一手“倒挂”严重

　　■上半年二手楼市回顾

　　一手房成交后就变成二手房，一手楼价是二手楼价的风向标。长时间来看，任何时候二手房价都是跟着一手房价走，但在某一时间段内，则可能出现一二手走势“倒挂”的现象。   

　　广州的一手楼市从2007年10年月的高位滑落，下降幅度居于全国前列。由于交易主体不同，二手楼市的反应有所“滞后”，但政府数据和几大中介的成交数据均显示，今年上半年以来，广州二手与一手的“倒挂”十分严重。专家指出，也正因为前期失衡幅度过大，2008年下半年将可能“大反转”式的回调，重新达到平衡。

　　成交价“倒挂”甚于成交量

　　广州市房管局的数据显示，本轮楼市调整中，广州一二手住宅的成交面积均有所下降，但一手住宅的下降幅度远大于二手。2007年上半年一手住宅成交面积为427.8万平方米，到2008年上半年下降到241.07万平方米，下降44%，这说明当预期逆转时，首当其冲受影响的是一手楼市。而在二手市场，2007年上半年成交399.73万平方米，2008年上半年为225.56万平方米，下降34%，一手降幅比二手高出29.4%。中原地产数据表明，2008年1-5月，二手住宅的成交面积甚至还超过同期的一手成交面积，所占的市场分额首次突破了50%的水平。在成交价格上，去年10月一手楼均价冲顶至单价11574元开始回落，到今年6月降至9569元，下跌17.3%。广州的二手房则出现相反走势，去年10月成交均价为4350元，随后并没有一路掉头向下，今年6月单价为4529元，两个相比，不降反升4%。

　　下半年将出现“大反转”回调

　　按规定，一手楼盘销售都必须明码标价，价格相对透明，升与降的反应都快。但二手市场的房源分散在多个小业主手中，每个业主的心理价位都有差异，形成一定的滞后性。专家指出，目前一手房价已经回到2007年初水平，2006年购入的二手房再不出手，将面临亏损，2003年到2005年购入的在账面上仍有赢利，并不急于出手，是滞后性的主要原因。

　　“今年上半年，二手的滞后性已远远超过正常范围，接下来的报复性回调不可避免。”中原地产项目部总经理黄韬分析认为，上半年因为一手楼仍然比较贵，物价上涨又影响了人们的购买力，自住型买家被迫放弃一手选择二手，造成二手的成交量降幅远落后于一手，价格看上去还比较“坚挺”。但到了下半年，广州5万多套新货密集促销，随着价格将进一步走低，一手相对二手的优势得到显现，成交量必定会逐步放大，挤压二手的成交空间。在价格上，降价的新盘进一步成二手的致命“杀手”，二手价格除了跟随下调并无路可走。

　　合富置业二手住宅同比飙升28.9％

　　上半年二手楼市中，观望氛围浓重，导致二手交投比较冷淡。广州国土房管局公布的数据显示，2008年1－6月全市二手住宅成交面积为224.41万平方米，同比下降33.9％。不过，上半年内二手住宅成交面积仍占总体住宅成交面积的48％，大有超越一手住宅的态势。

　　合富置业成交数据显示，上半年二手住宅整体均价达7627元/平方米，同比上升28.9％。下半年，随着政策逐步明朗化，市中心等刚性需求较大的片区的购买潜力将率先释放，可望进一步加快二手楼市的回稳步伐。

　　成交：中小户型占32％

　　合富置业成交数据显示，2008年1－6月，市场成交最多的是60－80平方米的中小户型物业，占总成交量的32％，二手置业主体仍然是刚性自住需求的首次置业人士。

　　该批成交的物业当中，总价在30万－50万元的物业比重最大，占总成交量的30％，说明中价房仍然是二手住宅市场的成交主力。上半年，物业的价格仍然是买家考虑的首要因素，中等价位物业的市场接受度最高，市场需求的主流价位集中在5000－8000元/平方米区间内。

　　成交价：同比升28.9％

　　成交数据显示，今年上半年二手买卖均价为7627元/平方米，同比上升28.9%，环比仅上升1.6%。去年下半年楼市进入高峰期，环比去年上半年的升幅则高达26.9%，该组数据表明，经过宏观调控之后，今年上半年二手楼价增幅已出现明显趋缓的迹象，楼价在短时间内大幅飙升的势头被遏制，但并未逆转整体向上发展的大市态势。

　　租赁市场：租金同比升3.5％达32.7元/平方米/月

　　合富置业成交数据显示，今年上半年全市住宅租赁均价为32.7元/平方米/月，环比微升0.6%，同比上扬3.5%。其中，最受欢迎的物业为面积在60－80平方米的中小户型物业，其占总成交量近三成。中低租值的物业则受到工薪和外地小白领的欢迎，其中月租在1000－2000元之间的物业成交比重最大，占总成交量的四成以上。目前，工薪、白领和商人成为租赁市场的成交主力，而在高端物业市场上外籍人士和高端金领客源则保持稳定。

　　下半年市场：继续平稳发展

　　合富置业专业人士表示，下半年二手住宅市场仍将保持平稳发展为主，市场的突破口在于买卖双方之间能否找到合适的价位。

　　政策的明朗化，市场对调控政策的消化等相对利好，将促使刚性需求较大的片区的购买潜力率先释放，这可望进一步加快二手楼市的回稳步伐，预计下半年楼价出现大幅波动的可能性不大。

　　买卖最热的区域：天河区

　　成交量：占总成交量的23％

　　原因：天河区商务发达、楼市发展成熟、中高档物业集中，拥有天河北、珠江新城两大中央商务区，物业保值升值潜力受认可。庞大的白领、金领以及外籍人士，为其提供了充足的客源支撑。 

(编辑：可儿)