很长时间以来困扰小业主与物业管理公司的物业服务收费，将在明年执行明确的规定。引起物业纠纷最主要的问题随着《物业服务收费管理办法》的出台将逐步解决。而业内人士认为，新规定的实行将使物业服务行业的市场化进程向前推进了很大一步。

　　物业服务收费之争
　　“目前物业管理存在物业服务费收不上来，然后导致物业公司提供的物业服务水平下降，继而引起小业主与物业管理公司的矛盾，从而形成了一个物业服务恶性循环的怪圈。”搜房研究院高级分析师陈晟对国内物业服务行业的现状发表了自己的评论。

　　物业服务费作为物业服务领域中的焦点，长期以来围绕着这个话题的吵吵闹闹影响着中国物业管理行业的发展。

　　而物业管理收费又是一个复杂的问题。陈晟提到的还只是一个方面的表现，小业主拖欠物业管理费用的情况比较严重，另一方面，物业管理公司方面也普遍存在乱收费的现象。

　　对于产生这些矛盾的主要原因，上海万科物业管理公司总经理徐金明在接受记者采访时认为，许多小业主在物业方面缺少服务也是一种消费的观念，因此对物业服务费用的收取不能积极配合，因此造成了物业服务费用收取困难的情况。而且一些物业公司收取了费用而没有达到服务的标准，引起了小业主的不满，也导致了纠纷的产生。

　　上海陆家嘴物业公司总经理翁国强对此也持有相同的观点，“由于目前物业管理公司的制度不健全，以及许多的物业管理公司的资质不过关，因此造成了许多物业管理公司存在从小业主身上捞一把就走的短期心态，或者是提供的物业服务并没有达到收费的标准而多收取了费用。”

　　可以说，物业服务的无标准可循是引起目前纷乱之争的主要原因，这次《物业服务收费管理办法》的出台将为此提供更多的依据。翁国强指出，这个收费管理办法的出台是对《全国物业管理条例》的补充规定，规范了物业管理收费的具体内容，明确规定了责权相符的原则，在许多条款中也明确了物业公司收费的具体内容，为解决现在的纠纷提供了条件。

　　根据该管理办法的规定，物业服务的收费内容包括了9大部分，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。

　　价格更加市场化

　　物业服务的价格是物业服务收费的敏感点。翁国强告诉记者，国内在物业管理方面，政府始终没有完全实行市场化，尤其体现在价格上。

　　据了解，此前小区物业收费一般由政府统一定价，只有少数高档住宅的物业收费可以由业主与物业公司协商确定，后来逐渐过渡为政府指导价，就是由政府指导性地提出与当地经济水平、物业管理水平相当的物业服务收费标准，物管企业在此基础上根据实际情况参照执行的收费方式。

　　在物业服务价格方面，政府的干涉力度显然过大，而且越来越不能适应中国物业管理发展的要求。目前出现的诸多物业纠纷很大程度上与物业管理市场化程度的滞后密切相关。

　　其实也正是由于政府在物业服务方面的干预，对业主的观点产生了一些非市场化的影响。翁国强表示，现在还有一些业主仍然把物业看作是一种福利行为，对收取的物业管理费并不理解，没能将物业管理服务看作是自己物业保值增值的消费行为。这主要是由于物业管理还带有明显计划经济的痕迹，因此一些小业主不能马上转变自己的观念。

　　这次收费办法中规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，具体定价形式各级价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。实行政府指导价的，主管部门应当制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　物业服务收费开始摆脱政府统一定价的单一标准，各物业公司将根据自身物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。收费的标准更加向市场调节方面靠拢了，政府开始淡出物业管理方面的影响，物业管理行业将更加遵循市场的要求。该办法对整个行业的市场化推进起到积极的作用。

　　而这次收费管理办法中更为引人注意的是，明确规定了“分等定级、质价相符、合同约定”的原则。徐金明认为，目前规定的分等定级的收费标准应该说是一种突破，确立了质量与价格相符的概念，倡导了市场约束机制的形成。

　　业内专家纷纷表示，物业收费本来就应该是优质优价、按质论价，体现出服务的差别性跟收费的差别性。但是专家同时指出，现在对于物业服务的范围和标准还有待于进一步细化。目前物业公司与业主对服务的具体范围和具体的标准不清楚，界定不明晰。

　　推动上海本土物业崛起

　　虽然刚刚出台的《物业服务收费管理办法》还只是全国的指导性法规，但是目前上海已经开始加紧制订收费管理办法在上海的实施细则。

　　翁国强认为，目前该办法在上海实施的制定难度不会很大，可以说上海在物业管理方面早有准备，而且中国物业管理条例中也已经涉及到了这方面的内容，现在上海方面在这个方面的协调工作做的不错，随着细则的出台上海物业管理将很快会按照新规定执行。

　　据陈晟介绍，目前上海的物业管理公司在全国的范围内来看，物业管理水平也不是最高的，比北京和广州的物业公司要有些差距。而就上海一地来说，目前上海物业管理行业的核心部分，还是香港的以及一些合资的物业管理公司，比如戴德梁行、第一太平戴维斯等境外公司。因此上海除了少数有影响的几家本土企业之外，整体来说本地物业管理公司的制度化水平还不高。

　　“现在上海高档楼盘大多由境外物业公司来管理是由于历史原因所造成了。以前内外销商品房没有并轨之前，高档楼盘一般都会请境外物业公司管理，内销房由本土公司来管理，因此造成了目前上海物业管理行业的核心部分为境外物业公司所占据。”翁国强表达了自己对于目前上海境外物业管理公司的看法。

　　翁国强进而分析，“现在随着内外销商品房的并轨，更重要的是收费办法的出台，明确规定了所有物业都必须通过招标的方式产生物业管理，因此上海本地物业管理公司已经和境外的物业公司站到了同一个起跑线上，完全可以与他们展开竞争，并为超越他们提供了可能。”

　　对于境外的物业管理公司，徐金明认为他们在理念上确实有领先的地方，尤其是在一些高档商业物业领域。但是他也指出，随着上海本地企业多年的积累，以及目前物业管理行业市场化运作程度的不断深入，本地企业将不断成熟，而且目前在大型住宅小区的物业管理上有了境外企业所不具备的优势。

　　万科物业是物业管理行业中运作较为成功的本土企业，其物业管理在业界享有良好的口碑。

　　对目前出台的收费管理办法，徐金明认为对万科物业这样有实力的物业公司来说是一件好事情，甚至为万科物业拓展自己势力范围提供了条件。

　　由于收费管理办法中明确规定了新楼盘的物业管理必须进行招投标，因此业内人士已经开始讨论市场化程度的推进必然会带来激烈的竞争，在促使物业公司提供高服务的同时，对于实力不济的物业公司必然带来极大的压力。

　　据了解，目前上海存在2000多家物业管理公司，而其中真正能够叫得响的则少之又少，对于上海物业市场来说，物业管理公司明显过多。

　　专家认为，随着物业管理条例的配套体制的不断完善，一些资质较差的小物业公司将难以生存，而给大物业公司则提供了做大做强的健康空间。