最高人民法院
　　　　　　　　　　　　关于无充分证据否定产权登记的
　　　　　　　　　　　　　　纠纷应如何处理的复函
　　　　　　　　　　　　　　　（1989年9月27日）
广东省高级人民法院：
　　你院“关于陈汉麟、陈志辉与李细房屋租赁纠纷一案的请示报告”收悉。
　　经研究认为：你院提出的两种意见均有各自的道理，在尚不能充分证明李细确系代表其
他共有人进行产权登记的情况下，即改变终审判决根据不足，以按你院审判委员会的倾向性
意见处理为宜。
附1：
　　　　　　　　　　　　　　　广东省高级人民法院��
　　　　　　　　　　　关于陈汉麟、陈志辉与李细房屋租赁��
　　　　　　　　　　　　　　　纠纷一案的请示报告
最高人民法院：
　　我院审理的陈汉麟、陈志辉与李细房屋租赁纠纷申诉案（案情详见案情报告）。案经我
院1989年第59次审判委员会讨论，有两种不同的处理意见。第一种意见认为：李细办理了
补立继承契证，其母叶四和堂兄作为见证人，并登报通告后作了产权登记，手续比较完备，
合法，李梅表示放弃，李淑卿1965年才死亡，生前均无提出异议，现无充分依据否定李细
的产权登记，不应变更原审的处理，应该驳回申诉人的申诉，第二种意见认为：李贤死后，
继承开始发生，补立继承契证由叶四见证，可以认定叶四对由李细继承无异议，李梅表示放
弃，但李淑卿没有明确表示放弃。原审的处理没有保护李淑卿的继承权，应按照《继承法》
规定的法定继承原则处理。审判委员会多数委员倾向于第一种意见，但你院1987年6月15
日（1987）民他字第16号对我院批复：对于遗产虽然以个人名义领取了产权证，仍可视为
代表共有人登记取得的产权证明。故此案按登记确权还是按你院批复视为代表共有人登记处
理，把握不大，特请示你院，请予复示。
附2：
　　　　　　　　　　　　关于陈汉麟、陈志辉与李细因房屋租赁
　　　　　　　　　　　　　　　纠纷申诉一案的案情报告
一、当事人情况
　　申诉人（一审被告、二审上诉人）：陈汉麟，男，43岁，广东省南海县人，广州冶金机
械厂工人，住广州市西华路将佳里13号。
　　申诉人：陈志辉（系陈汉麟之父），男，71岁，广东省南海县人，广州市自行车厂退休
工人，住广州市逢源路宝源中约43号。
　　对方当事人（一审原告、二审被上诉人）：李细，男，56岁，广东省南海县人，广州市
自行车飞轮厂退休工人，住广州市西华路将佳里13号。
二、争议情况
　　李细和陈汉麟是舅甥关系。广州市西华路将佳里13号房屋是李细的父亲，陈汉麟的外
祖父李贤的遗产。李贤、叶四夫妇生有5个子女，即李淑卿（即陈汉麟之母），李梅（又名
李妹），李细，其他2个子女早年夭折。李贤于1937年5月28日死亡，生前无遗嘱。1951
年10月1日，李细办理了补立继承契证，见证人有母亲叶四和堂兄李泽沾。1952年6月14
日，南方日报刊登了李细申请转移将佳里13号房屋登记的通告。1952年7月3日，李细以
产权人的名义领取了房地产所有证。该屋自解放后一向由叶四、李淑卿、李细及其家人居住
使用，其中头厅头房由李淑卿一家使用，厨房共用。1961年叶四死亡，1965年李淑卿死亡。
从1967年起至1986年双方发生纠纷时的房地产税的税款由二家分摊，由李细经手交纳，1986
年12月18日，李细向荔湾区法院起诉，以自己的住房不够居住为由，要求收回借出30多
年的房屋自用。陈汉麟答辩并反诉，认为该屋以李细的名义领取产权证，只是作为全家的代
表，不能认为该屋的产权就属李细一人。认为他一家人一向在该屋居住，并修缮过房屋及交
纳房地产税，在事实上已继承了部分产权，故不同意搬迁。案经荔湾区法院审理认为：中山
七路将佳里13号房产虽是李贤的，但原告于1951年在母亲、堂兄的见证下，办了继承立契
手续，并向房管局登记。登报移转契证，被告母亲在原告补立继承契证和登报期限内没有提
出异议，故原告于1952年领有房地产所有证对该屋进行管业至1961年叶四死亡前，被告母
亲亦无提出要求，该屋应是原告的房产。现被告提出反诉要求继承析产原告的房产权理由不
足，并以此拒绝搬迁退房无埋。被告居住该屋已30多年，无明确关系，现原告因居住有困
难，提出收回房屋是有理由的，被告应积极腾退房屋，交还原告管业使用。但考虑到被告一
时无法找到房屋搬迁，原告应予体谅，给被告一段时间找房，至于被告提出缴纳的房地产不
止153.60元，因提不出证据，不予认定。被告居住该屋已30多年，向无交纳过房租给原告，
根据住房权利义务对等原则，被告对该屋维修所出资的费用，不应收回，原告同意被告在搬
迁时，自行拆除自设的水、电分表及铺设的阁楼板和自愿免收被告居住该屋至搬迁时止的全
