日前，国家税务总局公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产企业预售收入的预计利润率做了调整，由原来的非经济适用房不低于15%调高到20%，经济适用房维持3%。

　　对此，有关专家称，此项政策并非新政，而是对以前政策的修正，可能对房地产上市公司现金流产生一定压力，但总的税收负担没有加大，对房地产企业影响有限。

　　收紧房企现金流

　　《通知》对非经济适用房开发项目的预计利润率做出规定：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。

　　万联证券副总经理黄鹏分析说，新规定对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，这使得企业预缴所得税的金额有所增加，但增加不多，压力也不会太多。

　　中金公司房地产行业分析员白宏伟也表示，由于仅是预缴所得税，项目完工后将重新清算调整，因而并非新税务负担，只是对房地产开发商的现金流要求更高。

　　《通知》明确指出，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

　　黄鹏指出，新政规定房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，与以前的规定相比，使得预缴所得税周期有所提前，也即企业支出提前，对资金形成一定压力。

　　国泰君安的一份相关报告指出，房地产开发商预售房款必须预缴所得税是2005年就执行的调控政策，从总体上看，开发商项目资金杠杆空间被挤压的趋势不变，也会因为现金流影响而使得资金竞争优势加剧。

　　对房地产公司影响不大

　　记者了解到，目前房地产企业的税收预缴已经按照上述标准执行。据万科A内部知情人士分析，利润预缴税早前就有规定，不过比例是15%-20%之间，现只是将比例提高到最高限度，而由于两税合并，使企业所得税从33%降为25%，企业实际所缴税反而下降，这种预缴比例的提高对公司现金流影响不大，但会对外资企业有影响。

　　中金公司房地产行业分析员白宏伟也表示，对比新出台的税收政策，新的内容与目前正在执行的房地产税收政策并没有太大区别，目前企业基本都是按照季度缴纳税款的，而列表中的预计利润率也和目前缴纳额度没有发生大的变化，对房地产上市公司影响不大。

　　对于房地产公司的影响，黄鹏则有不同的看法。他认为，这个政策对本身就有资金压力的房地产企业影响会比较大。国家出台这个政策可能也出于担心房地产企业增长过快，一季度房地产开发投资增长速度达到32%，固定资产增长速度达到了25%，相对来说还是比较高。

(编辑：娃娃)