据调查，目前，广州市住宅物业管理的收费正呈逐年升高的趋势。去年，新开发居住小区的物业管理费平均达到1.9元/平方米·月，郊外楼盘已普遍达到2.5元/平方米·月以上，与2000年居住小区管理费平均1元/平方米·月的水平相比，目前广州市居住小区物业管理费的收取水平已涨了近100%，郊外楼盘升了150%。

　　中心区盘升了近一倍

　　据调查，去年，广州市内新建的中档居住小区中，每月每平方米的物业管理收费标准，平均在2元左右。如保利百合为1.6元，历德雅舍为2.18元，双城国际大厦公寓为2.8元，东璟花园为1.5元，富力御龙庭为2.3元，时代新世界为2.5元。

　　市内豪宅的收费标准几乎超过3元/平方米·月，除了汇景新城收费为2.6元、比较低外，像凯旋新世界为3.9元，金海湾收3.8元，凯旋会预计为4元等。

　　据了解，在2000年以前，广州市物价局规定市内普通住宅小区的物业管理费收取标准为0.75元/平方米·月，中档楼盘为1元，高档住宅小区根据市场自定。事实上，当时市内许多居住小区的收费均为0.7元/平方米·月，还有不少楼盘的收费低至0.4元，至于一些新开发的中档楼盘，一般收1元，像骏景花园等高素质楼盘1.5元的收费，在当时已算是很高了，而像东风广场、锦城花园和天河北豪宅一般才收取2元。照此计算，广州市内住宅的物业管理费在三年时间内已升了将近一倍。

　　边缘盘接近过去豪宅收费

　　据了解，在广州市中心区的边缘地带，近几年也新开发了不少楼盘，以前像翠逸家园、旭景家园、保利世纪绿洲和倚绿山庄等的物业管理收费均在每月每平方米1-1.5元，如今的新盘已普遍有所上涨。据了解，逸景翠园高层收费为1.8元，中海康城也是1.8元，颐和山庄带电梯洋房为2元，别墅为3.5元。在去年新开的楼盘中，像金碧世纪花园收1.6元，罗马家园收1.5元，竹韵山庄收2.3元，时代玫瑰园收1.7元，平均的收费水平已经接近2元/平方米·月，几乎接近2000年市中心区内豪宅的收费标准。

　　近郊盘接近2.5元/平方米·月

　　在番禺华南板块崛起之前，近郊楼盘数量较少，只有祈福新邨、丽江花园、广州碧桂园等。据了解，前几年祈福新邨管理费为2元/平方米·月，已属天价。如今，丽江花园洋房每月每平方米的收费为2.5-2.75元，别墅为3.5元。广州碧桂园洋房收费为2元，别墅收费为2.5元/平方米，花园另收0.5元。

　　随着华南板块的崛起，近郊居住小区的物业管理费也全面上涨。据了解，目前，锦绣香江花园收2.5元/平方米·月，华南碧桂园洋房为2元、别墅为2.5元，花园另收0.5元，南国奥林匹克花园收2.5元，广州雅居乐别墅收2.5元，洋房收2元，华南新城洋房为2元，别墅2.5元。

　　在广园东板块，凤凰城洋房每月每平方米的管理费为2元，别墅是2.5元，花园另收0.5元；翡翠绿洲为2.3元，花园同样另外加收0.5元。总的看来，近郊大盘每月每平方米的物业管理费目前已达到洋房为2元、别墅为2.5元的平均水平，有不少业主认为，这个价格还是比较高的。

　　权威说法：市场收费正常合理

　　对于广州目前的物业管理收费是偏高还是偏低的问题，广州市物价局价格管理处梁处长认为，当前的物业管理收费实行政府指导价，各类各级物业所审批的收费，都按有关政策规定在相关标准的范围内确定，政府批准的价格属正常、合理的范围，不存在偏高偏低的问题。

　　据了解，目前政府公布的各类物业管理收费，除一级物业可按优质优价的原则确定之外，均具体规定了每平方米的月收费标准。据介绍，多层住宅的二级、三级、四级分别为0.75元、0.5元、0.4元；高层住宅的二级、三级、四级、五级分别为1.95元、1.55元、1.3元、1元；办公楼的二级、三级、四级、五级分别为15元、10元、6元、4元；商场的二级、三级、四级、五级则分别为18元、11元、5元、2.5元。对于高尚住宅区、别墅区，则主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量和深度，按优质优价的原则确定。

