今年10月18日，深圳景洲大厦业主大会按照今年9月1日生效的全国《物业管理条例》和与其配套的《业主大会规则》的有关规定，举行业主大会，由业主完全自主投票表决选聘新的物业管理公司，并同新选聘的物业管理公司签订了被专家、媒体称为“社区制度创新”的“全国第一个产权明晰的物业管理合同”。

　　但11月17日，深圳市住宅局发文称深圳景洲大厦采取业主大会选聘物管的行为“违规”，必须限期改正。理由是业主大会在此次选聘物业管理企业的问题上，违反了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第19条、第22条和《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第11条的规定。

　　这两条规定的主要内容分别是，委托物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定物业管理企业，并接受行政主管部门的指导与监督。深圳市住宅局提出的整改要求是，“在收到通知起15日内按照规定的招投标程序组织招标活动，重新选聘物业管理企业”。本报记者陈阳阳

　　深圳市住宅局的这一通知立刻在景洲大厦业主中间引起轩然大波。业主出钱聘“管家”究竟由谁说了算？执行全国《物业管理条例》的行为为什么在深圳被行政主管部门确认为违规？同样的问题也引起有关行政主管部门的关注。深圳市住宅局物业监管处有关负责人把此事称为“景洲事件”，并在昨日首次就此事接受记者采访。

　　深圳住宅局：

　　应采用招标确定新物管

　　深圳市住宅局物业监管处副处长陈海铭昨天说，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第19条关于业主委员会职权一项明确规定“采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或者解除委托管理合同”。景洲大厦业主委员会未按规定采用招标方式确定新的物业管理公司，违反了以上规定，属“违规”。

　　然而，根据全国《物业管理条例》规定，选聘物业管理企业由业主大会（全体业主）说了算。业主大会“经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过”，即可决定物业管理企业的选聘、解聘。同时，国务院的《物业管理条例》并未强调要进行招投标，无需由住宅局行政主管部门审批、操控，也无需由住宅局行政主管部门指派地产开发公司的物管商“专家”直接参与评标打分投票。

　　但是陈海铭认为，“深圳的地方法规是对行政法规的一种细化、补充和完善”。原因是，全国《物业管理条例》虽然准许业主自主选聘“管家”，却没有规定选聘的方式到底是什么，而《深圳经济特区住宅区物业管理条例》则对其职权的行使方式作出了明确规定，即公开招标投标。深圳市住宅局只是根据目前的法规，依法管理，依法行政。

　　景洲大厦业主：按市场经济规律选聘“管家”

　　业主选“管家”到底谁说了算？深圳景洲大厦业主委员会主任邹家健认为：“选聘物业服务的表决权应归物权业主所有。行政主管部门和其派来的专家可对业主进行专业知识方面的指导，提出建议，而不应参与表决；行政主管部门更不能插手两个平等民事主体之间的民事法律活动。”

　　实际上，按照市场经济的规律选聘自己的管家，业主广泛感到“很满意”。

　　物管招标投标应立法

　　陈海铭说，公开招标方式更能保障小业主和其他参与主体的合法权益，地方立法应该“与时俱进”。

　　据了解，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》是1994年制定，当时是全国物业管理行业中的第一部地方性法规，1999年被修正。目前，该《条例》正在根据新出台的全国《条例》进一步修改之中，不合理或有抵触的条款将坚决予以取消。但陈海铭同时表示，“现有的法规，就要依法执行”。

　　专家点评

　　深圳大学邹树彬教授指出，景洲大厦这一事件在全国都有一定司法意义。

　　比较全国物管条例和深圳物管条例，邹教授认为全国物管条例在认可市场经济的成分上比深圳的要高一些。全国物管条例在全国范围内有效，深圳可在这一幅度内根据当地实际情况制定法律。

　　邹树彬说，深圳物管条例规定的招投标初衷是帮业主选出好的物管公司。但“主角”始终是小区业主，参与招投标的专家不应决定要哪个物管公司，而应只是提供咨询、顾问等形式。聘请物管公司从法律角度看是业主基于房屋私有产权之上的民主权利，即选聘权，住宅局不应干预并要求业主解除合同。