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误区
“差额20％”不一定高于“全额1％”
有关二手房交易个税征收的报道刊登后，还有一个误区是个别媒体过分强调“20％”这一比例，却没有分析其征税的基准。其实，按交易差额20％征收个税不一定就比按照交易总额的1％征收所缴纳的税款要多。
如果市民原以50万元购入的二手房，现在以52万元的价格出售，按照核实征收方法，个税金额为（52万－50万）×20％＝4000元，而按照核定征收的方法，个税金额则为52万×1％＝5200元。这种情况下，则照交易总额的1％征收的“核定征收”法所需要交纳的个税金额比“核实征收”法的还要多。
由于目前两种个税的征收方式同时存在，一些“精明”的纳税者都会尽量“就低”纳税。据了解，目前广州市民卖房的盈利较大，采取核定征收办法比据实征收办法所交的税少。但随着政策的改变，这种合理避税的办法可能行不通了。
特别提醒
个税征收可扣除装修贷款利息
根据国税总局发布的《个人住房转让所得征收个税通知》（以下简称《通知》），市民卖出房屋时，装修费、贷款利息、公证费等可以扣除在合理费用中，免征二手房转让的个人所得税。《通知》中规定了住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等都是合理费用。而且，装修费最高可扣除的额度达到原房屋价值的15％，其中公有住房和经济适用房的装修费扣除最高额度为15％，商品房和其他住房则为10％。如市民购入一套50万元房屋，在两年内以60万元卖出，中介费2万元，装修费5万元，房贷利息1万元。那么他扣除所有合理费用后盈利只有2万元，征收4000元的个人所得税。如果装修费超过7万元，那么就可以免征个人所得税。
但市民在申报扣除该费用时，须提供税务统一发票，发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。而购房款里已含有装修费的，即购买带装修房子的，装修费不能减扣。
征收规定
有关二手房转让个税征收的规定
一、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关有权依法根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
（一）房屋原值具体为：
1。商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2。自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3。经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4。已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
5。城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房［2003］234号）等有关规定，其原值分别为：
（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
1。支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人是一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15％；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10％。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
2。支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3。纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
相关链接
住宅自用五年以上免个税
目前，广州二手房转让个人所得税的征收按照两种情况执行。第一种情况为核实征收，即纳税人能够提供合法、有效的售房、购房合同和房产原值凭证等证明材料的，可根据交易差额的20％征收。第二种情况是核定征收，不能提供相关凭证的，按照交易总价的1％征收。（非普通住宅按交易总价的1.5％征收）。
为鼓励个人改善居住条件，促进我国居民住宅市场的健康发展，国家规定，个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；对出售自有住房并在出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房应缴纳的个人所得税，按照其购房金额占原住房销售额的比例全部或部分予以退税。 |
