近期的几场拍卖会上都出现了一两个来自同一个地下商场的标的，面积多在10平方米左右，价格也不过10万元左右，但在拍卖会上却个个碰壁，全数流拍！有市场人士表示，除了两个已经成熟的地下商场外，目前在广州经营地下商场的难度比较大。因此，即使价格不算高，但对于小买家来说风险系数非常高。

　　文/图/表　记者林琳

　　5个陆续流拍的标的是康王路地下商场的商铺，其中4个面积在10平方米左右，平均价格仅9287元/平方米左右，然而，许多熟悉行情的人士却表示要谨慎对待。

　　地下商铺难以出租

　　据了解，2000年前后，该商场开始出售时非常红火，由于与同时期的中华广场一样使用“返租”手段，甚至还引发了抢货“狂潮”。

　　据满堂红地产的何丽娟分析，当时发展商的目标针对白云区和新市的居民，因为他们向来以放租为生，能够接受“以租养贷”的方式。因此发展商将商场分割成20平方米以下的小店分售出去，许多小业主靠银行按揭买下了小商铺。后来商铺没有成功出租，发展商承诺的返租没有实现，令许多小业主的投资以失败告终，宁愿选择不供完铺。

　　行内人士分析，目前在市场上大量放出的标的，很大可能就是来自于这些小业主。目前，该商场只在地铁出口附近还有一小部分商铺仍在正常营业，其他大部分商铺都被空置。

　　分析康王路地下商场失败的原因，何丽娟认为，这首先是因为老城区消费群体习惯在上下九步行街一带消费，很少走到地下商场去，而发展商对客流量的估计有所偏差，把商场范围定得太大；其次，没有消费主题和特色，商品价格几乎没有任何优势，在地理位置上又不够便利。

　　需要培养固定消费群

　　何丽娟认为，商场需要“培养”消费群。老城区消费群体的购物习惯就是到上下九消费，因此只能挖掘年轻的消费群，但该商场又没有做出新特色来吸引年轻消费者。相对而言，流行前线就是一个比较成功的例子，引入广播直播室，令消费群从学生时代上升到工薪阶层，而自己也从“杂牌军”升级到“品牌军”。

　　对于地下商场小店流拍的情况，何丽娟认为这是很正常的，因为一般的投资者都清楚自己无力去改变这里的情况，只有有实力的大买家通过足够大的宣传力度去进行包装，才可能挽救这个地下商场。她还提出建议，大型商场不一定要树立高消费形象，其实最容易培养的消费群是中学、高校学生，只要“养”上三四年就可以成为坚固的消费“忠诚者”，发展商应该把眼光放长远点。

　　而中原地产的钟健锋提出，该商场最大的“败笔”是在早期的招商思路上，发展商为了回收资金而将商铺全部卖完进行分散管理。这种各自经营、无主题令商场毫无起色，而广州几乎所有的地下商场失败案例都有分散经营权的原因。

　　地下商场发展有待时日

　　目前，广州的地下商场集中在地铁几个大站上：体育西站（吉之岛、天浚商业街）———东山口（锦轩）———烈士陵园（流行前线）———公园前（五月花广场、中旅商业城）———长寿路（恒宝华庭），而真正成功的只有吉之岛和流行前线，经营成功的主要原因就是其商铺都只租不卖，其他商场的失败几乎都是因为失去自主权。

　　这是否意味着广州的地下商场没有焕发生机的能力？有行内人士表示，锦轩的缺陷在于面积太小，形成不了商圈；恒宝华庭是配套型商业，主要服务于住宅，重点在便利性，另一个五月花广场也在起步中，这2个地下商场的发展可能需要一段时间。

　　不过钟健锋表示，将广州的地下商场与香港对比可以发现许多劣势，比如广州的商品品牌太少，一般的商家都是做普通服饰生意，没有特色；商场在硬件和功能划分上很差；发展商策划思路不强；居民的购买欲还不够旺盛；消费理念以逛步行街、百货公司为主，还未接受SHOPPINGMALL的观念，因此在地下商场的发展上还没有显露明显的优势。