梅林一村“家规”好居民乐

　　有关部门拟推广其经验，推动小区业委会规范运作

　　今年2月11日到3月5日，梅林一村96栋楼宇上百个楼道口张贴了一份会议纪要——梅林一村业委会2003年度工作总结会会议纪要，这份会议纪要记载了业委会和管理处过去一年做了什么、业委会今年对管理处提出的5点要求以及业委会审议通过的管理处2004年拟完成的“十件大事”。这一举措，不仅在梅林一村前所未有，就是在深圳的物业小区中，也可以说是“敢为天下先”。

　　业委会公开透明运作

　　从2003年开始，梅林一村就形成了管理处每个季度向业委会以会议的形式汇报工作的制度。业委会则在会上针对小区物业管理提出意见和建议，管理处承诺完成期限，并形成会议纪要。

　　内地的物业管理模式起源于深圳，深圳的物业管理经验和模式一度是内地城市学习的鲜活教材。但是深圳的物业管理本身也处于一个不断发展完善的过程中，还有很多不足之处，业主、业委会、物管企业与行政主管部门之间的关系也屡有不和谐之音。

　　将物业管理各主体之间的关系理顺，给业主营造一个舒适、安宁的生活环境，不仅需要物管企业不断地提高服务水平，也需要业委会能够规范地运作，很好地发挥作用，同时还有赖于政府主管部门和相关职能部门的协调合作、齐抓共管。

　　梅林一村管理处主任杨华告诉记者，应业委会的要求，管理处协助业委会张贴了业委会有关2003年工作总结及2004年工作计划的会议纪要，此举有效地改进了业委会与小区管理处之间的沟通机制，是梅林一村业委会和管理处朝着将梅林一村建成深圳乃至全国物业管理和精神文明建设的典范迈进的一大步，同时它也释放了一个意义深远的改革信息———它使业委会从幕后走到台前，使业委会自身工作透明化，使广大业主都清楚业委会做了啥、做得怎么样，从而有利于业委会规范自身运作，并不断提升自身的理论和实践水平。杨华说，这对物业管理处而言，也具有同样重要的意义，它促使万厦居业有限公司梅林一村管理处无时无刻都在想着怎样才能让广大业主更满意，促使管理处从多方面提升管理水平和提高服务质量。

　　实际上，从2003年开始，梅林一村就形成了管理处每个季度向业委会以会议的形式汇报工作的制度。业委会则在会上针对小区物业管理提出意见和建议，管理处承诺完成期限，并形成会议纪要。

　　梅林一村业委会主任张占恒说，张贴业委会会议纪要提高了小区物业管理的透明度，使业主更了解小区实施物业管理的具体情况，便于业主对管理处的工作进行监督。“从某种意义上说，业委会委员更像是为小区业主服务的义工，不收取任何报酬，业委会与管理处之间的任何活动都应该让业主知晓，保证业主的知情权，才能达到为全体业主服务的目的和宗旨。

　　梅林一村要“内慧”

　　管理处和业委会双方都不应太“贪”，管理处只收管理费却不为业主做实事，肯定不行；同理，业委会应遵循法律的规定和物业服务合同的约定监督管理处的工作，不能有过分的要求。

　　梅林一村作为深圳的一张名片，吸引了国家领导人、各省市物业管理主管部门及物管企业前来参观和学习，但是人们往往把关注的眼光放在梅林一村的“表面”，如优美的园林环境、清洁舒适的小区、高效的物管工作等等，其实，梅林一村“外秀”的表面与其业委会规范运作的“内因”密不可分。

　　业委会主任张占恒认为，业委会和管理处能否理顺关系，双方的素质是关键，在梅林一村小区，物业管理的甲方乙方都具备较高素质，因而打交道比较顺畅。他认为，双方都不应太“贪”，管理处只收管理费却不为业主做实事，肯定不行，这样的物业公司业主不认可；同理，业委会应遵循法律的规定和物业服务合同的约定监督管理处的工作，不能有过分的要求，双方应该是平等的民事主体关系，只有双方摆正了自己的位置，各司其职，才能创造一个舒适、祥和的生活环境，达到业主与物业管理企业的双赢。

