来自深圳市规划与国土资源局的最新资料显示，今年以来，深圳楼市呈现热销，商铺写字楼市场表现“火爆”，商铺销售量同比增长77％，写字楼预售量同比增长178％。进入三季度，深圳商铺写字楼市场再度表现活跃，无论是成交价格还是成交面积，都有不同程度的增长。其中，写字楼成交面积为5.69万平方米，成交均价达到14885元每平方米，较今年上半年成交均价上涨了5023元，增幅超过50％；商铺成交面积达到11.21万平方米，成交均价也比上半年增长了285元，达到12724元每平方米，呈现出明显的旺销态势。

　　商铺需求增势明显

　　在房地产市场，商铺一直被看着是住宅的附属产物，特别是在深圳，商铺多半与住宅相连，成为底层（部）裙楼的一个附属或者配套物业。因此，在实际的销售及相应的操作层面上，商铺也往往要后于住宅，成为楼盘营销的第二要素。但伴随市场消费结构的不断调整，商铺的销售在市场中的重要性已表现出越来越大，比率也越来越高。

　　自去年开始，深圳楼市的商业用房需求，呈明显的增长态势，商铺的开发，成为房地产市场的一个热点。造成商铺需求量增大的原因是多方面的，从大环境上来说，受深圳近两年零售业的急剧扩张、餐饮业的兴旺以及片区专业市场的逐步形成，存在较大关系。据不完全统计，2002年，全市新签或新开的超级市场（商场）就有百余个，今年上半年新开张的商业超市，营业面积在1万平方米以上的超市（商场），就有近10家。深圳的各大零售超市或百货商场，如华润万佳、新一佳、天虹、岁宝等等，在2002年均有不同程度的扩张之势；麦当劳、肯德基等西式快餐以及海港城、小肥羊、面点王等一大批中式餐饮，在2002年也得到快速发展，仅去年一年就开了多家连锁经营店；像东门、八卦岭、华强北、南头等商业区，在市场的不断发展中，也逐渐形成了各自的专业特色，为片区商业的兴旺，提供了更多更好的发展空间。这些是构成商业用房需求迅速增长的主要原因之一。

　　从小环境上分析，随着这些年楼市的蓬勃发展，住宅区内的商业配套设施的需求也相应地在不断增加，特别是大盘社区，商业配套已经成为方便小区居民的一个必备因素。如以小区住户为服务对象，根据小区住户消费实际状况而设立的小区型商业街或说商业配套，需求在急剧增加，其项目涉及银行、超市、餐饮、便利店、美容美发、医疗保健、家电维修、中介等等。有关业内人士在解释这种现象时指出，小区商业用房，特别是大盘社区的商业用房，或是地理位置优越、交通非常便利的楼盘商铺之所以在小区大受欢迎的主要原因，是因为这种商铺具有很强的实用性，还具有一定的商业辐射作用。相对于商业环境较为成熟的周边楼盘商铺，这些小区的商铺还有明显的价格优势。

　　商铺买卖相对划算，开发商看好

　　记者在采访中了解到，目前不少开发商对深圳商铺市场普遍看好。一是深圳的整体消费水平和消费能力有所提高，加上人员流动大，这就构成商业发展的一种潜力保证，因此，不少房地产开发商在楼盘的规划设计上，都有一定比例的商铺；二是市场上商铺相对于住宅来说，其利润要高，从相应的售价来看，底层商铺的售价一般要高出楼盘住宅均价的2至3倍，像部分商业闹市区的项目或沿街楼盘，如华强北、东门商业街等区域楼盘，其一楼的商铺售价往往要高于其住宅售价的5至6倍，个别地方或个别档口好的铺位，其售价还有可能高出其住宅近10倍。可见，发展商在商铺的开发上，相对是划算买卖。

　　某开发商的肖经理告诉记者，其公司早期在南山商业闹市区所开发的楼盘项目，仅商铺的销售就基本收回了投资成本，售价从最初的每平方米3万元左右认购，炒到部分商铺最高售价达6万多元每平方米。他说，因其位置、地段等因素，商铺价格也有所不同，但一般的商铺利润比住宅要高。

　　正因为如此，使得多数开发商看到商铺发展的良好前景。不少开发商在新项目上，就经常改变原有的规划设计方案，加大了商铺面积在楼盘中所占的比例，特别是临街的一些楼盘项目。如有些楼盘原有规划只有2层商铺，可发展商觉得有利可图，便想方设法更改规划设计，增加了商铺面积。甚至有些旧盘，也对原有的一些功能进行了改造，尽管这些被改造后的商铺不能进行买卖，但相应的开发商或物业公司通过出租的方式，获取了利益。

　　购铺者多数用来投资

　　深圳商铺市场的红火，与深圳人投资概念的增强，有着很大的关联。在深圳，由于人口多，且流动性大，这在某种程度上，就导致市场租客的不断增多，租金因此也一度看好。记者在采访时了解到，以同等区域的同质楼盘来比，一般商铺的出租租金为住宅的4到5倍，假如一套100平方米的3房，其市场月租金是2500元，那同质楼盘的商铺可比价格租金就有可能高很多，像一间只有10平方米的商铺，其市场租金有望突破5000元。事实上，地段好的区域，其价差还要大。再从投资回报率上考虑，商铺的投资回报率，相应要比住宅高，且来得快。因此，不少投资者看好商铺，有其必然性。

　　据此前中原地产的有关调查报告显示，近60％的购铺者是用来投资，80％左右的购铺者，其年龄介于25至35岁之间。从年龄段看，他们是一些中青年人，事业刚好处于有成之时，在市场的机会把握上，要活跃些。一位在南山买铺的黄先生说，尽管价格达到3万元每平方米，可铺面才10几个平方，总价不高，再通过银行按揭，自己实际支付的款项，并不多，按区域发展的状况，基本上10年左右的时间就可完全收回成本。因此，黄先生认为买铺有很强的投资价值，特别是这种面积较小的街边铺位。

　　这些利好因素，使得深圳商铺市场的销售上升到理想境界。据统计，今年上半年我市商铺，包括旧楼盘新增项目的商铺和正在售的商业面积，投放量大概在100—150万平方米，投放的区域主要以南山区为主，约占投放量的30％左右。据有关资料分析，上半年全市商铺租售超过120万平方米，租售面积约为上半年商品房成交面积的31％。另据国土部门的相关统计数据，上半年我市商业成交价格为12439元每平方米，为全市商品房成交价格的2倍多。预计年底前，随着4季度新盘的投放市场，以住宅裙楼为主的商铺，会略有增加，商铺租售会进一步看好。

　　■伴随市场消费结构的不断调整，商铺的销售在市场中的重要性已表现出越来越大，比率也越来越高。自去年开始，深圳楼市的商业用房需求，呈明显的增长态势，商铺的开发，成为房地产市场的一个热点。