汤臣一品被调查背后：整治“捂盘”刻不容缓

　　对与全国楼市来说，汤臣一品是高房价的典型，而对于上海楼市而言，汤臣一品则是涉嫌“捂盘惜售、虚假销售”的最新案例。

　　从6月5日房地局发文宣称将调查汤臣一品等三个楼盘至今，上海地产界正面临着自2005年以来又一次大规模的整风运动，此次整风过程中，楼盘高定价也被纳入罪责之一。

　　而“汤臣一品”被调查背后，实际上是上海楼市面临的新一轮过热压力。如何释放潜在供应量，防止楼市可能再度出现的价格快速上涨，已经变成了当务之急。

　　“汤臣一品”暴利有多少

　　“汤臣一品”是小陆家嘴黄金地段少有的几个住宅楼盘之一。记者了解到，陆家嘴金融区最初全部土地性质皆为商业办公用地，直到1996年左右恰遇房产开发低谷此后又有亚洲金融风暴，浦东地区房地产开发也陷入困境，于是，浦东新区政府为了招商引资将一部分土地用地性质从原来的办公用地转为住宅用地，汤臣所在的X4-2地块以及鹏利海景公寓所在的X5-2、X5-3、X5-4地块都属于这种情况。这直接成就了“汤臣一品”高达7的容积率。也正因为如此，汤臣一品所在的地段可谓“稀有”。

　　汤臣集团主席徐枫称，汤臣在浦东基本上属于只贡献、不产出的状态。“我们前后在浦东投下20亿美元，还没有从浦东赚走什么大钱。整个浦东的投资，一直到去年才汇出1亿多人民币到香港……”汤臣集团执行董事汤珈铖也曾公开坦言，“‘汤臣一品’才是汤臣获利的主要项目。”

　　换句话来讲，汤臣集团能不能挣钱，主要就看汤臣一品了。因此，汤臣集团极其不愿“贱卖”汤臣一品，徐枫说，愿意出租，但是绝不降价。

　　事实上，汤臣一品的利润确实丰厚。

　　资料显示，汤臣一品所在的“陆家嘴金融贸易区X4-2地块”，由汤臣集团自上海富都世界有限公司手中获取。当时的该幅土地出让金为5820万美元，由汤臣集团与永欣投资有限公司分别以80%、20%的股权共同持有。至2005年1月，汤臣集团宣布以1800万美元代价将余下的20%股权购入。因此，汤臣为这一地块总共付出7620万美元，约6亿元人民币的土地代价。按照汤臣一品142000平方米总建筑面积计算，汤臣一品的楼板价应该是4225元/平方米，是现在出售均价11万元/平方米的3.8%。也就是说，汤臣一品的房价是此前的楼板地价的26倍。

　　即使所有建筑材料全部取自顶极，汤臣一品的成本价格也决不会超过3万元/平方米，汤臣至少可以在这一楼盘赚到数十亿的利润。

　　调查重点在“捂盘”

　　房地局对于汤臣一品的调查理由包括两点，一是价格虚高，有捂盘惜售嫌疑；二是签约销售环节有虚拟交易、自我炒作之嫌。

　　汤臣涉及虚假销售的理由是“开盘至今，网上显示签约3套、签订定金合同3套，同时，网上撤销3套定金合同，撤销率列全市所有在售楼盘前列。”

　　徐枫6月7日在伦敦接受采访时解释说，购买这三户的是同一人，也都付了定金，因不想被曝光，用的是开曼群岛之类的海外公司名义，但官方不同意，也不同意外国人投资，最后只好取消交易。

　　上海房地产交易中心的资料显示，“汤臣一品”在2006年8月、2006年11月份、2007年2月售出三套住宅，分别是花园石桥路28弄8号3801室，建筑面积979平方米，由“爱博乔国际有限公司”购买；1601室，597.57平方米，买家名为“古媋糴”；3101室，597.57平方米，买家名叫“李放”。

　　根据汤臣总经理徐彬介绍，第一个买家来自东南亚，而第三个买家来自香港；至于中间那个买家“古媋糴”，就是徐枫口中订购3套后又取消的人，记者了解到，此人为女性，是一名台湾企业家，此前曾一度担任台湾某上市公司副董事长，这一资料与此前徐彬介绍中的买家“来自台湾”相符。

　　由于去年7月的171号文件明确规定境外买家只能购买一套住房，徐枫的解释能够成立。至少从表面来看，汤臣集团虚假销售似乎并不成立。

　　那么，汤臣的另一项嫌疑“捂盘惜售”能否成立呢？

　　从房地局的通知可以明显看到，此次专项整治的重点是检查和处理房地产开发企业的“捂盘惜售”行为，包括已达预售标准不办理网上认证、不申请预售或已办理网上认证未在规定时间内申请预售；已取得预售许可证不开盘或已开盘拒绝对外销售；以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘的行为。

　　此次房地局调查点明的三个楼盘：一个撤销率过高，一个虚拟预订、另一个则是价格过高，分别反应了房地局罗列情况中的三种典型。其中“挂牌价格畸高”首次出现在捂盘行为名单之中。而按照房地局的说法，汤臣所谓的捂盘行为应该属于“挂牌价格畸高”。也就是说，汤臣集团有通过挂出不合理的高价的方式故意不销售。

　　早报记者调查过程中可以感受到，汤臣对于楼盘的确相当“珍惜”。记者日前前往汤臣一品接待中心，对方表示，不接受记者采访，而看房则必须“至少提前2到3天”；记者了解到，汤臣对于自己的客户身份相当挑剔，以售楼小姐的话来将，就是“不是每个预约客户都会受到邀请看房。”

　　浦东房地产经济研究中心主任李战军表示，以政府现行法律法规来看，并没有给开发商楼盘定价具有任何约束，从这个角度来讲，汤臣的天价“既不违法也不违规”。但是，李战军指出，此番调查汤臣，主要目的在于警示，提醒现在正在开发楼盘的开发商，不得定出过高的价格，否则就会有“捂盘”之嫌。