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广州市房管局知识栏
案例 刘先生欲购买在某中介公司放盘的一处物业。经协商后，刘先生与卖方及中介公司签订了《房屋买卖协议书》（以下简称《协议书》），约定：“在该物业产权交易过户完成或卖方交付该物业予以买方前，卖方需付清一切有关该物业之杂费（包括水、电煤气、电话、物业管理、设备开通、物业基金以及银行贷款本息）。”
按照《协议书》约定，刘先生支付了首期款和中介服务费，并拿到了物业钥匙。一直忙于装修的刘先生突然收到该物业管理处的催费通知，包括物业管理费、杂费、水费、公共电费等拖欠费用共1000余元。信守买卖协议的刘先生非常生气，催促中介公司尽快解决此事。中介公司向卖方征询后答复刘先生：“卖方称由于产权交易过户拖延时间过长，买方应共同承担期间由其多缴的银行贷款利息，否则对拖欠物业管理费、杂费等费用的支付问题不予理睬。”
刘先生认为卖方要求不合理，向广州市房地产中介服务管理所投诉中介公司办事不力，损害其利益。后经广州市房地产中介服务管理所调解，中介公司愿意在买方提供物业管理处出示的有关费用拖欠证明、收据以及发票的情况下，代卖方交清上述款项。同时中介公司也表示：《协议书》中没有约定产权交易完成的具体时间，公司一直都尽力促成此宗交易，所以不认同卖方拖欠费用的理由。同时，中介公司还表示将向卖方追回其拖欠的物业管理费、杂费等费用。
房管局说
本案例纠纷产生的根源在于卖方拒交拖欠的物业费用。卖方的理由是中介公司办理产权交易过户时间长，以致其多付了银行抵押贷款利息；但是中介公司对此答复是《协议书》中并没有约定产权交易过户完成的具体时间，而且公司一直都在尽职尽责地办理交易过户手续，卖方多交银行贷款利息并非他们的责任。按照已签《协议书》中的条款，卖方没有任何理由拒交上述拖欠费用。
中介公司为保障买方的利益，作出在买方提供物业管理处出示的有关费用拖欠证明、收据以及发票的情况下，先由公司代卖方交清上述款项，然后再向卖方追回其拖欠费用（必要时通过法律途径）的做法是积极负责的。但我们要注意的是，如果签订房屋买卖合同时，能就交易过户完成的时限、超过时限之后产生的银行抵押贷款利息和物业使用、管理等费用的处理方式等问题做出约定的话，上述纠纷是可以避免的。
合同小常识
1。当事人依法自愿订立合同的，任何单位和个人不得非法干预。
2.采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，采取合理的方式提请对方的注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
（黄颖 穗房宣）
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