今年8月以来，国土资源部会同国家发改委、监察部、建设部、审计署组成10个督察组，由部委领导带队，分三批对全国31个省(区、市)土地市场秩序进行了督察。中国经济时报对这一问题也进行了大量的采访调查，其中一位对土地批租问题有长期而深入研究的专业人士向本报记者列法理、算细账，披露了土地批租的奥秘。

　　房屋拆迁需要变更土地使用权的必须依法取得土地使用权

　　首先应该看到，《宪法》和《土地管理法》、《房地产管理法》等国家基本法律对于出让或划拨土地使用权的规定是十分明确的，正如国务院《城市房屋拆迁管理条例》第八条规定所指出的：“房屋拆迁需要变更土地使用权的，必须依法取得土地使用权。”即：拆迁人必须依法取得拆迁范围的国家、公民及集体(包括外商)依法享有的房屋所有权和所占范围的国有土地使用权以后，房屋拆迁主管部门方可批准颁发房屋拆迁许可证，拆迁人才能实施拆迁。

　　第二，根据《民法通则》、《土地管理法》及其《实施条例》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》等法律规定，一是房地产开发商必须以出让受让方式取得国家依法享有的国有土地使用权。如根据北京市当年基准地价规定计算，应向国家交纳土地出让金和城市基础设施配套建设费，也应向该范围内每户居民支付城镇拆迁费；二是国家建设用地单位必须以有偿划拨方式取得国家依法享有的国有土地使用权，并向该拆迁范围内居民支付城镇拆迁费；三是开发商必须以房地产转让、受让方式取得公民(房地产权利人)依法享有的国有土地使用权。

　　公民依法享有的国有土地使用权受宪法和国家基本法律保护，政府无权出让或者划拨给开发商或用地单位。开发商或用地单位必须通过协商以转让、受让方式取得公民依法享有的国有土地使用权。

　　因为划拨土地使用权范围内都有居民居住，所以不能无偿划拨。国家建设用地是指符合法律规定的四种用途，由国家立项，列入人民政府基本建设投资预算，由国家把城镇拆迁费拨给用地单位，再由用地单位拆迁时支付给每户居民。