■新快报记者　冯小川

　　回顾广州限价房的诞生历程，不少业内人士都表达了一致的观点：广州楼价的松动始于“9.27房贷新政”对楼市投机者的打击。房贷新政是继近年来一系列房地产宏观调空政策后，“压倒骆驼的最后一根稻草”；而被政府定位稳定楼价灵丹妙药的限价房政策，在推地两年时间内难以抑止楼价急升；反而到了楼市转向低迷后，加速了所在区域楼价的下调。有业内人士指出，因为限价房从限价地的推出到建成销售，至少需要一年多时间，正是这一滞后性使其难以成为调控广州楼价的良药。

　　推地一年楼价急涨

　　限价房对稳定楼价起到的作用如何？我们不妨回顾一下其从推地到售楼的过程。2006年11月，广州第一块限价地拍卖，当时区域周边的商品房均价在5000元／平方米左右。因此发展商以限价6500元／平方米拍下此项目时，还引起了社会上限价房究竟是限房价还是抬房价的质疑。但可能还是定价者有先见之明，限价地推出之后，广州楼价一直飞涨。2007年，广州全市一手住宅均价从年初的6000多元／平方米跃升至1万多元／平方米，中心城区很多房子甚至要1.5万元／平方米才能有交易。限价房地块陆续推出的一年时间内，广州房价几乎翻了倍。

　　楼价降了才推盘

　　而到了去年第四季度，被誉为宏观调控“最后一根稻草”的房贷新政推出后，很多在之前非理性涨价的楼盘才尝到了恶果，广州楼价开始回落。

　　而此时，广州第一限价房经历了一年多的建设和等待政府完善做好发售的准备工作后，2007年年底正式摇珠开始发售了。这个时候，限价房周边已经有楼盘打出“4880元／平方米起，不限户籍、不限年龄、不限收入”的旗号，摆明针对限价房。紧接着金沙洲的大型楼盘也把最新一期以6500－7500元／平方米的价格销售，摆明也是跟限价房争客。广州楼价降了，限价房才推出来，甚至受到周边商品房楼盘的“追打”，限价房在这个时候似乎有点措手不及了。

　　限价房仅是催化剂

　　限价房是否稳定广州房价的良药？中原地产研究部认为，虽然金沙洲限价地早在2006年底已经出让，而且4个项目货量并不少，但并未对一手在售项目，乃至土地市场产生即时的影响。为了使储备的土地升值，提高项目利润，甚至抵消限价地的影响，开发商还是一如既往地在金沙洲高价拍地。自从金沙洲B3701A02地块以楼面地价8769元／平方米的“天价”成交，该区域就被众多开发商顺势热炒，一手普通洋房的价格从2006年底6000元／平方米飙升至2007年国庆节10000元／平方米以上，黄金周某个热点楼盘的均价达到13000／平方米。金沙洲从一个交通、道路、商业配套都仍然落后的地带变身为炙手可热的房地产开发热点。

　　直至2007年9月底房贷新政出台，2007年10月黄金周，楼市整体环境发生改变，商品房量价都有调整。此时，广州首个限价房逢时上市，才在楼市调整的契机突现效果。金沙洲板块因为有限价房的存在在市场整体环境发生变化的情况下，价格明显回落。中原地产研究部相关人士表示，目前来看，限价房是广州楼价下降的催化剂，但不是决定性因素。

　　限价房或成香港“八万五”公屋翻版？

　　广州10个限价房项目全部推出后，将可以提供1.5万套限价房单位，这一数字对于楼市来说是什么概念？

　　据了解，去年全年广州商品住宅的成交量约为9万套，1.5万套的供应量，足以占到商品住宅市场全年供应量的15％左右。合富辉煌房地产市场研究部首席市场分析师黎文江表示，2008年广州共有6.5万套的商品住宅供应市场，与去年相比总体增幅不大，但如果加上年内有望供应市场的1.3万套限价房，广州今年的供应量就达到7.8万套，这一数量已经接近2002年广州房地产供应最高峰的数据。“1.5万套限价房威力不小。”不少业内人士都这样认为。同时另一组数据也不得不引起业界人士关注，今年1月，广州十区一手住房成交均价9766元每平方米，这是去年10月以来首次单价低于万元，比去年12月下降近8％。更令人对市场欠缺信心的还有，1月的数据显示，销售量仅为35万平方米，只有往年正常交易量的一半。