　　今年2月8日，管理处向梅林一村业委会汇报了2003年的工作，承诺2004年完成10件大事，其中有一件事是“提升小区的智能化和现代化管理水平，解决梅林一村智能化等方面存在的问题，建立梅林一村网站等”。杨华说，建设梅林一村的网站是适应社会信息化发展的需要，建立网站能提高住户参与管理的积极性，增进双方的沟通与了解，促进管理处提升管理水平。

　　推广梅林一村经验

　　深圳3000多个实施了物业管理的物业项目中，成立业委会的只有600多家，占20%，大大低于上海等城市的50%以上的比例；物业行政主管部门下一步将加大工作力度，依法推进业委会的建设。

　　市住宅局物业监管处处长徐松明肯定

　　了梅林一村的做法，他表示，物业主管部门正在总结梅林一村业委会规范运作的经验，准备在全市推广。

　　徐松明认为，梅林一村业委会和管理处为全市各小区业委会及物管企业起了模范带头作用。

　　据他介绍，目前深圳有3000多个物业项目实施了物业管理，成立业委会的只有600多家，只占物业管理项目的20%，大大低于上海等城市的50%以上的比例；另外，从业委会的运作水平、业委会在推进物业管理健康发展方面应发挥的作用上看，深圳业委会的发展水平与深圳作为全国物业管理发源地的地位尚有一定的差距。因此，建立有效的业委会监管模式，最大限度地保障业主的权益，是政府主管部门重中之重的工作。

　　徐松明说，行政主管部门下一步将加大工作力度，依法推进业委会的建设，一方面提高业委会的建立率，发动业主参与本物业的物业管理；另一方面加大对业委会委员的规范指引和培训工作。

　　居委会领导业委会

　　深圳拟学习杭州、上海、南京等地的经验，把共产党员、人大代表、政协委员、居委会干部和其他社会先进分子吸收进业委会中，业主大会及业委会应配合社区居委会工作，并接受其指导和监督。

　　梅林一村的做法一方面促进了物管企业服务品质的提升，推动物业管理行业健康良性发展，另一方面，也推进了业委会改革。改革业委会的监管模式是加强对业委会监管工作的重要内容。徐松明坦言，深圳的业委会在自身制度建设、日常运作和维权方式及手段上都处于比较原始的阶段，离依法、理性维权还有不小的差距，业委会运作不规范，自律机制没有形成，一些业委会甚至与物业管理企业串通，坑害广大业主的利益。因而政府有必要推进业委会监管模式的改革。

　　据徐松明介绍，深圳拟学习杭州、上海、南京等地的经验，把共产党员、人大代表、政协委员、居委会干部和其他社会先进分子吸收进业委会中，街道办参与指导成立业主大会筹备组，街道办、社区居委会可派员列席业委会会议，社区居委会派员进入业主大会筹备组，当业委会逾期不召集业主大会时，由社区居委会直接召集，业主大会及业委会应配合社区居委会工作，并接受其指导和监督。

　　张占恒认为，从目前业委会的运作情况来看，将业委会管理纳入社区管理体系有利于保障业主的利益和维护社会的稳定，但对业委会监管模式的改革在深圳还是一个新课题，具体的监管方案有待政府进一步研究。

　　梅林一村的实践表明，业委会与物业管理企业应建立良好的、制度化的协商机制，物业主管部门与街道办、社区居委会、派出所等有关单位应协同作战，共同创建一套高效、可行的监管模式，保护广大业主和物业管理企业的合法权益。

　　相关链接

　　梅林一村及其业委会

　　梅林一村是市住宅局开发兴建的大型福利房、微利房住宅小区，分三期建成，共有多层65栋、中高层25栋、高层6栋共96栋楼宇，有住宅6840套，居住人口近4万。梅林一村最早从1998年入伙，直到2002年3月才入伙完毕。1999年7月成立第一届业委会，随着入住业主增多，又补选了几位委员，目前有11位委员。