２００３年１０月１８日深圳景洲大厦业主委员会在没有报告行政主管部门的情况下，通过召开业主大会，炒掉了该大厦原有的物业管理公司，重新选聘金风帆物业管理公司对其进行管理，并且以业委会名义拟定的《服务标准》与物业公司签订了物管合同（见本报１１月２４日８版《物管“２０４条”深圳问世》）。１１月１７日，深圳市住宅局根据《深圳经济特区物业管理行业管理办法》向景洲大厦业委会和其新聘用的物业管理公司——金风帆物业管理公司发出整改通知书，宣布景洲大厦业委会未经报告，未采用公开招标方式的委托管理行为无效，并要求其在１５日内按规定的招投标程序重新选聘物业管理企业。此举在业界引起了强烈反响，各方褒贬不一、议论纷纷。对此，记者采访了深圳市住宅局有关负责人及相关业内人士。

　　深圳市住宅局物管处：此举违背有关规定

　　接受记者采访时，深圳市住宅局有关负责人认为，景洲大厦业委会在选聘物业管理企业时，严重违背了《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第十一条规定：“委托物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式……”在这里的“应当”应理解为必须的、不可选择的。业主大会选聘物业管理企业应当依照该《办法》来进行招标，否则就是违法行为。《办法》第四十一条规定：“违反本办法规定，未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的，委托行为无效，由市、区主管部门责令限期改正。”景洲大厦此次选聘物业管理企业的行为，应当受到处罚。同时，该《办法》中有关招投标的规定，其立法的依据是《中华人民共和国招标投标法》。因此景洲大厦业主投票选聘物业管理企业的行为违背了国家法律和地方法规、规章的规定。

　　深圳市住宅局有关负责人认为，虽然国家《条例》立法中对业主大会、业主委员会选聘物业管理企业没有做招投标要求的文字表述，但这并不排除业主大会、业主委员会选聘物业管理企业必须进行招投标的必要性。同时，在《条例》在没有明确规定的前提下，当然地方现有配套的规章、制度仍要执行。

　　深圳市住宅局有关负责人还认为，物业管理行业是保本微利型行业，业主委员会应当是全体业主最根本利益的代表者，在小区内应协助物业管理公司做好小区内部的管理，把小区变成业主共同的家园、乐园。景洲大厦业委会擅自召开业主大会，按业委会自己的意愿把广大业主的选择权圈定在三家物业管理企业中，并非真正“代表大部分业主的利益”的体现。该业委会这种绕开行政主管部门按业主委员会自己的意见办事的方法，实际是强借民意侵害了绝大部分业主利益，这种行为不可取。该负责人认为，鉴于此，作为行政主管部门依法做出决定，令景洲大厦业委会进行整改就是对其错误行为的纠正，是真正站在代表绝大部分业主利益立场上的体现。

　　但也有法律界人士认为，深圳市住宅局并无权力宣告业主大会与物业管理公司订立的合同无效。该人士认为，市场经济下的政府，必须是依法行政的政府，而依法行政的第一要求是，政府的行为必须要有法律根据。按《民法通则》和《合同法》的法律规定，对于一份依法成立的合同，只有人民法院和仲裁机构有权宣告其无效，其他任何机构包括人民政府都无权宣告其无效。

　　核心争端：地方条例与国家条例不相衔接

　　景洲大厦业主大会自选“管家”事件的核心争议是小区选择物管到底应该遵循国家新实施的《物业管理条例》（以下简称《国家条例》）中“业主大会可选聘物管”的规定，还是必须遵循深圳相关法规“小区选择物管必须招投标”的规定。
　　１２月２日，深圳最新一期政府公报发布了《深圳市住宅局关于贯彻国家〈物业管理条例〉有关问题的指导意见的通知》。《通知》中指出，宝安、龙岗两区执行国家条例和《广东省物业管理条例》，国家条例、省条例未规定的参照适用《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则。至于特区内４区，仍执行《特区条例》及其实施细则。

　　尽管通知中规定宝安、龙岗两区执行《国家条例》和《广东省物业管理条例》，但同时规定两区业主大会可经该物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过，决定与前期物业管理企业续签物业服务合同或另行采用公开招投标选聘物业管理企业。这表明，宝安、龙岗两区的小区选择物管企业仍要进行招投标，政府对市场的监管并未放松。业内人士认为，这份《通知》的发布标志着困扰深圳的物管法规“一市两制”格局仍将持续下去，深圳如不尽快修订自己的物业管理条例，将难以避免类似“景洲大厦事件”的法律尴尬。

　　此次《通知》一出，虽然明确了特区法规的适用问题，但对于深圳物管法规与《国家条例》的不衔接之处却并没有从根本上解决。深圳市住宅局有关负责人日前表示，深圳将尽快修订现行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，实现与《国家条例》的全面衔接。

　　业主自治并不是自管

　　有业内人士认为，深圳景洲大厦业委会自己拟定的《景洲大厦物业管理服务标准》扰乱了整个行业的经济秩序，如果规范性的合同文本存在问题，业主委员会可以提出，也可以通过行业协会来协调。而根据这份合同的相关规定，景洲大厦业委会实际上已经全面介入了物业管理活动中，而不再是物业管理的监督者，景洲大厦业主也从自治监督变成了自管。根据《景洲大厦物业管理服务标准》，专业化、法制化物业管理模式遭到全面否定，应当算作是历史的进步还是倒退？由此，该人士指出，业委会行使权力还应有度。