去年８月，上海大为公司通过招投标成为杨浦区某物业的中标单位，业主委员会书面通知原物业管理公司，要求其在中标单位入驻小区一周内，按规定办清移交手续并进行撤离。可在新的物业入驻小区后，原物业管理公司却一直不肯撤离物业用房，也不移交物业维修基金账册和物业档案材料。由于未有效交接造成物业管理上的“真空”，使居民的生活受到了一定影响。

　　在交涉近５个月未果后，大为公司被迫于今年１月撤离了小区。当天下午４时，经有关部门研究决定，派请阳厦公司紧急进场接管小区物业管理，３个月后，阳厦公司与业主委员会正式签订了物业管理服务合同。可原物业管理公司仍拒不配合办理移交手续，于是居民们一纸诉状将该公司告上杨浦区法院。后经杨浦区法院做出一审判决，原物业管理企业迁出原管理用房，并将该房及物业维修基金账册、物业档案材料移交小区业主委员会。

　　像这种落聘老“管家”不甘心认输、临走时采取非理性举动的，在上海绝非仅此一家。去年１１月，上海市第一个由业主委托中介操作进行公开招标的小区——创世纪花园选中新“管家”。按照合同约定，新老“管家”应在去年１１月３０日２４时之前完成交接。然而，直到今年１月８日，老“管家”一直“坚守阵地”，新“管家”无法按时进入。１月９日，原有物管终于“撤退”了，却留下了一个“烂摊子”：小区内的部分电线被挑断、灯泡被卸掉；一些在路边上用于隔离车位的花盘全部“失踪”；小区每幢楼防盗安全门的智能化ＩＣ卡被带走了；电梯和监控室内的报警电话线路全部短路，每家每户和监控室相连接的报警系统完全失灵，保安系统处于瘫痪状态；物业管理办公室除了一张破桌子和满地垃圾外，一无所有。新“管家”的交接验收单记载着“楼宇消防栓缺损问题”，还有“周界报警系统无法报警、显示；巡更防盗电脑死机、键盘损坏、无电子巡更棒；电源被切断”等。为小区业主的人身、财产安全埋下了严重的隐患。

　　寻本探源：法律存在“真空地带”

　　前期物业管理企业的服务水平、收费标准几乎是业主在购买房屋时被“强制”接受的，但由于购房者更多关注的是房屋本身的性价比，这种几乎强制性的消费行为向来是被多数人所接受。如果小区成立了业主大会和业主委员会，按照规定通过公开招投标方式确定小区物业管理企业的话，那些服务质量差、收费高、不得业主信任的前期物业管理企业就会被扫地出门，一些实力薄弱企业甚至会面临被淘汰出局的危险。之后的物业管理企业也将面临着和前期物业管理企业同样的问题。

　　也有业内人士认为，其实有些小区业主不选择原来的物管公司，不一定是该物管公司管理不好。大多数业主大会是不希望开发商和物管公司是同一“血脉”才做出改换的决策。业主往往把开发遗留的质量问题、配套问题，一并算在物业管理单位的账上，导致业主和物管公司不和。

　　但无论如何，前期物业管理企业和招投标确定的物管企业、被炒的物管企业和中标的后续物管企业的交接时常“阻塞”，这一现象成了物业管理业内人士关注的新焦点。

　　记者查阅了有关资料，发现正在征求市民意见的《规定（草案）》中，只明确开发商应该在筹备组组建后７天内，向筹备组提供业主清册、物业建筑面积、物业出售和交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料。物业出售人和买受人未按照规定缴纳专项维修资金的，房地产管理部门可处以应交维修资金数额１倍以下的罚款，但没有明确物业管理企业交接的相关规定。

　　而自２００３年９月１日起施行的国务院《物业管理条例》中，除了有和上述相类似的规定之外，在第３９条中也仅仅简单规定“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作”、相关行政部门可以责令不移交有关资料的物管企业限期整改或处罚款，至于如何移交，“老管家”与“新管家”如何结交等没有更详细的有关步骤和时间限制等实施细则。

　　上述表明，物业管理企业交接工作，目前是一个“盲点”，很难找到具有可操作性的相关规定。

　　“老管家”：平和心态“再就业”

　　在小区招投标中落聘的老“管家”，一时难以接受“失败的命运”，往往出现不理智、不配合的过激行为。面对新老“管家”交接班的不和谐现象，沪地专家呼吁，老“管家”要理智面对“下岗”，规范交接。纠纷各方现在不应该只关注纠纷本身和各自的切身利益，而是应该冷静地坐下来，说清楚各自的意见和问题，本着对业主负责的最基本的出发点，尽快解决目前小区物业交接中的问题特别是事关广大业主安全的问题。这才是物业服务应该具有的以业主利益为本位的原则。

　　“作为物管公司，要调整好心态，愉快地接受‘退出’，尊重市场的选择，特别是小区业委会成立以后是否续签的选择。”徐虎物业管理公司总经理王和平认为，业主大会和物业公司的选择是平等的双向选择。选择哪家物业公司来管自己的物业，业主有其自主权；同样，物业管理公司可以根据服务要求、收费档次对接管哪一物业做出选择。

　　上海陆家嘴物业管理有限公司总经理翁国强在接受采访时则提出，解决这个问题的关键在于加快物业管理市场化的培育，强化履约双方的法律观念，提高物业管理企业遵守市场游戏规则的意识。从政府角度来讲，要尽快完善招投标制度，形成良好的物业管理进入、退出机制。

　　同时一些律师从专业角度表达了他们的看法——物管公司必须履行“后合同义务”。德尚律师事务所的陈世福律师说，小区“管家”不管进出，都要有依据。这种依据，一是法律规定，二是合同约定，其他任何理由都不能构成不退出的理由。落聘的老“管家”要根据有关法律规定，履行好后合同义务，把小区物业的有关资料移交给业委会，或直接移交给新的“管家”。否则，业委会有权追究老“管家”的责任，造成损失的，还要赔偿损失。

　　编辑随评：

　　如今，随着人们生活质量的提高，小区物业管理公司的服务质量与收费首当其冲成了业主最关注的焦点。从目前发生的物管交接难事件不难看出，广大业主对物管的要求是越来越高了。

　　我们也应该看到，其实，一些物管企业改进的愿望很强，并以其诚信的态度为服务业主做出了积极的努力。记者在接到北京某小区业主投诉时，曾经与该小区的物业管理人员进行过一次交流。在交流中，记者看到，该物管公司小区经理勤勉接受业主的咨询，积极解决业主遇到的问题，每天的工作量相当大。但目前比较普遍的状况是，绝大多数业主往往将有关物业管理方面的责任全都压在物管一头，而忽视了自身的责任。业内人士认为，一个成熟的小区物管，是包括业委会、居委会和物业管理公司三方通力协作，任何一方的缺位或者越位，都将使创造一个优美的住区环境成为无法实现的美好愿望。事实上，类似需要各方协调就能得以解决的事情，却常常由于缺乏积极的态度而使物管及业主失去解决问题的时机最终酿成冲突，甚至出现无法收场的局面，不由不令人扼腕。

　　对此，一些小区物业公司经理也表达了他们的观点：业主碰到问题，找物管无可厚非；但光靠物管唱独角戏，居委会不能充分发挥协调作用，业主委员会不能站在公正的立场上，该出钱时出钱，该尽力时尽力，那么再优秀的物管企业也难有所作为。