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　　由于《物业管理条例》仅仅确定了物管中的一些基本原则，缺乏详细的实施办法，物业管理不断出现新问题。近年来，广州市业主、物业管理公司和开发商间的矛盾经常引发社会问题，为此民建广州市委员会向市政协建议尽快制定《物业管理条例》实施细则，消除物业管理上存在的法律盲点，规范发展广州市的物业管理业。对于委员的提案，广州市国土房管局有关人士表示，本地物业管理细则正在草拟之中。

　　问题　业主法人地位不明确物管公司资质待加强

　　民建广州市委员会指出，首先《物业管理条例》上没有明确业主委员会的法人地位。一旦引起法律诉讼，业委会不具备诉讼主体资格。有的业主错误地认为“我是主人，物管公司是我请回来的仆人”，动辄就要撤换物业公司或经常干预日常管理工作，使物管公司无所适从；有些物管公司则以“管理者”自居，将业主视为“被管理的”，把管理物业扩大为“管人”。另外，业主缺乏民主参与意识，不参加业委会选举或业主大会，使重大问题难以达到《条例》规定的人数。目前，全市1800个住宅小区仍有将近80％的小区没有业委会。

　　其次，广州市有712家物管企业，具有二级企业以上资质的不足20家，其主要存在的问题有：使用不正当手段参与无序竞争；物业接管程序不规范；在管理和财务上缺乏透明度；随意放弃应承担的管理责任，如海珠区某小区物管公司一夜之间突然撤场造成“真空”，遗留下卫生、治安等一大堆问题；“黑色”暴力开始渗入小区，小区保安员殴打业主；甚至新旧物管保安员大规模群殴造成数十万元公共财产损失，业主根本无安全感。此外还有一些隐性问题，例如水电费分摊不合理、车辆丢失损坏推卸责任等。

　　建议　应尽快制定实施细则参考国外设特别法庭

　　为此，民建广州市委员会建议应尽快制定《广州市贯彻＜物业管理条例＞的实施细则》，理顺物业管理市场各主体关系，重点加入可操作性强的条款、明确业委会的法人地位、明确成立业主大会的程序和维修基金使用的监管制度等。

　　加快物业管理市场化进程，推广实行物业管理招投标制度，通过市场行为实现物管企业的优胜劣汰。对擅自放弃社会责任的物管公司，应该吊销企业资格证以及相关经营管理者上岗证，从物管市场上除名。

　　大力扶持建立和完善物业管理行业协会。应充分利用行业协会的中介特性，真正起到指导、联络、培训、咨询的服务功能，推动行业自律。

　　参考国外和香港的经验，设立物管诉讼特别法庭，快速审理物业管理诉讼案件，避免久拖不决，影响小区乃至社会的稳定。

　　物价部门应制订明确的、操作性强的物业管理收费标准，量化服务标准和服务等级。推行水电、煤气抄表到户，明确小区公摊收费方法，由相关供应部门负责收费，减少物管纠纷的发生。建议在今后的新建小区推广使用智能化计费表。

　　回应　本地物管细则正草拟各项条例将一同规范

　　对于政协委员的提案，广州市国土房管局物业管理处负责人表示，广东省的《物业管理条例》正在进行修改，草案正在内部征求意见，相信很快就会向公众征询意见。在该条例出台后，广州的物业管理办法也将尽早出台。届时，国家的《物业管理条例》、省条例及广州的管理办法将一起规范广州的物业管理行业。

　　据了解，目前广州市国土房管局已出台《广州市物业管理招标投标程序》、《广州市物业管理专家管理规定》等规范性文件作为补充。其中，规定从事物业管理活动的企业必须具有独立的法人资格；拟从事物业管理活动的企业在工商行政管理部门领取通知书后，到市国土房管局领取物业管理企业资质申请表，由市国土房管局根据有关规定核发资质证书；对未取得资质证书从事物业管理活动的企业，由市国土房管局没收其违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款，给业主造成损失的依法承担赔偿责任。

　　经典案例

　　保安围殴业主被判赔偿道歉

　　以为通过“首届业主委员会”聘请了“新管家”，业主就可以享受到优质服务，但业主怎么也没想到会被自己出钱聘请的保安员围殴。轰动一时的广州新兴白云花园人身损害赔偿纠纷案近日有了裁决，广州市白云区人民法院裁定，广东华信物业管理公司赔偿该小区业委会成员钟朝光2048.1元，并在该小区内以口头形式向钟先生公开赔礼道歉。

　　据了解，去年3月27日下午，钟先生与同事驾驶一辆绿色面包车从小区花园出来时交纳了5元停车费。当晚7时，他又驾车出来，被保安员方某拦住要求再次交费，并称其停车超过30分钟。钟先生要求对方提供交费依据，保安员方某便离开，钟先生将车停在路边。此时，另一保安员拿对讲机通知其他保安员说有人不交停车费。几分钟后，保安队长刘某带十几名身穿制服、手持警棍铁管的保安过来。钟先生见状马上撒腿就跑，没跑几步不慎摔倒在地，众保安于是围过来将他痛殴一番，并将钟先生带回门岗。

　　其后，经广州市法医学会鉴定，钟先生头、背、上下肢等部位瘀肿挫伤，损伤程度为轻微伤。事发后，物管公司从未向钟先生表示歉意，更未上门慰问。钟先生忍无可忍，遂将该公司告上法庭。