设施不完备物管公司不愿进驻

　　广州市很多旧的住宅小区历史较长，楼龄普遍偏大。这些楼宇外墙、内部结构和公共设施普遍比较陈旧，而且停车场、物业管理用房等设施也极缺乏，又难以形成封闭管理，从而造成小区的维修量多，费用开支大，管理难度大，使得很多物业管理企业不敢贸然进驻。

　　小区居民缺乏有偿服务观念

　　政协委员们指出，由于我国长期实行福利性住房制度，部分旧小区的居民居住消费、有偿服务的观念薄弱，对楼宇设备的老化等问题，要么不管不问，要么依赖单位、街道来解决。同时，旧住宅小区物业多由未改造的街道、商业区、各类自然住宅区、住宅楼群组成，使一个小区内的产权非常复杂，人员性质松散，对小区涉及的公共空间、共用设施设备等共同利益的协调缺乏自治、自律机制，难以开展统一管理工作。

　　物业管理费收缴难

　　旧住宅小区的居民大部分是靠政府救济的困难群体，下岗工人多，收入水平低，他们在经济上难以承担每个月的物业管理费支出，因而在实施物业管理的旧住宅小区中，普遍存在低收入居民拒交甚至无钱交物业管理费的现象，缴费难问题造成小区的后期维护和再建设因失去资金保障而受到影响，物业管理企业和业主之间的矛盾也因此而产生。

　　处理纠纷往往无法可依

　　据介绍，目前的《物业管理条例》对如何开展旧住宅小区的物业管理问题，还存在真空，关于旧住宅小区物业管理经费、维修基金、市政配套设施的健全等一系列物业管理问题都没有明确规定，使工作开展起来缺乏有力的法律依据，同时现有的物业管理法规对违反规定的物业公司处罚力度不够，难以有效地处理物业公司的违规行为，对业主委员会、业主的一些违法行为也没有约束力，导致物业管理中产生的大量纠纷难以得到及时解决。

　　【委员建议】

　　保安清洁服务可先行

　　针对旧住宅小区中存在的各种问题，政协委员建议多层次地推进小区物业管理，一方面对基础设施比较完善的、居民生活水平比较高的住宅小区积极引进专业化、社会化的物业管理；另一方面，对基础设施不健全、低收入群体集中的小区，要积极探索新的物业管理模式，以确保小区的安全和卫生清洁为基本服务内容，推行低收费的以社区服务中心为管理主体的基本物业管理。

　　分类收费住户可选服务项目

　　由于旧小区之间的硬件配套及居民组成差异较大，对基本物业管理服务收费不宜统一，东山区政协委员们建议物价部门根据小区的实际情况，对物业管理服务涉及的环境卫生、安全防范、绿化养护、设施维修等内容进行单项分解，分别核定单项服务的收费标准后，由业主根据自身的承受能力选择不同的服务内容。

　　多渠道筹集物业管理资金

　　委员们建议，在筹集资金方面，要按照政府、单位、居民合理承担的原则，多渠道筹集资金。对于前期的整治建设资金，可以采取“三个一点”的方法，即政府从城市建设维护资金中拿一点，从社区管理支出中凑一点，公房出售单位从维修基金中挤一点的办法筹集资金，实行资金集中使用。小区开展物业管理的费用则通过小区业主、使用人缴纳一部分物业管理服务费，利用小区共用场所进行经营所得收益等途径解决。

　　对于在旧住宅小区中开展物业管理的企业，政府有关部门可以在税收、外来工使用和办证等方面提供优惠。

　　针对困难群众的物业管理缴费难的问题，应该按照“政府先出小头，个人出大头”的原则，对低收入的群众进行贴补。同时，也可以通过社区物业管理拓展服务领域，为他们创造就业机会，帮助他们提高物业管理的消费承受能力。