编者按:

　　在各地住宅市场借助国庆节掀起又一个销售小高潮的同时，相对沉闷的办公物业市场也呈现出好势头。尤其是在有着较高聚集效应的北京、上海、广州等城市，写字楼投资热再度兴起，连一些烂尾项目都有了“接盘手”。有些企业如万通地产还专门成立了相关机构，凭借专业优势联合大投资银行在以写字楼为主的烂尾项目中淘金。为此，本报本期对国内写字楼市场的最新表现进行了一次集中关注，希望能为投资者提供借鉴。

　　近日，广州业界流传着一条颇为引人注目的消息：市政府已主动向国内外若干知名发展商及大财团吹风，有意最快于今年年底前进行国际招标，在珠江新城兴建楼高350米的双子塔，并将它定位为广州的城市新地标。

　　至此，自去年下半年开始在这个华南经济重镇出现的新一轮顶级写字楼项目投资热，似乎迎来了真正的高潮。

　　政府搭台急盼投资者唱戏

　　率先对媒体披露此事的是旗下拥有广州多个大型地产项目的香港著名发展商丽丰控股执行董事姚逸明，而戴德梁行广州公司研究顾问部副董事黎庆文日前亦向本报记者证实，他们正接受政府方面委托进行与此有关的研究，但“详细内情不便透露”。

　　其实，早在今年1月22日广州市政府正式发布的《珠江新城规划检讨》通告中，超高双子塔的规划设计已经得到确认。不过，即使是财力雄厚的境外投资大鳄，在揽下这两栋占地约25万平方米、总建筑面积超过50万平方米、预计总投资达人民币35亿元的百层摩天大楼开发权前，恐怕也要考虑再三，所以，此前业界对该项目短期内能否启动，大多持保留态度。

　　“市政府积极推动双子塔项目的落实，从局部看是为了让珠江新城的开发火起来，让这个做了10年CBD区最终实现自身的价值”，黎庆文说，“从全局看，近两年广州甲级写字楼供应日趋短缺，一定程度上影响了跨国企业进驻的兴趣，降低了城市的国际竞争力，政府怎么会不心急？”

　　对珠江新城重振旗鼓，从而有力拉动高档写字楼的投资开发，广州市政府显然寄予厚望。在其2003年第一批国有土地使用权出让计划推出的28个地块中，有21块位于珠江新城，其中15块为商务办公用地，可供开发的楼面总面积达108万平方米，与此同时，该区域已建或在建的16栋写字楼中，有半数以上是政府部门或国有企业自用的。

　　“双子塔项目是政府手里最有力的一张王牌，一旦出手，很多看好本地写字楼市场但又担心风险的发展商和投资者，就不会再观望了。”黎庆文称。

　　瞄准商机大发展商纷纷抢摊

　　经过上世纪90年代初、中期房地产投资“虚火上升”那段历史的洗礼，加上1997年金融风暴的冲击，广州写字楼市场持续低迷，除了烂尾项目达上百个外，现楼空置率也一度高达47%，政府与发展商不得不双双采取紧缩政策———有统计显示，1999年以来，广州每年批准预售写字楼面积均在15万平方米以内，2002年才回升到约22万平方米，但这些项目多为商住项目的裙楼，专业写字楼并不多见。

　　广州中原地产研究部的刘志武指出，去年当地写字楼空置率已下降至22%，部分顶级写字楼如中信广场等更供不应求，出租率接近95%，租金也有所上扬，这无疑是促使写字楼项目纷纷上马的重要诱因。而根据刘提供的数据，今年全年广州新增写字楼总供应面积多达40万平方米，其中三分之一左右集中在天河北商务区或珠江新城。

　　几乎在珠江新城双子塔将公开招标消息传出的同时，保利地产广州公司对外宣布，他们在珠江对岸新落成的广州国际会展中心附近开发的大型写字楼项目保利琶洲广场，今年底将正式动工，预计2006年竣工交付使用。

　　据保利方面介绍，该项目由参与美国纽约世贸中心重建计划及设计上海金茂大厦的美国SOM事务所主持设计，为两栋楼高150米、总楼面面积约18万平方米的大厦组成，与近期动工的广州首家香格里拉酒店相邻。“我们的目标客户就是世界500强”，保利地产董事总经理宋广菊对本报记者说。

　　除了这个保利人引以为荣的项目外，他们在珠江新城还有两栋正在施工中的写字楼。实际上，觊觎当地写字楼市场机会的知名发展商，远不止保利一家。9月底，富力地产斥资7.7亿元拿下珠江新城四块商务办公用地之举，已令业界侧目，合生创展10年来开发的首个大型写字楼项目珠江国际大厦也悄然启动，而在广州与上述地产巨头齐名的城建集团，则热衷于收购寸土寸金的天河北一带烂尾写字楼重新包装租售，据说众人关注的“中国第一烂尾楼”中诚广场近日终于落入其囊中。

　　供应剧增市场承接能力存疑

　　在广州市政府的构想中，作为CBD的珠江新城与隔江相望的琶洲会展板块，将互为依托，成为未来若干年广州的商务办公核心区域，也是其跻身国际化都市行列的重要砝码。

　　据粗略统计，珠江新城规划中的写字楼项目楼面面积达数百万平方米，琶洲会展板块此类物业也有100多万平方米，而行家估算过去10年间广州年平均写字楼吸纳量约20万平方米，按此推算，上述区域写字楼供应量至少可满足未来10～20年的正常市场需求。

　　问题在于目前这一波的投资热潮，有可能令3～5年内广州写字楼尤其是顶级写字楼供应剧增，给物

　　业租售造成极大压力。

　　广州珠江恒昌房地产顾问公司较早前一份研究报告即指出，国内发展商普遍资金紧缺，通常急于销售写字楼收回投资，鲜有出租物业作长线投资以获取稳定收益的做法，尽管目前市场投资回报可观，但若今后一段时间内供应量过于集中，成交价格必然下跌，新建写字楼的土地成本、建安成本、财务成本等又一般难以大幅削减，写字楼物业的利润空间缩水几乎无可避免。

　　亦有行家认为，京沪两地吸引大量跨国企业进驻，“总部经济”发达，顶级写字楼需求强烈，广州则无此优势，双子塔之类定位甚高的写字楼数量过多，恐怕未必是件好事。