老中青三代刚需都想买房 刚需楼盘已经成主流

　　2011,国内房地产市场遭受了巨大的冲击，房企开始重新洗牌，或转型、或整合……同时，不可否认的却是房地产市场发展走向了更理性的局面。市场的规范，使得产品层次逐渐分明，面向"刚需一族"的项目也成为楼市中的主流。在2012,巨大的刚性购买需求，将使众多讲求创新、强调性价比的产品大放光彩。

　　城镇化发展离不开房地产

　　在"十一五"规划期间，上海成为中国城镇化水平最高的地区，城镇化率现已达到88.6%.而在"十二五"规划纲要草案中显示，到2015年，我国城镇化率再要提高4个百分点。在城镇化进程中，房地产行业所起到的改善民生、拉动经济增长等方面的作用都是难以替代的。住建部总设计师唐凯也曾指出，城镇化发展人口大量流动的过程中，住宅需求量也是非常巨大的。

　　年增55万"新上海人"

　　根据上海市统计局于2011年5月3日发布的第六次人口普查结果显示，本市常住人口中将近四成为外来人口，达到897.7万人，10年间共增加551.21万人，平均每年增加55.12万人。此外，根据市统计局数据显示，2011年上海市常住人口中六成人群拥有住房，且人均居住面积达到了27.25平方米，以此水平推算至2012年底，则至少需要9012120平方米才能满足部分新上海人的住房需求。市场缺口之大由此可见一斑。

　　"婚房潮"还将延续

　　2011年上海居民办理结婚登记148095对，2010年则为12万对左右。根据人口结构测算，2012年的结婚高峰仍将延续。而在"要结婚先买房"的传统文化支配下，婚房需求也将继续成为调控市中最坚定的刚性购房需求。对此也有业内人士分析认为，"现在结婚的主力人群为80后，而80后购房喜好更倾向于精装修房源，因此小户型的精装修房是房企在2012年的一个好'突破口'."

　　中产阶级改善需求不容忽视

　　虽然"限购"、"限贷"等政策拉高购买门槛，抑制了部分改善型购房者的购房需求。但一些降价"到位"的产品还是迎来较好销量，改善类住房的成交已相对稳定，构成支撑2012楼市的一股重要力量。来自同策的监控数据显示，截至2011年12月29日，上海各类中产阶层改善型商品住宅（单套面积101-140平米，单套总价300-500万元）成交2083套、24.93万平方米。只要房企综合考虑市场情况，并针对改善型住房购买人群适当调整价格，2012改善类住房并不愁卖。

　　新型置业需求催生专业产品

　　养老地产、度假地产等新兴开发领域的产品在调控后房企分流的背景下迅速成熟，2012年将成为楼市的重要补充。以养老房为例，针对不断增加的老年人口，不少房企开始重视起这部分人群的潜在购买力。上海中凯房地产开发管理有限公司执行总裁许仰东表示，中国未来老年人口的增加，将改变他们弱势消费群落的形象。这种人口的增量，必将驱动老年地产的大幅发展。