部房屋租金以及退回房地产税153.60元给被告，可按此意见处理。为此，根据现行有关房
屋政策规定，结合本案实际情况，特判决如下：
　　一、被告陈汉麟（包括其家属及户籍人员）自本判决发生法律效力之日起3年内迁出中
山七路将佳里13号房屋，并将该房屋交还原告管业使用，被告搬迁时，自行拆除自设的水、
电分表及头厅上方铺置的阁楼板，不得损坏房屋。
　　二、准原告免收被告居住该屋至搬迁时止的全部房屋租金，被告对该屋出资作过修缮的
费用，由被告自行负责承担。
　　三、同意原告自本判决发生法律效力之日起1个月内一次将被告代缴纳的房地产税
153.60元全部退回给被告。
　　四、驳回被告要求继承析产原告的该房产之诉。
　　判决后，陈汉麟不服，仍以一审时的答辩及反诉理由，提出上诉。陈汉麟之父，即李淑
卿的丈夫陈志辉，以该屋从未析产，他也是权利人之一，一审未通知其参加诉讼，剥夺了他
的诉讼权利，也提出了上诉。李细认为一审判决3年内搬迁，时间太长，要求短期内收回房
屋，其他同意一审判决。案经广州市中级人民法院二审认为：将佳里13号房屋产权原来虽
属李贤的遗产，但该屋已于1952年7月3日由房管部门通告后，将产权转移登记为李细所
有，而且陈汉麟之母李淑卿生前从无提出异议，因此，该屋产权应属李细所有。陈汉麟在该
屋居住已有几十年，现李细要求收回自用是有一定理由的。关于陈汉麟认为该屋是李贤的遗
产，不承认该屋产权已转移为李细所有，要求继承析产的问题，查该屋产权转移已经30多
年，现陈汉麟又旧事重提，已是不对；还以此作为拒绝搬迁的理由，更属不当，本院不予支
持。考虑到陈汉麟目前无其他房屋居住，短期内搬迁退房有困难，李细应予谅解，将房屋继
续给陈汉麟居住一段时间，陈汉麟应积极找房屋搬迁，将现居住的房屋早日退回李细使用。
关于李细同意陈汉麟搬迁时，自行拆除自设的水、电分表及铺设阁楼板，同时自愿免收陈汉
麟在该屋居住期间的房屋租金及退回房地产税153.60元给陈汉麟是可行的，应予准许。判
决驳回上诉，维持原判。
　　该案一、二审时案由均定为房屋租赁。
三、复查情况
　　二审判决后，陈汉麟，陈志辉不服，持上诉时的理由向我院提出申诉，我院已决定调卷
复查。经查：李贤于1937年5月死后，该屋由叶四及子女居住使用。在抗战期间，叶四同
李梅、李细及李淑卿的丈夫陈志辉去增城逃难，李淑卿曾留在广州看守房屋一段时间。抗战
胜利前后，全家人陆续从增城返回广州居住，1949年李梅从该屋迁出。该屋的部分房屋曾
由叶四出租给他人。1950年以后李淑卿夫妇及子女使用该屋头厅头屋、厨房共用。1951年
10月1日，李细补立了继承契证。该契证由其母叶四、堂兄李泽沾作为见证人，1952年6
月14日，《南方日报》上刊登了李细申请转移房屋的通告。1952年7月3日，李细领取了
房地产所有证。1961年叶四死亡。1965年李淑卿死亡。李淑卿死亡后，陈志辉迁出与妾杜
艳芳共同生活。陈汉麟兄妹及颜从龙（世居）继续在该屋头厅头房居住。从1967年起，该
屋的房地产税的税款由李细、陈汉麟两家分摊，由李细经手交纳。现该屋头厅头房的常住人
口是陈汉麟、陈惠萍（陈汉麟之妹）、颜从龙（世居）。其余房屋由李细夫妇和3个儿子居住。
关于1952年李细办理转移房产的登记，是其他继承人已表示放弃，还是约定由李细作
为全家的代表进行登记的问题，现说法不一，李细认为，当时母亲在世，父亲生前也嘱咐要
将房产留给他，两个姐姐均表示同意由他来继承该房产。李梅表示，父亲去世前（当时李梅
7岁），表示要将房屋留给李细。母亲也征求过她和李淑卿的意见，她们都同意由李细来继
承。陈志辉、陈汉麟认为，解放后，房屋重新进行登记，全家人商量由李细作为代表进行登
记，不等于李细一人为产权人，而且他们一向在该屋居住，并尽了修缮房屋及交纳房地产税
的义务，实际上已继承了部分产权，所以也无所谓提出异议。
　　从现在证据来看，以上关于由李细一人继承，是经过家庭协商或经家庭协商由李细作为
全家代表的说法均无较充分的依据。
四、处理意见
　　合议庭对本案的处理有两种不同意见。一种意见认为李细办理移转登记时，李贤的其他
合法继承人叶四、李淑卿、李梅均在世，且李淑卿居住该屋，都无提出异议，而且还有叶四
作为补立继承契证的见证人。因此，李细取得产权是合法的。原审判决虽将案由定为房屋租
赁不妥，应该是房屋搬迁纠纷。但处理上是正确的。应通知驳回申诉人申诉。另一种意见认
为，李细是因继承而取得产权，虽然叶四为李细继承作见证，李梅放弃继承，但李淑卿并无
明确放弃继承，所以由李细一人继承剥夺了李淑卿的继承权利。认为原审判决是错误的，且
案由也不应是房屋租赁纠纷，而应是产权纠纷，应该按照审判监督程序，指令下级法院再审。