　　1997年，香港政府为了平抑疯涨的楼价，宣布每年将供应8.5万套住宅，同时加大廉租房供应量。但该政策推出时，亚洲金融危机爆发了，香港楼市一落千丈，下跌了近10年，直接导致了“负资产”群体的涌现。而在限价房即将大量推出的时候，广州楼市已经出现量价齐跌，因此谨防香港“八万五”政策在广州重演并非危言耸听。　（冯小川）

　　置业故事

　　投资不成反被“套”

　　陈小姐是房地产界的一位从业人员，凭借自己对房地产市场信息的掌握，她也做了一些房地产投资。2006年国庆期间，她以8000元／平方米左右的价格一次性付款一口气在金沙洲一大型楼盘投资买下两套单位。自己买房后，她可以说隔三差五就往楼盘跑，密切关注着楼价的走向。“到2007年国庆的时候，楼价的售价已经涨到1.3万到1.4万元／平方米了，涨幅超过了60％！”陈小姐告诉记者。可是，去年国庆放盘一套房时，因为陈小姐突然提价500元／平方米，而导致没有成交。但最近有二手中介以试探的口气希望她转让一套房子时，陈小姐却说：“现在我的房子都不赚钱了，只能打个平手，所以不卖了，先放着。”原因是最近该楼盘再发售新一期单位时，价格定在6500－7500元／平方米，降幅明显，陈小姐投资被“套”了。（冯小川）

　　典型个案

　　金沙洲楼价遭遇滑铁卢

　　现在再回过头来看去年第四季度出现的楼市风云变化，很多人都承认，金沙洲就是广州楼价下降一个突破口。去年国庆黄金周过后，位于金沙洲大桥北侧的某楼盘作为“十一”后金沙洲首个新盘开售。楼盘在地块2006年9月份出让时，凭4000多元／平方米的楼面地价成为当时的金沙洲“地王”，开盘前市场预计该盘洋房单价将过万元／平方米，但开盘当天楼盘最便宜的单位单价仅7500元／平方米。不少业内人士都认为，为确保楼盘热销，楼盘在“9.27房贷新政”后已经开始转向，以较低的价格吸客。

　　而其实，在该楼盘开售前一周，金沙洲的另一个大盘在出售最后一期单位时，已经把均价定为7500元／平方米，与该楼盘前期单位的售价出现了调整。楼盘希望推出小户型单位吸引首次置业自用买家关注。

　　至此之后，金沙洲楼价出现松动，但可以看到楼盘竞争最激烈的时候还在去年年底金沙洲限价房即将推出之时，限价房对开始出现下滑走势的楼市威力不小。首先南海里水的楼盘糖果打着“单价4880元／平方米的价格、不限户籍、不用补差价”的旗号在金沙洲A楼盘开售之前截客，紧接着，随着第二个限价房项目金沙洲B楼盘对外开放，中海金沙湾推出6500－7500元／平方米的新货单位。不可否认，楼盘单价6500－7500元／平方米的单位位置上不及位于园林中心的上期单位，但该楼盘价格已经从2006年国庆期间的超过1万元／平方米回落到最底单价接近限价房的水平了。

　　很多业界人士都形容，广州楼市自去年年底进入过冬期后，金沙洲便是重灾区。有调查认为，白云区的金沙洲成广州楼价下跌的第一个区域。　（冯小川）　

(编辑：娃娃)