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东莞二手房黯然无光回暖遥遥无期？
■新快报记者 林驰胜
“现在的二手房市场一派隆冬迹象，市场转机遥遥无期，看不到一丝希望。”日前一家知名中介机构中层这样告诉记者。沮丧之余，他还说，与去年火爆的二手市场相比，今年的二手房交易量可谓一月不如一月，企业发展前景暗淡，如今就看谁能够熬得更久一些。近日，记者走访了几家中介机构，也证实了这一说法。
现状
新房价“逼近”二手房价
东城中心、东泰花园、花园新村、南城步行街、江滨花园等区域的二手房是东莞市传统的二手房交易旺地，然而受东莞市一手房楼价屡创新低的影响，这些区域的交易量明显颓缩。记者在调查中了解到，与新房降价相比较，二手房显得“坚挺”许多，这也造成一二手房的报价越来越接近，个别二手房报价甚至出现超过一手房的怪现象。
据了解，南城区东莞大道金域中央一套建筑面积为175平方米的商品房，其出售价为150万元，加上20多万元的交易费，每平方米出售单价达10000多元，这一报价比目前在售的部分新房价格还要高。
东城区东宝路蔚蓝星湖小区一套房产证未过5年的二手房，108平方米的建筑面积报价57万元，加上7万元左右的交易费，每平方米出售单价最达5900多元，该价一点不亚于地理更优越的学府1号年初的售价。
此外，位于万江区金鰲大道的江滨花园二手房报价也存在偏高现象，一套68平方米的2房2厅单位，其实收价为28万元，如果加上交易费用，成交价至少在4600元／平方米以上，这比近日悦湾推出的双限房（3470－4200元／平方米）的最高价要过多300元左右。
万江区领X物业的一位经纪人告诉记者，今年以来，很多新楼盘的售价普遍走低，且下滑幅度过大，直接削弱了二手房的价格优势。特别在房价高峰期投资的二手房源，由于业主难于接受亏本降价现实，从而也导致个别二手房价比一手房贵。
交易持续“倒三角”之势
记者在采访中发现，今年二手房交易市场呈“倒三角”之势，市场颓势已成定局，而各大中介机构对成交数量亦是避而不谈，成交数据多数采用同比、环比、价格区间和户型等模糊字眼代替，而往年甚少提及的租赁市场成为主角。
“这种数据不看也罢，实质内容太少。商家之所以对避重就轻，无非是交易市场过差，说过了难免有自掘其短之感，多提租赁市场兴旺，既是自我安慰也是鼓舞士气。”一位资深业内人士如是说。
据了解，事实的确如此。满X红成交数据这样介绍，1、2月份的成交量有了明显下降，分别下跌了36.8％和25％，3月份二手楼市成交量出现了回暖，4月成交量走势平稳，进入5月份，一手楼盘掀起打折狂潮，致使5月二手成交量转而走低，6月份由于市场观望气氛持续，二手交投量再度走低，成交量环比5月下滑了9.4％。
有趣的是，一些中介机构则是拿成交总价进行分析。如套总价在20万－40万元区间内的二手住宅成交数量最多，大约占了近五成，其次是40万－60万区间内二手住宅，约占两成。就二手房成交面积来看，100－130平方米和80－100平方米的中小户型成交共占比为51％。最后得出了某某面积成交最火热。
针对公布的交易数据过于笼统和模糊的疑问。一知名中介机构中层经不住记者再三追问，最终吐露实情，该人员表示，今年开春至今，各中介机构的经营业绩相当差。年初，回莞流（租赁群体）一度缓解了中介的生存压力，但是进入5月份后，随着租赁量的下降，不少中介门店都处于亏损状态。而作为中介赖以生存和发展二手交易，则是一个月不如一个月，上个月所有门店的交易量不足10套。公司的成交量都如此尴尬，可以相信，其他大小中介自然也不会太好。
“倒、减、裁”仍在继续
如果说2007年二手市场是“火暴”，那么2008年二手市场就是“倒闭”和“减铺裁员”。“自创辉租售一夜关店事件及一手市场步入淡季之后，繁荣了不足三年的东莞二手楼市，就在短暂辉煌中坠入挣扎的深渊。”一位业内人士这样评价二手房市场。
2008年伴随新房市场成长的二手市场，在调整中观望迹象日渐凸显，市场交易额、交易量双双下滑，一些刚刚涉足或规模较小的中介公司，在持续疲软的交易市场中倒下，一时间中介机构纷纷改变发展策略，由扩转缩，由多改精，一鼓“瘦身”运动轰轰烈烈的打响。