　　梁处长介绍，公布出来的这个收费标准，在不超过广东省规定上浮30%内确定的是综合服务收费的最高标准，其中包括提供房屋、设施维修、绿化的养护、环境卫生、安全防范、档案资料管理收取的服务费，管理公司须按规定提供相应的服务。按规定，凡服务内容或服务质量达不到规定要求的，应相对减低收费标准。优秀管理物业，则可在规定范围内上浮。对于住宅小区内符合规划要求的办公、商业用房，其收费标准可高于同类住宅。不过，多层建筑办公用房不宜超过100%；商业用房不宜超过200%；高层建筑办公、商业用房不宜超过50%。

　　据介绍，政府指导价是在合理、正常范围内制定的，楼盘收取的物业管理费，除了要到物价部门、房管部门备案之外，还要在楼盘公开。就算已成立业主委员会的物业，其物业管理服务收费也要在业主委员会与物业管理公司双方协商确定后，报分管物价部门备案，并需领取《广东省经营服务性收费许可证》和按规定进行收费年审。
 
　　权威说法：按质论价市场调控

　　就目前广州市的物业管理费是高还是低的问题，广州市国土局物业管理处副处长冯晓丽认为，物业管理费难有高低之分，只有合理与否之别。广州高层楼宇的管理费目前普遍只在1.5-2.8元/平方米·月之间，与北京、深圳等城市比，这一费用可能是偏低了，但一分钱一分货，价格高或低不能一概而论，收费必须与物业管理的质量和服务挂钩，这样才能看出其收费是否合理。

　　在物业管理早期，其收费一直采取的是计划经济的手段，统一由政府限价，现在广州的物业管理已进入了市场经济年代，物业管理费的收取也应遵循市场经济的规则，由市场调控。冯晓丽认为，应付多少管理费，要看服务的具体内涵，只有横向才能比较出管理费是高了，还是低了。

　　冯晓丽说，广州早期的商品房，最常见的做法就是发展商委托子公司来管理，售楼时承诺的管理费不够运作时就由发展商补贴，市场竞争越来越激烈后，发展商为了吸纳更多的买家，不惜将楼宇未来的管理费压得很低，甚至低于操作的成本价，这就影响了业主应缴的物业管理费的真实性，也给以后物业管理进入市场经济带来了一定的难度。

　　目前，物业管理费通常都是业主与物业管理公司的双向选择，业主可以采取定价缴标的方式，管理费多少由业主自己定，竞标的物业公司则根据这一既定的价格，开出可提供的服务；另一种则是因应所需的服务，由物业公司提出一年的运作成本，在这个基础上再打上10%的酬金。冯晓丽分析认为，前一种做法在市场经济早期的楼宇物业管理招标中较为常见，缺点是物业公司为了能中标，往往将服务承诺得很好，但操作过程就难以全部兑现；后者则是目前流行的酬金制，优点是按质论价，但也存在着不合理的因素，例如楼盘越大，物业管理费就会分摊得越低，但由于楼盘综合全年的运作成本会比小规模的楼盘要高，物业公司所取得的利润也就会比小规模楼盘的多。与此同时，一个使用期在5年内的新楼盘，因为基本不会出现重大的维修，所以它的管理费也应相对比使用年限长的楼盘要少；反之，一个5年或更长楼龄的楼盘，它的维护费就会比新楼盘大得多。
 
　　记者手记：配置真的是越多越好吗？

　　现在，有不少新迁居的小业主，在居住了一段时间后，都有类似的牢骚：管理费太贵了。如果是富人，每月交几百块的管理费，自然是像小菜一碟般轻松，但对于普通老百姓，就显得有点贵了。

　　物业管理费不断升高，照理说，居住小区的服务水平也应有所提高。但据多方调查，管理水平的确是有所提升，但并非就真的像想象中好。归根结底，就是因为有的楼盘的硬件配置过多了，尤其是一些中低档次的楼盘。

　　一个居住小区硬件配置多本来是件好事，比如，小区园林绿化更精致巧妙，配上湖水瀑布、清泉石溪、游鱼碎石，让业主可以天天接近山野，快乐地生活着，这当然无可厚非。问题在于一些中低档次的楼盘也要大搞一些摆设配套，诸如，在楼盘内大建豪华会所、高尔夫球场或练习场等。如果在建的是一些豪宅，当然会有业主对此大感兴趣，问题在于这些只是普通的住宅，业主没有这种生活习惯，当然也没有那种经济能力去玩这些有钱人的游戏，其结果便容易造成配置资源上的浪费，为业主增加物业管理费的负担。

