万丰花园君雅大厦车位因开发商抵押而被全数拍卖，无奈的业主向法院提交执行异议书

　　被作为公共配套建设的地下车库也可以被分离拍卖？市内万丰花园的业主就不得不面对这种尴尬。开发商把小区内君雅大厦地下负一、二层的公共配套设施抵押给了银行，发生纠纷后，法院又把这些地段拍卖给了第三人。日前，业主们联合向海珠区法院递交了执行异议书，并获法院执行局受理。

　　万丰花园君雅大厦地下负一、二层当初规划时，被划为公共配套的设备层、车库和人防工程。但开发商在建时就把这两层抵押给了银行。两者其后发生纠纷，开发商被银行告上法庭，法院判决开发商败诉，并查封了开发商的所有房产。

　　今年5月，海珠区法院下达拍卖公告，包括了这些原来地下车库的位置。业主们虽然递交了拍卖异议书，但法院没有采纳，并以1170万元的价格将其拍出。

　　眼见车库全部就要易手他人，前天，大批业主联合上书法院，希望撤消拍卖的决定。

　　业主在执行异议书上写道：根据1997年3月1日起实施的《广东省城镇新建商品房交易价格行为规定》：开发商应承担开发小区内基础设施和公用设施配套建设费用作为商品房的成本，包括在商品房销售价格构成内，明码实价一次告知购房者。因此，如果开发商没有将车库及人防工程的投入作为成本包含在商品房销售价格中，应当在合同中向购房人明示，否则可以推定已将建设费用摊入商品房价格。

　　由于万丰花园的开发商此前没有向业主公示建设成本等，因此业主们认为，地下车库的建设费用事实已经由业主分担，法院拍卖业主已经分摊建设费用的公共配套设施是不适当的。

　　目前，业主们正热切期盼法院的回复。

　　法律专家详细剖析《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》不少模糊说法——

　　难分配建车位与增建车位是“硬伤”

　　“我们经过法理研究，发现《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》(下称《规定》）最大的‘硬伤’在于，未区分规划强制配建的车位和发展商自愿增建的车位。”昨天，广州市律师协会房地产专业委员会律师陈敏接受了记者专访，以其专业从事房地产法律实践十多年的经验，对《规定》的条款进行逐一解析。陈敏尖锐地指出，第十四条对这两种性质完全不同的车位，却作出相同的规定，既侵犯业主的权利，又侵犯自愿投资建设自有车位的开发商的权利。规划强制配建的车位不能自由流通，《规定》却规定它在初始登记后可以自由出售，因此，侵犯了业主以指导价享用政府规划设施的权利；自愿投资建设自有车位的开发商不受规划的强制性约束，也未享受免地价和市政配套费的优惠，本应自由出售车位，《规定》却对其出售行为作出与建设配建车位的开发商同样的规定，因此侵犯了投资人的权利，更遑论鼓励该投资行为。

　　以下是点评详情—— 

　　第三条：房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要

　　点评：只要将房屋和车位分开出售，这一点就不可能做到，因为不可能强迫业主在卖房的同时卖车位

　　本报跟踪的现状是：卖方只认钱不认人，基本上谁都可以买

　　第四条：房地产开发企业或者其他房地产开发单位开发的房地产开发项目的车位、车库不得预售

　　点评：不得预售就不得销售。否则，规定不得预售就没有任何意义

　　第五条：房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属

　　点评：初始登记在发展商名下的商品房并非一定是发展商的自有物业，如架空层、地下防空设施的初始登记都登在发展商名下，实际上全部已预售的商品房的初始登记都在发展商名下，根据初始登记确认商品房的权属是不可思议

　　第五条：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得擅自出售或者出租

　　点评：这是不需要规定的，首先，占用业主共有道路或其他场地用于停车的行为是违反规划法的行为，其次，只要房管局不给发展商颁发预售许可证或房产证，他也没法出售或出租

　　本报跟踪的现状是：像白云路50号辉煌大厦的公共绿地出租给个人承包停车业务的事例屡见不鲜

　　第六条：房地产开发企业或者其他房地产开发单位申请商品房预售，必须按规划用于停放汽车的车位、车库的相关信息填报完整的楼盘明细表和项目概况，并在“阳光家缘”（http://g4c.laho.gov.cn）网站公示

　　点评：应当公示的是规划强制配建部分及发展商自愿增建部分

　　本报跟踪的现状是：业主反映在网上查不到详细信息

　　第七条：房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租车位、车库的，应当将出售或者出租方案在建筑区划内显著位置公示30日，并将出售或者出租方案报房地产行政主管部门备案

　　点评：既然规定车位不得预售，那么出售或者出租方案就不可能在预售时公布，而在业主买房以后再公布，无论是多么不合理的方案，业主都只能接受，不能因为对车位的出售或者出租方案不满而卖掉刚刚购入的房产。所以规定不能预售的车位可以出售会引发很多矛盾

　　本报跟踪的现状是：地下停车场莫名其妙被“大业主”整层卖掉了

　　第八条：房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。房屋所有权人出租房屋时，所拥有的车位应当首先满足承租人的需要

　　点评：有什么权利作这样的规定？如果车位可以出售，那么车位买受人可以自由处置车位，出租给谁是他自己的自由，别人要干涉就是侵犯车位买受人的物权，所以说，只要让配建车位自由流通，配建的规划目的就必然不能实现    第九条：车位、车库房地产权证应当注记权属人已购买本房地产开发项目房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号。人防工程中车位、车库的房地产权证，需注明相关使用注意事项

