自2007年10月黄金周出现了“成交滑坡”之后，广州楼市在一定程度上陷入了观望与降价、坚守价格等多种阵营，随着时间的推进，广州楼市的阵营分化越发严重。

　　去年的10月－12月，住宅成交的萎缩为基本面的行情，价格方面，整个市场出现分化较为明显。根据官方公布的最新数据显示，广州11月份房价每平方米猛降1141元，降幅高达9.9％。广州楼市也正处于“阵营”分化之中，买家认为，“现在市场上或媒体上众多的‘拐点’的争论也加剧了市场的分化”，买或不买，市场的观望情绪仍浓，发展商降与不降也逐渐分出两大阵营，自10月黄金周之后，市场呈现出多元结构。自10月26日到11月12日期间（能查到的阳光家缘数据），全市共成交一手、二手住宅共7115套住宅，平均每天有395套成交；其中一手住宅为2695套，面积309057平方米；二手住宅共成交4420套住宅。对此数据，专家认为，市场的刚性需求仍趋旺，关键在“观望”与“信贷政策”的松动情况。

　　市场现象

　　第一阵营　顺势而为，带头降价

　　过了2007年10月之后，看到整个行情不同，某些楼盘及集团迅速作出反应，把降价作为“当务之急”，应该说，首批提出降价的楼盘均取得不错的效果。尤其是把买家的心理价位摸清楚之后，降价一步到位，使买家欣然入市。

　　在降价的这个大阵营中，记者发现，部分发展商还是很花心思的。

　　首先以全新推出的楼盘作为试点，定价策略在于把“虚有”的“心理预期价”抬高，公开发售时价格让买家十分惊喜，促成快速成交。

　　其次是推新组团的做法，把价格狠狠地直接降下来，“不顾任何后果”的，只为了快速回笼资金。这种发展商一般是后续开发力度大、企业的土地储备大，需要大量资金的支持，不想与市场“耗”着。

　　第三种情况，把精装修换“毛坯”交楼，眼看着原来的装修标准为2000元／平方米、3000元／平方米的，直接从售价中扣除，房价能不算降吗？这种做法非常普遍，也有部分买家比较受用，因为一般来说，大家都知道，所谓的装修标准一般都有点“夸大其辞”，当然如果业主按照同样的标准，单枪匹马去采购、装修的话，不一定能省下这笔钱；部分买家接受的原因还在于，广州很久没有这种毛坯房了，由自己来自主设计、装修，也是一件不错的事情。

　　第四种情况，针对已经开卖的项目，基本采用“分别对待、拉开差价”的做法。即是说，同个小区，不同楼宇或不同户型、不同朝向、不同面积的单位均价，拉开很大的差距，让有钱人、追求生活质量的人买贵的，让经济实力一般、追求住房的人买便宜的房。对此做法，资深的市场营销经理程小姐表示，“这种做法很正确，因为现在买家就两种情况，有钱人，观望情绪并不大，关键看产品看服务看环境；经济实力一般的买家，自住需求非常强烈，也非常实际，很在乎市场，对价格敏感，因此在同一个楼盘中有这样的对比之后，双方都能各得其所，各取所需。”

　　记者近日在踩盘过程中也发现，天河区诸多楼盘采用此招术，如1月5日公开发售的天河某楼盘，同一平层中，景观、朝向较差的单位挂牌价约2万元／平方米，而面积相仿、朝向景观好的单位挂牌价约3.2万元／平方米，两者差距之大令人震惊，但据称，两种户型的单位均销量不错。

　　相对来看，降价是市场的主流，但降价的幅度不同，现在的价位约回到去年7、8月份的广州楼价水平。

　　但行内专家赵卓文认为，在今后几个月，有可能出现“越促销，越难销”的局面；因为广州的房价已处高位。2007年10月一手房均价已突破12000元／平方米。即使多打几个折，搞几个“暗降”，一手房仍然是“万元房”。“万元房”的买家绝不会是“缺房户”，他们的出发点是“买涨不买跌”。另外，“万元房”不是生活必需品，根据相关数据显示，广州平均100户人，已经有106套房子。广州缺的不是房子，缺的是投资机会。在楼价看跌的心理驱使下，广州楼市“有价无市”的危险已大增。

　　第二阵营　坚守价格底线，顽强抵抗

　　从10月份至今，一直坚持原来的销售价格的楼盘，现在来看为数不多。如半山溪谷E墅、汇景新城、星河湾等广州指标性的楼盘至今仍坚持着。

　　市场人士认为，一般楼盘在没有资金压力的情况下，具备一定的景观资源优势或地理优势的情况下或有优异的高端客户基础的前提下，坚持价格底线有其道理。

　　某不愿意透露姓名的销售经理表示，“尽管成交没有什么起色，但老板一直没有松口，主要是考虑不愁卖，一来不急于在此项目上回钱，二来小幅度的降价，对成交促动不大，三来如果要降到足以打动市场的价格时，又担心前面购买的买家有强烈的反应，所以还是坚持不降。”

　　第三阵营　不断变化，降后反升

　　如果这段时间有到销售现场选房的买家应该也有所感觉，部分楼盘、部分单位已出现降后反升的迹象。

　　某些上市企业，在完成了2007年的年度销售任务之后，元旦后又是新的一年。在还没有年度销售任务的情况下、在市场已经出现缓慢回暖的情况下、在楼盘已经有一定的客户基础的前提下，部分楼盘已出现价格的回调，这种发展商基本以“折扣率”提高的做法实现。