　　开发商为什么要在普通的住宅小区内也搞一些高档次的配套设施呢？目的很明确，就是为了要在楼市竞争中脱颖而出，尽快把楼卖掉。消费者看着这些高档楼盘才有的配套，而面对的却是极有诱惑力的低价，自然会趋之若鹜。谁知入住以后，管理费比其他楼盘要高出不少，高档的配套设施只是成了摆设，即使这样，每月的管理费小业主一分也不能少，一点也不能拖。 普通住宅的配套设施真的是越多越好吗？

　　现存疑问：中低档楼盘配置高，管理费高，怎么办？

　　花了大半生辛辛苦苦挣来的积蓄，好不容易买了一套房子，欢天喜地入住后，却发现“买得起马却配不起鞍”。物业管理费太高成了目前不少居住在环境好、配套高住宅小区中的低收入者的大难题。这是记者最近在走访一些普通住宅业主时了解到的。

　　＊买得起马却配不起鞍？

　　最近，记者在调查物业管理费收取情况时，发现一种怪现象。据一些业主反映，他们购买的商品房住得并不称心，原因是物业管理费太高。居住在华南板块某楼盘的一位阿婆对记者说，当初由于积蓄少，看好近郊楼盘价格低，刚发售时每平方米才两三千块钱，还带装修，“感觉好抵”，但入住时间一长，每月的物业管理费就要两三百块钱，顶内地工人一个月的工资，越交越吃力。郊外某楼盘一位业主也有类似的说法：现在居住的房子物业管理费太高了，每平方米两块五，加上杂七杂八的水电费、煤气费和电话费，每个月就要千把块钱，再加上每月还要供房，“住不起，只好换房”。

　　看来，一些普通洋房每月2元/平方米以上的管理费，的确给低收入家庭带来一定的经济压力。据了解，这些压力主要表现为以下两种情况：一种是楼盘在首次发售时，业主为抢便宜，低价购房，待入住后才发现管理费较高，住起来吃力，这些买家多为市内低收入阶层和外来养老者；另一种是楼盘本身就是中低价盘，但环境和配套都按高档住宅的标准来建设，物业管理费自然不菲，令上班族也感觉吃力。

　　＊今后还会雪上加霜？

　　可以说，目前广州市80%的在售楼盘，物业管理费的收取都比物价部门核定的标准要稍低，这是许多地产商在接受记者调查时透露的。据其中一些开发商介绍，根据楼盘的配置，目前管理公司是在亏损运营，要靠开发商不停地修补亏损漏洞，迟早有一天，开发商是会让管理公司自负盈亏的。服务好的楼盘不能长久维持低标准的物业费，因为管理的成本较高。但除了新开的楼盘可以借素质高来提高管理费标准外，一些旧盘想提高收费并不容易。比如金碧花园，根据物价部门的核准，可以收取1.9-2元/平方米·月的管理费，可0.7元的收费标准却坚持了好几年，后来才提到1元/平方米。

　　聪明的开发商会为提高物业管理费铺平道路，据了解，从去年至今，广州新开楼盘的物业管理费标准已经有所提升，越来越多的普通楼盘每月每平方米的管理费越来越接近2元或超过2元，临江楼盘已接近4元/平方米·月。业内人士认为，公共水费、公共电费、屋村巴士、园林维护、高尔夫球场或练习场的日常维护，要想服务好，出行又方便，今后物业管理费只会继续走高。

　　＊以创收排解业主困难？

　　广州市房协秘书长许国碧日前接受记者采访时表示，物业管理公司不能一味地把物业费抬高，从目前的管理收费来看，有些管理费可以适当降低。其实，只要管理公司开阔思路，搞一些创收，管理费可以不用收得太高。比如一些规模较大的居住小区，可以利用车库、闲置地块搞苗圃和园林绿化工程，如果配套高档的话，在条件允许的情况下，可以将会所内的中西餐厅、游泳池、棋牌室、桑拿室、健身房等进行出租经营，这样不仅可以降低管理费，还可以更好地服务有需要的业主。

　　业内人士黄福新也提出同样的建议，他认为，开发商和物业管理公司应学会利用小区的有利资源，开源创收，并应主动帮助困难户，比如利用创收解决就业等，让社区更像一个大家庭。