　　点评：人防工程的产权证不可能注明该物业是车位、车库的，这样规定是否暗示人防工程用作临时车位的可以出售？

　　本报跟踪的现状是：卖方告诉业主，人防工程车位，不负责办房产证

　　第十条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库不得擅自改变使用功能

　　点评：没有政府部门配合，怎么改变功能？如果业主想哄抬车位价格，空置就行了，谁管得了？

　　本报跟踪的现状是：大量所谓已售出的车位，“擅自”长时间空置

　　第十一条：房地产开发企业或者其他房地产开发单位违反本规定导致不能办理车位、车库房地产权证，造成购买人损失的，依法承担相应法律责任

　　点评：这个条款是多余的，因为按这个文件规定，有能力导致不能办理车位、车库房地产权证的只有政府

　　本报跟踪的现状是：9月23日，富景花园发展商在房管局办车位证突然被停，向本报诉苦

　　第十二条：政府有关行政管理部门在各自的职责范围内，加强对房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库出售和出租情况的管理。对未按本规定执行的房地产开发企业，要求其整改并退回违规所得，并在网站和新闻媒体上曝光。违规行为记入诚信档案，并向相关行政管理部门通报

　　点评：最重要的是政府要公布配建车位的规划依据以及增建车位的土地公开拍卖情况

　　本报跟踪的现状是：有业主多次投诉，主管部门懒理

　　第十四条：房地产开发企业或者其他房地产开发单位投资建设的地上停车位，未占用业主共有的道路或者其他场地的，依照本规定执行

　　点评：从这个条款就可以看出，车位有两种！只是政府对两种不同的车位作相同的规定

　　本报跟踪的现状是：业主分不清车位哪些是配建哪些是增建

　　第十五条：房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库不能满足业主需要的，鼓励房地产开发企业或者其他房地产开发单位根据房地产开发项目的建设规模，提供部分机动的车位供临时停放车辆使用

　　点评：房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库不能满足业主需要，说明规划不合理，改规划就得了，为什么要指望发展商对政府的规划缺陷进行补救？

　　本报跟踪的现状是：本报已报道的多例“只售不租”仍在进行中

　　关键一句总评：将配建车位和增建车位放在一起规定，永远说不清。

　　问立场？问法理？问执法？问公平？问后果？

　　车位5问，房管局能应答吗

　　■新闻继续追·放任卖车位是政府不作为

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　　本报《放任卖车位是政府不作为》报道引起强烈反响，本报将继续关注事态进展，欢迎各界人士提供更多的在车位非法交易中的有关证据、线索，并发表对此乱象的观点和意见。热线电话：87776887邮址：53999878@qq.com

　　车位 问，房管局能应答吗

　　本报讯 记者赵亚洲报道：昨天一大早，曾被本报曝光的海珠区富景花园的发展商，向本报“申冤”称，他们卖的停车位是合法的，符合广州市房管局的规定，该局也正在给他们的60多个车位办证，现在很多业主抵制卖车位，该发展商觉得很委屈。该发展商一位姓黄的女负责人，提到今年3月出台的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》（以下简称《规定》），作为其卖车位的“护身符”。希望报社帮发展商“出个小文章，说明一下我们是合法的”。

　　无独有偶。昨天也有东浚荔景苑的几位读者报料称， 9月16日，市国土局曾有一个30来岁的工作人员针对车位纠纷到该小区，告诉业主代表，根据现行的规定，发展商是有权租售人，就像房屋一样有了房产证就可以愿意租给谁就租给谁，愿意卖给谁就卖给谁，包括人防工程也可以卖。业主提出异议，该工作人员拿出发展商地下车场车位的确权书（2006年）给业主看，称“旧的确权书不受新政限制”。

　　这是一个怎样的《规定》？事实上，包括业主、交警、专家和传媒，几天来参与此事讨论时，都不约而同对该《规定》提出一串质疑。上周末，几位早年曾审批小区停车场事宜的老交警提到《规定》时，甚至用“不伦不类”作为评价。让人疑惑的是：本来开发商卖车位都是心虚的，是不是这个《规定》的出台，助长了市场上大肆卖车位的乱象？市民很想从停车位的主管部门的市房管局得到明确答案。

　　1问立场：作为政府主管部门，房管局是站在多数业主的立场，还是站在有钱买高价车位的少数人的立场？众多业主在自家楼下停车场（多数是空的）不准停车，舍近求远“流浪”停车，业主与开发商、管理处的冲突越来越激烈，房管局对此怎么看？

　　2问法理：强制配建的地下停车位，这种附属在商品房建筑内的特殊物业，在法理上到底是不是已经没有任何争议，与商品房具有同样的市场属性？业主买100平方米的商品房，与买30平方米人防工程中的车位，是否具有同样的产权？开发商在土地使用权出让合同中约定的停车位权利归属，为何不敢阳光化？开发商在卖车位时，为何还要先转卖给第三方公司，再卖给业主？

　　3问执法：按《规定》第十五条，房地产开发企业或其他房地产开发单位不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。本报连日来已经报道十多个小区的车位只售不租，业主们无处停车，为何不见有执法行动？

　　4问公平：按规划部门的意见，每4户配一个车位，如果其中一户买下独占，其余三户人的停车权益谁来保障？今天没车的，不等于明天不买车。如果停车位成本已经公摊，大家共有的东西，为何要以剥夺大部分人的权属关联性为前提，只给少部分人，而其中的收益，却被身份可疑的第三方拿走？

　　5问后果：假如配建的停车位可出售，参照配建的配电房、学校、公共绿化带、水泵房等，是不是都可以卖给某个业主？是不是只要初始登记在发展商名下，确权给发展商的物业，都视为发展商有权出售的物业？照此逻辑，配建的电梯是否可以卖给业主，向其他使用电梯的人收费？首层的大堂是否可以卖给生意人，设置关卡，路过要留下买路钱？