活动策划:柯鹏李和裕

　　主持:李和裕

　　嘉宾:赵晓霞

　　上海代书投资咨询有限公司副总经理

　　自从去年三季度传出房贷政策从紧的信号后，今年楼市在这一轮“冲击波”作用之下正式迈入房贷紧缩期。本周，上证第一演播室就此邀请专业人士为购房者提些建议。

　　资金审慎开闸

　　主持人：眼下银行房贷是否有所“解冻”？

　　赵晓霞：与去年年底相比，“解冻”是事实。由于去年四季度猛刮“控贷风”，不少银行到年底出现了无钱可贷的情况，也使得居民贷款购房一度受限。而元旦过后，房贷就属于新一年的资金计划范畴了，此前一些表示贷款额度不足而推迟放款的银行恢复了放贷，个人购房贷款审批后无款可放的情况没有了。当然，目前银行放贷以“审慎开闸”为原则，因为与往年不同，今年各银行需按季度上报贷款额，也就是将全年额度分配至每季度，而非原先的全年考核，由此银行的风险意识明显提高，坚持调控的意味十分浓厚。

　　利率顾虑较多

　　主持人：您目前接触到的贷款购房者情况与去年四季度相比是否有变化？

　　赵晓霞：去年二季度以来，楼市交易持续升温，政府的调控措施也是层出不穷，国家多次动用金融货币工具对市场进行调控，主要是为了防止通货膨胀和抑制流动性过剩，而楼市主要是受“第二套房房贷政策”影响，四季度交易量萎缩。我们公司二手房业务较多，由于目前房产中介业务转淡，元旦以来我们的业务也不算多。不过，从所接触到的贷款购房者情况来看，首次购房者申请房贷与以前相比变化不大，但第二次购房者受到的影响就较大，计较贷款成数下降的倒还不多，可利率成为焦点问题，由于现在银行完全按照基准利率上浮的要求办，使得一批购房者的顾虑加大。

　　个贷仍获支持

　　主持人：今年银行继续提高房贷门槛，这对购房者会有什么影响？

　　赵晓霞：今年一季度银行贷款目前已开始投放，但开发商和投资者所期待的贷款松动局面并未出现，基于国家政策，首付比例、贷款利率与以前相比，都有较大幅度提高，各家银行审贷也都很严。不过，我们也从四大国有银行上海分行了解到，它们今年贷款总额指标已经基本明确，并不比去年减少多少，有的甚至有所增加；而一些小型商业银行受资金面影响，如现在银行的准备金率已提至15%这一历史新高，所以这些银行的放贷动作可能有所“收敛”。此外，国有银行均表示，对房贷的审批仍一如既往。一些银行甚至称，即使贷款总额再收紧，也会全力支持个人购房贷款，要收也收公司贷款。

　　“擦边球”难度大

　　主持人：面对现在的房贷局面，可以给购房者哪些建议？

　　赵晓霞：对向银行申请贷款的购房者来说，我认为了解自己的资信情况以及弄明白现在的“第二套房房贷政策”是很有必要的。去年9月底“第二套房房贷政策”出台时还只是个纲领性的通知，但2个月不到，又出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，央行把房贷细则订得很细，操作性的加强也说明了此次政策执行力度的不同。而现在一些购房者依然搞不清“第二套房”的执行标准，比如第一套房是公积金贷款的也要计算在列，婚前一方买过房而再要买婚房的也算第二套等。如果说去年四季度时各银行对“第二套房房贷政策”的落实还有些混乱情况，今年则已经是全面严格执行，购房者难打“擦边球”。政府的目的就是不直接加息而通过房贷政策变相提高购房成本，从而抑制需求、控制房价。当然，房贷政策除了打击到投资需求外，对改善性需求造成的压力也很大，据悉现在有关方面正在收集这方面的反馈信息，但要改变现在的房贷局面可能性很小。(柯鹏 李和裕) （来源：上海证券报）