增长模式，要实现我省人均GDP到2020年再翻两番的目标，至少要消耗10多倍的投资、4亿多吨的标煤，使用相当于深圳、珠海、东莞三市6000多平方公里面积总和的土地，这显然是难以为继的。值得庆幸的是，广东实现了“平稳的经济转轨”，使投资拉动经济特征逐步弱化，开始转入以市场驱动为主的增长新阶段。

　　有业内人士分析，随着土地“闸门”进一步收紧，土地资源将更加稀缺，项目“落地”也会更难，各地在选择投资项目时将优先考虑那些占地规模小、土地利用率高、投资回报快而利润丰厚的项目，想方设法用更少的土地获得更多的收益。

　　加大土地调控力度，进一步收紧土地“闸门”，从当前看，可以防止固定资产投资规模过大、增长速度过快，避免经济增长水平大起大落；从长远看，能够形成一种“倒逼”机制，促进经济社会发展转入科学发展的轨道。总之，其对宏观经济的影响不容小视。

　　黄色信号——近压过猛上涨，远保健康发展，房地产须谨慎通行

　　尽管这次政策调整从理论上讲对房地产地价的影响不大，但有专家指出，在实际中还是会带动房地产价格的上涨。这是因为，中国土地调控新政根本宗旨在于进一步紧缩“地根”，这将从预期上减少新增建设用地供应量，“闻风即涨”的房地产市场不可能没有反应。

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