世说房语

　　不一样的楼市声音

　　■韩世同

　　据报道，北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，房价快速上涨的重要因素就是地价。根据他的测算，当前房价与三年前的土地价格关联度最大。三年前的地价乘以三或四，就是现在的房价。

　　据钟先生计算，广州现在的地价是5600元到5800元每平米，意味着三年后广州中心区将没有2万元每平方以下的房子。他表示，目前国内资产价格正处于重估过程中，因此无法预测不动产价格到什么一个价位就是合理的。而钟伟认为，北京市区房价在4万元每平米的价格上可能会保持一个稳定的发展。

　　对钟先生三年后广州中心区将没有2万元每平方以下的房子的推断及其推导公式，我不敢苟同。

　　影响楼价变化的因素是很多的，既有政策因素，也有供求因素，不可能单靠地价这一个因素就可以简单做出推断。而且，楼价的确定并不完全是以地价多少和成本多少来定的。

　　地价与楼价的确是有很密切的关联，但我不清楚，钟先生如何可以得出三年前的地价乘以三或四，就是现在的房价。我们知道，业界的确存在一些简单估算的方法，认为地价一般是房价的1／3。

　　但这种方法其实并不科学，只是在地价、建筑成本和毛利均等的条件下才适合。

　　广州三年前住宅地价大约是在1000－2000元每平方米的水平，按钟先生的公式计算现在的房价最多也是应该在6000－8000元每平方米的水平；而实际上广州目前十区均价已经接近万元每平米，城区最高价位已经高达2万－3万元每平方米。

　　富力集团董事长李思廉日前也就房价、地价问题发表了看法，他认为：当前的房价超过了大多数人的承受力，有点过高了，希望房价能够稳定些；面粉比面包还贵是危险的，地价过高是有危险的；过去两年出让土地的项目进入市场后，房价定价的高低，仍然要看市场的承受力如何。

　　我比较认同李思廉先生的看法，不应当脱离当地市场的承受力来谈论房价和地价。

　　（作者系广州市知名房产研究专家）