本报在今年２月９日视点版刊登了刘昌兵先生的文章《物业管理“规模不经济”解读》一文。该文中，刘昌兵先生从一个物业管理从业者的角度，根据其多年的市场经验，并结合物业管理行业近年来的发展动态，以具体的数据，陈述了他对物管市场“规模经济”的悖论。近日我们收到吴宪生先生的来稿，就刘昌兵先生的物管市场“规模不经济”的观点提出了质疑。我们中国人有句俗话，叫“理不辩不明”。本着“百家争鸣”、“集思广益”的原则，我们期待业界人士就物业管理业发展过程中出现的种种问题进行广泛探讨，为促进物业管理市场的健康发展探索成功的路子。刘昌兵先生在《物业管理“规模不经济”解读》一文中提出“物业管理规模不经济的主要原因：即物业管理及物业管理企业不存在规模经济区间的先天缺陷，也就是物业管理及物业管理企业先天就属于规模经济效益不明显、甚至不存在规模区域的特殊产业（行业）。”对刘昌兵先生的这一论点笔者提出如下质疑与刘先生商榷。

　　结合实际，用现实辩证眼光看问题

　　企业规模的大小与市场的规范程度，产品（服务）的价格、价位；市场竞争程度，产品的占有率及顾客的忠诚度都有着紧密的联系，不能以点代面孤立地看待某个问题。现代经济已进入信息技术和全球化生产时代，设备、技术、工艺、材料、管理水平和生产规模已远远超过１００多年前经济学家认识和预测的水平，规模化、全球化生产已成为当今时代的主流。物业管理服务是每个人、每个家庭都需要的，它的市场前景十分广阔。就全国市场而言，物业管理市场远远没有达到饱和的程度。所以说，以当今经济的复杂性，对某个行业“规模不经济”的临界点很难准确界定是多少。

　　另外就企业自身而言，“规模不经济”的原因很大程度上取决于管理水平和管理模式。目前，许多物业管理企业的经营机制还存在着很大的缺陷，许多公司在深圳以外的项目，管理人员不能有效地实现“本地化”；外派管理人员只能上不能下，外派期满回深圳后，即使没有岗位可安排，原有的干部待遇也不能变。因而造成了管理成本中人力资源成本过大。但这只是管理上的问题，决不是规模不经济的成因。

　　综上，笔者认为：刘先生“宏观来看物业管理不存在规模经济区间……”的结论是没有科学根据的。物业管理行业是一个规模经济行业；而且是一个规模经济效益十分明显的行业。只要干过物业管理服务实操的同行都知道，单就商业物业来讲，管理一个３万～４万平方米的住宅楼可能要赔钱，但管理一个３万～４万平方米的写字楼肯定能赚钱。谁能说写字楼管理面积（规模）越大越不好，效益越不明显呢？

　　引用的数据要客观、真实、科学

　　刘先生为了说明物业管理行业“规模不经济”，引用了一组深圳市××物业管理公司２００３年度经营收益数据；笔者认为：这组数据缺乏客观性、真实性和科学性。（１）该数据显示××物业管理公司２００３年度营业总收入为１０�煟罚矗蓖蛟�……，求得利润率为：７．７％还多。我们且不说这组数字的准确性，单就７．７％的利润率就足以说明：物业管理行业决不是一个规模不经济或不具备规模经济区域的行业。道理很简单：该物业管理公司在深圳共有１４个项目，其中只有２个项目盈利，盈利额为９２．６９万元；１２个项目亏损，亏损额１９０．３６万元，两项相抵净亏损：９７．６７万元。如果不是规模效益，该公司无论如何是挺不住的。我这里指的是２００３年度８３０万元的盈利，如果不是该公司的规模效应为该公司的专业服务公司提供了广阔空间，８５％的亏损面怎么会有利润？如果不具备“规模经济区域”能产生这样的奇迹吗？（２）该公司深圳１４个项目２００３年度营业收入６６５０．６３万元，深圳以外２３个项目营业实收入２０３．３７万元。两项合计６８５４．００万元。这个数字按前面的说明包括了电梯、机电、绿化、消杀等各专业中心营业收入。１０�煟罚矗保�００万元～６８５４．００万元＝３８８７．００万元。这３８８７．００万元的收入是从何来的？很显然刘先生提供的这组数字缺乏真实性。如果笔者没有估计错的话�熣獗适杖胗κ峭３捣咽杖搿＃ǎ常┫衷诟阄镆倒芾淼娜诵睦锒济靼祝�在多层住宅小区经营收入中，停车费收入超过物业管理费收入。特别是政府开发的福利、微利房小区更是如此。在深圳１４个项目中的项目（２），月收入约６．７万元（管理费约０．６２／ｍ２）；１０．８万平方米的建筑面积；光人工、清洁、绿化、公用水电、维修、消杀、垃圾清运、化粪池清掏、保安用具等等的费用投入，每年亏损１．４８万元是不是太少了？如果算上停车费收入，不盈利似乎又说不过去。

　　因此基于上述三点，笔者的结论是刘先生的论点不成立。

　　立足全国大市场才能做出正确判断

　　就深圳而言，因城市规划等原因，深圳房地产开发的楼盘相对规模都比较小，３万平方米以下的高层单体楼盘比较多。即使每平方米管理费较高，如果把设备设施维修、保养做到位，要想保本是很困难的。如果一个企业都是这样的盘，即使他的管理面积达到了１０００万平方米，也还是亏损，才会出现规模不经济。但是，出现这种情况的机率是很小的，完全可以不计。

　　而在全国的其它地方情况却不同。例如，北京、上海等地，由于城市规划比较好，建筑面积较小的高层单体很少，一般楼盘的规模都在２０万平方米以上，许多都是上百万平方米。像北京的北苑小区，上海的联洋小区，建筑面积都在２００万平方米以上。这样的小区，即使管理水平差些，规模越大会越亏损吗？因此笔者认为造成物业管理局部不经济的原因是市场不规范。笔者就有亲身体验。笔者曾经管理过的几个小区面积都不足１０万平方米，要想保本经营难度都很大。而一墙之隔的其它小区规模也跟我们小区差不多，情况也大致如此。如果能实行区域化统一管理，情况就大不相同了。２００３年９月１日实行的《物业管理条例》，第九条：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素”。第三十四条：“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”。遗憾的是这些规定至今没见哪里认真执行过。更叫人遗憾的是物业管理行业已近２０年了，但市场化程度还相当低，真正通过市场配置的资源有多少？至于刘先生提到的高端物业，市场化程度更不能同住宅物业相比（商业物业收入中有很大一部份是租金收入），商业物业的利润率远没有达到市场平均利润率水平。因此，我们既然是从整个行业的角度给行业下定义，就要从全国的角度看问题，决不能管中窥豹。