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在上周珠江新城“可能是最后一幅商务用地”D1－2的拍卖会上，有参与的开发商认为，金融危机使珠江新城商务地块的投资回报下降了20％－30％，导致开发商竞争的热情不高。
而广州业内人士认为，那已经是比较乐观的估算，实际回报降低的幅度更高。
回报预期降低导致拍卖冷清
珠江新城商务用地的出让，近几年来一直是广州的热点。几乎每次出让，都吸引大量开发商竞争，其中不乏来自香港、上海、深圳等外地的资金。在众多资金的追捧下，珠江新城地价一路上升，去年曾创下11912元／平方米的天价。从今年以来，珠江新城商务地价开始大幅下探，知名项目东塔出让时，其楼面地价只有2860元／平方米。D1－2地块的拍卖，竞争激烈程度和去年不可同日而言。
其最主要的原因，正如开发商自己所说的，“就是投资回报的降低”。
“我们的估算更悲观，”中立地产董事总经理文志坚表示。从他们所掌握的情况来看，广州写字楼的售价、租金都在下降，商务地块投资回报下降的幅度甚至达到50％左右。珠江新城销售写字楼的价格，在10月份也出现了比较大幅度的下降。“预计未来新出租的写字楼，再不敢轻易提200元／平方米的月租了”。
覆巢之下，焉有完卵。投资回报下降不仅仅是珠江新城一个区域。从中原地产研究部的数据来看，近来中信广场、天誉大厦等知名写字楼租金都有下滑迹象：租金排前20名的写字楼里，8个项目租金出现了同时下降。
商务用地投资回报的大幅下降，主要是去年的投资回报预期太高了，目前的回落，是广州商务项目回归理性的表现。“对于一些稳健的开发商及投资者来说，现在才是比较合适的入市时机”。
压力将从新物业向旧物业转移
本次投资回报的下降，主要是全球金融危机导致众多企业生意额大减，为了节省资金，有些世界知名企业已经减少办公面积甚至撤离了广州，为了招揽生意，写字楼只能降低租金或售价。
在这里，不得不说珠江新城还有一件引起市场关注的事情，那就是意大利驻广州总领事馆正式进驻合景国际金融广场。用合景泰富地产公共事务部总监吴瑾的话来说，就是合景国际金融广场吸引了包括意大利领事馆等在内的各国领事馆以及500强企业的进驻。
我们可以看到，无论何时，新写字楼有比旧写字楼有更大的吸引力。当租客、买家不足时，新写字楼可以通过让利吸引顾客，使旧写字楼的目标客户大幅减少；目前的市场压力，有可能从新写字楼像旧写字楼转移。
而目前又有消息传，在经济困难的情况下，为搞活经济，“住禁商”有可能再度放松。目前，广州方面暂没有动作，但对于旧写字楼，特别是旧乙级写字楼来说，这始终是随时可能落下来的利剑，如果真的放松，旧写字楼将会雪上加霜。
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