满堂红情报

　　自从珠江新城的几块办公用地被拍卖出去后，该片广阔地域便被媒体和业界炒得沸沸扬扬，甚至将其媲美于天河北、环市东、东风东等著名“办公带”。但其实，与天河北、环市东、东风路并称广州“四大办公带”的是沿江的写字楼群，该地域有时侯会被业内人士所忽视，主要是因为该地域有一个现象，那就是租金的不断起伏问题，这种现象也许会使人欢喜又让人忧。
　　与北部三大办公板块相比，沿江的写字楼群有着不可比拟的江景优势（也许以后珠江新城的某些写字楼具备这个优势）。而亦由于江岸线相当开阔，该地域的临江面已不断被办公场所“蚕食”，倒是商用住宅楼要退居至百余米后，成为名副其实的“三线江景盘”，这与珠江对岸的滨江路楼盘截然不同。

　　多种因素造成波动
　　曾几何时，因中国“入世”的利好消息影响，广州的写字楼王国里响起了阵阵“号角声”，首先是天河北写字楼板块的空置率不断下调（尽管原来已经很低），接着是东风东路、环市东路的某些项目或是被重新包装，或是加快施工进度，目的都是为了尽快加入租售行列。至于沿江板块的写字楼，亦在江景与配套等问题上大做文章，极力令租客满意。那个时期，沿江地域部分写字楼的租金开始向上攀登了一小步。以天字广场为例，部分高层单位的租金从２００２年６月的４３元／平方米升至２００３年２月的４８元／平方米，虽然升幅一般，但仍能令写字楼的管理层满意。
　　但外在因素的影响力始终有限，沿江板块的自身特点决定了其租金不可大幅上扬。首先，该地域的交通是一个“瓶颈”，沿江路的车行路线是不定的，某段是双行，某段是单行，且路段中间红绿灯太多，根本谈不上方便。假如车辆由海珠区驶过来，必须到达桥底的南端再拐弯转入沿江路。假如加上没有地铁线路配合的“不足”，该处可以说是不具备交通优势了。其次，部分写字楼老化也是一个主因，沿江地域的新货供应量不多，甲级写字楼数量较少，写字楼的硬件配备决定租客的多少，一旦租客数量未达到“理想”状况，办公大楼的管理处对该大厦的维护也未必尽心了。
　　在某些行家的眼里，沿江地域的写字楼似乎只有“江景”可算作亮点，故看不到江景的单位租金较低。如２００３年１０月，中化中心的南塔望江单位租金可达７０元／平方米，北塔最高不超过６０元／平方米；江湾新城的Ａ、Ｃ座单位租金只有２５～４０元／平方米，中区稍好，租金达到５０～６５元／平方米。
　　
　　硬件配置是“强心针”
　　从２００３年第三季度的市况看，沿江地域的写字楼租金有向下微调的趋势，天字广场的平均租金已下跌至３９元／平方米，泰康城广场１６楼以上的高层南向单位均价也由２００３年６月的４９元／平方米微降至２００３年１０月初的４４元／平方米。
　　当然，该区仍然有抗跌性相当强的个案，如天字码头旁的新光商务港的租金便企稳６５元／平方米，到底秘诀何在？据满堂红地产写字楼部的刘星先生介绍，新光商务港必须整层出租（每层约５００平方米），这便淡化了望江与不望江之间的差距（皆因全层都属于同一家公司的），另外如其提出的“柔性办公主义”概念较新颖，让办公人士在舒适的环境下工作。至今年１０月底，该办公物业已把香港有线电视公司、美国奇亚公司、格企堡体育用品公司等引入场内，同时也把“７·１１”便利店、华夏银行、日本名菜城及酒吧请进低层商场，现仅剩余两层未租。
　　由此可以看出，写字楼的租金能否长期“保值”，主要视乎写字楼物业本身的硬件配置能否跟上时代步伐。据闻地铁公司订立未来的地铁线计划中，有一条地铁线路经过沿江路，但那是后话，若成为现实后必能改善当地的交通状况。