据说，2008年满堂红、合富置业、世华地产、金信联行、未来地产、越来越好、E屋不动产、同步地产等机构，无论大小都在不减少店铺。各大“瘦身”主角多数解释为，市场淘汰的多数是中小型机构，主要原因是品牌差、流动资金少、资源优势差和应对经验不足等等。
记者在中采访发现，这仅仅是表面现象，不少有实力中介机构同样存在倒闭风险，以至这些中介的旗下门店也在寻找下家，其中位于第一国际的X华门店就询问过多家机构，欲低价转让。
另据了解，在中介公司纷纷撤店的同时，这些公司也加紧了人员编制的精简。一些门店因为经营业绩不佳，原来配置（8－12人）的职员收缩一半以上。
“收缩减员对企业影响不大，因为现在的业务量不足以前一半，甚至更低。作为商家，在商言商，完全没有必要浪费资金，尤其是当市场不景气之时，更应该学会开源节流，这样才能维持企业的生存和迎接新一轮市场转机的到来。”一位企业负责人如是说。
原因 二手房价“齐降”难成
据了解，虽说目前房地产降温已成事实，但主动降价的业主还是少之又少，过数人所幸转售为租，以求尽量减少损失。
记者发现，这主要是业主降价意愿不如商家“齐”和“狠”。“的确如此。房地产是一个对资金依赖极具的行业，几乎所有的商家都会要贷款，虽说商家与业主同样负债，但业主是一种分散的模式，受自身能力不同的影响，所做出的决定也难于统一，固‘齐’降价的可能性极小。
另外，从分散的模式不难得出，风险被分化到所有业主中，在抗风险能力不业主面临，要出现统一降价的机率不大，所以二手房价不可能降得太‘狠’，甚至存在出现不降的现象。”金信联行市场部经理林清平。
据介绍，二手房价下调缓慢，主要是二手房变化渠道多，如短期投资转为长线投资，出售物业改为出租物业。比如第一国际边上的稻花村、石竹花园、菊香苑，科技大道两旁的石竹新花园、中信新天地；东城的金月湾花园、金泽花园等，其租金市场好，回报也高，故业主对降价出售的兴致不高。
一位在八达路投资两套小物业的曾宪顷先生表示，降价意味损失，这是大部分投资者无法接受的问题，除非业主自己的资金周围不灵，会降价出售之外，一般的都不会随意调整售价。
消费者“喜新厌旧”
据了解，去年9.27新政实施后，投资群体受到强烈打击，同时开发商的市场信心也明显削弱，在资金短缺、融资乏力大环境下，今年商家在东莞市场上演了一场房价“跳水”秀。虽说房价回调让不少消费者心动不已，甚至实现了个别商家的销售目标，但是这一动作亦吹响了东莞房价下滑的号角，面对满城房价一片绿的现象，越来越多的消费者改变了原有的置业计划，深厚的观望氛围让市场交易一派冷清。
记者在采访中了解到，在一轮降价潮中，深受其害的莫过于二手交易市场。自4月份起，二手房地产业内人士不时鼓吹或预测市场不久将回暖，可房价屡创新低让所有的预言显得那么经不住考验，消费者的信心基本已经丧失。
“去年就曾经找了二手房，如窜门店、上网和读报等等。之所以那么的卖力看二手房，主要还是它在价格方面有优势，因为去年城区内再普遍的住宅也要6000元左右，现在新房有打折优惠，一些楼盘的低价位房比周边的二手房还优惠，你说谁还会去选择二手房，那不是嫌钱多嘛。”在塞纳河畔刚刚看完房的陆先生这样告诉记者。
满堂红一经纪人表示，现在上门的顾客多数是只看不买，不是房屋的质量或地段差，而是价格优势不明显。比如去年鸿福路周边的新房在6000－7500元左右，而二手房的价位在4000－5500元左右，价差在1500－2500元之间。如今个别新房价位在4000多元，二手房的优势全无，所以消费者弃二手房改买新房是正常不过的现象。
家住东华医院附近的徐先生表示，现在新房降价短息满天飞，有广告说3580元就可买复式住宅。二手房哪里可能降到这个价。个人认为消费者购买新房才是明智的选择，选购二手方实在没有太大的必要，更何况新房价格还进一步下降的可能性。
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