深圳房价是真跌还是假摔

　　年末，各媒体聚焦深圳楼市，“寒冬”、“拐点”等词不绝于耳。记者调查发现，部分新开楼盘定价已经出现松动，这在宝安、龙岗两区就更加明显，而特区内南山、福田、罗湖的新盘虽然暂时没有降价迹象，不过二手楼比最高点已经出现20%左右的跌幅。值得关注的另一点是，新房成交仍然低迷，11月日均只有55套，再创新低。与此同时，市场存量还在不断增多，据有关统计，今年到11月为止，批售面积已经超过销售面积近100万平方米。“房价正在做理性的价值回归”，世联地产集团代理事业部副总经理甘伟表示，“投资客已经基本逐出市场，留下的是自住需求。”

　　新楼盘定价趋向谨慎

　　“5000元／平方米起售”，位于宝安松岗的中海西岸华府还未推出已经成为议论的焦点，更令大家感到敏感的是，按这个价钱发展商是在亏本销售。一位售楼小姐也向记者证实，该楼盘的地价已经是3000多元／平方米，加上建筑成本，加上“送装修”，成本要近7000元／平方米了。而7000元／平方米也是他们的均价，“5000元／平方米的只有几套。”5000元／平方米起售明显只是一个噱头，但无疑已经赚足眼球，这位小姐说，还没推出“预订的人已经很多。”

　　进入11、12月份之后，以“低价策略”赢得市场的新盘越来越多，在龙岗，布吉佳兆业可园第七期以均价12000元／平方米开盘，大出市场人士所料，之前很多人预测可园会开到1.5万元一平方米。而且，记者致电售楼处还被告知“全款付清有9折优惠，最低可到10500元一平方米”。龙岗新盘定价普遍保守，中海怡瑞山居折后价7000多元／平方米起，水岸新都三期价格在7000元／平方米左右，金众蓝钻风景带精装修后的价格也不超过8000元／平方米，金田风华苑更放出5900元／平方米的低价。

　　在盐田区，中海半山溪谷12月1日开盘的第三期起售价仅为9000元／平方米，而且有“首日送22000元的活动”，售楼员对记者称，这个活动“在周末也举行”。而9000元／平方米的房子“还有一套，二楼的。”据介绍，大部分的房子还是在每平方米12000—14000元之间。关于中海半山溪谷，网上还有一个传说，第一、二期的业主因为第三期开盘价太低，想集体退房，记者也在业主论坛上看到“号召大家集体维权”的帖子，不过销售人员表示，目前还没有一例退房的，第三期比前两期均价下跌是因为“房子朝向和位置的原因。”

　　不过在南山，一些高档楼盘的定价并没有下跌的迹象，中信红树湾第四期均价为每平方米40000元，比第三期不降反升，兰溪谷二期每平方米均价也要4.2万元，与以前持平。福田区石厦北一街的葵花公寓也开出了3.7万元一平方米的均价。

　　“从现有的情况看，价格松动似乎‘由外开始’，当然，这与房屋的供给量也有关系。”有专业人士表示。

　　二手房价在悄悄松动

　　在中信红树湾新盘价格坚挺的同时，二手房却悄悄在松动。当记者采访完从售楼处出来时，被几个派传单的人围住了，往车里塞了几张小传单。记者看到，有开价2.75万元一平方米的“靓装”一期房子。多数开价都在3万左右。据这位中介告诉记者，红树湾的二手房，在最高峰有以3.5万元一平方米卖出的，现在都降了20%—30%，而有些急于出手的炒家就更舍得砍价，他所代理的一个炒家，以660万元进了一套房，供了几个月之后，又以原价出手，费税的损失还没算进去。

　　半岛城邦一线海景房一平方米成交价最高时曾达4.2万元，不过现在有一套卖家愿以每平方米3.5万元出手，中介说，因为房主“年末急于给工人发工资。”而非一线海景房报价则已经跌到2.5万元一平方米。

　　福田区新闻路星彦地产一中介对记者说，中心区的二手房报价比最高点大概下跌20%左右，但她也强调“要除掉虚高的因素，在最高的时候，卖家多少钱都敢报。”而她也表示，银行年末贷款额度放完也是制约现在成交的很主要的原因，她手头就有两套房因此不能成交，而第二套房贷款有关政策限制对成交影响也很大。据介绍，目前银行对二手楼贷款的限制非常严格。

　　但是也有一些片区的二手楼在弱市中表现得很坚挺，据中介介绍，水榭花都的二手房价就基本不动，梅林一村稀缺的多层复式也是不降反升。“总之，炒家多的降得快，自住多的降得慢，因为大家不急着卖。”

　　销售量跟不上供给量

　　“现在的房价就是理性回归，原来不该涨的涨上去了，当然得跌下来。”世联地产集团代理业务部副总经理甘伟表示。而根据世联地产最新出炉的研究报告显示，11月全市商品房一手楼共成交1638套，日均成交55套，和10月份环比降约7%，再创今年地量。“说明自9月份房地产有关政策出台以来，投资客基本淡出市场，留下自住需求，成交量偏于稳定”。不过11月的二手房销量比10月则有所上升。

　　根据深圳市国土资源和房产管理局的资料显示，和10月全市商品房一手楼成交均价每平方米12430元比，11月全市商品房一手楼成交均价为15919.54元每平方米，环比上升约28%，世联地产认为，“这是由于11月商品房成交量中，关内成并量与10月份同期相比上升一成，同时房价较高引起的”。

　　其中南山区的房价均价以31210元每平方米均价居榜首，排第二的罗湖区27500元每平方米，福田盐田均价在25000元／平方米左右，关外较低，龙岗区在每平方米11400元左右。

　　据公开的数据，1-11月深圳一手房累计批准预售面积约为515.57万平方米，累计销售面积为416.19万平方米，其中11月份新增楼盘13个，新增批售面积约为42万平方米，同时成交面积约为15万平方米，成交均价为15919.54元一平方米，销售速度远远跟不上供给速度，市场存量进一步增加。世联地产的报告认为，基于政府宏观调控、银行惜贷和存量增加等因素，预计12月开发商新盘的定价会进一步趋于理性。（记者林彦龙）