建筑面积少了业主反赔钱？

　　东风广场开发商按建筑面积卖楼按套内面积签合同，房屋面积出现差异后，开发商与业主就如何结算房款问题出现纠纷

　　房子的建筑面积少了业主反要补交房款？上周，广州市东风广场有业主向本报投诉称，其所居住的三期B单位实测建筑面积比合同约定的少了约1平方米，开发商却要他补交7500元才能发放房产证，该业主感到不解：“我买房时按建筑面积交足了房款，现在建筑面积少了，怎么还要我补交房款呢？”对此，记者展开了深入调查。

　　业主投诉：建筑面积少了反要赔钱

　　记者联系到了东风广场某B单位业主何先生。何先生告诉记者，东风广场开发商在去年年中通知自己领取房产证，当他兴冲冲去领取房产证时，办理房产证的负责人却要他先交纳约7500元才能发放房产证，原因是其所居住的B单位实测套内面积比合同约定多了0.7186平方米。他交了款领回房产证后，发现房子的实测套内面积确实比约定的多了0.7186平方米，但建筑面积和公摊面积都比约定的少了，其中建筑面积少了0.9928平方米，公摊面积少了1.6814平方米。“开发商按照套内面积结算价差，却对少了的公摊面积置之不理，这显然是不合理的。”何先生说。

　　记者在采访中了解到，东风广场三期“丽晶阁”、“丽嘉阁”共有7种户型400多户业主，目前还有大部分业主未领到房产证，所有单位的实测建筑面积都缩水了，但由于缩水的部分主要出在公摊面积上，套内面积所占的比例很少，而开发商按照套内面积结算价差，因此需要退还给业主的房款就少了，其中B单位因为实测套内面积比合同约定的多了，反要业主补交房款。开发商对房屋价差异的这种处理方式引起了许多业主的不满。

　　另一位化名为hello的业主在东风广场论坛上称，其所在的A单位实测建筑面积少了约3平方米，但由于套内面积只少了不到1平方米，因此开发商只退还套内面积部分的约8000元。他还气愤地表示，开发商对待补交房款和退还房款的态度完全不同，“B单元取房产证时，必须归还7500元才能领证；而A单元的8000元退款，KFS（开发商）却赖着不还”。

　　开发商回应：合同约定按套内面积结算

　　面对业主的疑惑，东风广场开发商广州丽兴房地产开发有限公司副总经理郭显德解释称，“按照套内面积计算房价是国家规定的，这在合同上已经写明，是业主不了解房屋计价方式。”

　　郭显德告诉记者，开发商与业主在商品房买卖合同中约定，房屋面积误差在0.6%以内不作赔偿，误差在0.6%～3%之间按套内面积差异结算。按照合同，东风广场三期B单位的实测套内面积比约定的多了，误差在0.6%～3%，因此业主需要补交房款，相同地，开发商也要向其它单位的业主退还房款。

　　他表示，三期400多户单位的房产证从去年年中开始陆续发放给业主，开发商要补收的房款约有75万元，而要退还的房款约有150万元，B单位业主要先补交房款差价才能领房产证，是鉴于房产证发放以后再收款存在执行难度，其它单位的房款押后退还，是为了更好地统一管理。

　　事情进展：开发商押后结算拒改方式

　　面对结算方式带来的纠纷，开发商目前已经将结算日期押后到6月30日之后，而结算方式仍然依旧。

　　东风广场开发商与三期业主在结算房价方面的矛盾至今已有3～4个月了，负责办理房产证事宜的工作人员龙小姐告诉记者，开发商目前已收回了“B单位必须先补交套内面积差价才能领房产证”的规定，而将房价结算日期押后到6月30日之后，已交纳的该笔款项目前不作退还，也要到6月30日之后再作结算。

　　至于结算方式的变化与否，郭显德在接受记者电话采访时明确答复“不会变”。他表示，押后结算日期是为了更好地将精力放在四期的销售上（四期3月开售），结算方式本身是没有错的，没有必要更换。郭显德说：“对于拒不补钱的业主，我们将会提出法律诉讼，对此有不满的业主也可以起诉我们。

　　在得知开发商押后结算日期后，一些业主又对此表示担忧。“这是为了顺利销售新一期单位的缓兵之计，只要结算方式不变，矛盾就一直存在。”业主薛先生说，“这样下去，双方只有对簿公堂了。”据记者了解，目前已有部分业主正准备联手起诉开发商，本报将继续关注事态进展。

　　争论焦点：面积少了按哪种方式赔？

　　东风广场开发商和三期业主的争论焦点主要是在房款如何结算上。以B单位为例，建筑面积（包括套内面积和公摊面积）少了0.9928平方米，套内面积却多了0.7186平方米，如果按建筑面积结算，开发商需要退款给业主，金额为：0.9928平方米×建筑面积单价；如果按套内面积结算，业主则需补交房款，金额为：0.7186平方米×套内面积单价，不同的结算方式结果完全不同，开发商和业主对此各有看法。

　　某B单位业主郝小姐告诉记者，开发商在整个卖房过程都是以建筑面积计算单价和总房价，在签定合同的时候才将计价方式换算成按套内面积计算。她说，楼盘的宣传单、售房预售书、（开发商）当初售楼的楼层的费用表以及税务发票都是按建筑面积计算单价和总价的，从未对外说明过是按套内面积计算价格。“现在房子的实测面积和约定有差异，就应该像当初交易时一样按建筑面积计算。”

　　而开发商方面却认为，合同约定用套内面积计算单价，这是双方自愿签定的，按照该约定，房屋面积差异理所当然要按照套内面积结算。“在换算成按套内面积计算单价和总价时，套内面积的单价包含了公摊面积部分的钱，如今以套内面积结算房款，也包含了公摊面积的结算，这种结算方式是合理的。”郭显德说。

　　行家曝光 公摊面积暗藏“骗钱陷阱”

　　政府为了确保商品房的使用率而规定开发商要以套内面积计算单价和总房价，但是目前绝大部分开发商仍然用建筑面积计算单价和总房价，而在签合同时再换算成用套内面积计算，公式为：套内单价=（建筑单价×建筑面积）÷套内面积。

　　一位不愿透露姓名的资深业内人士告诉记者，这个公式看似合理，实际上暗藏着“骗钱陷阱”。建筑面积包括套内面积和公摊面积，由于国家相关部门的严打严抓，一些开发商不敢在套内面积玩花样，便适当夸大公摊面积，因为公摊面积越大，建筑面积也越大，总价也越高。而在发生问题要退还房款时，套内面积的差异一般很小，公摊面积的差异即使再大，开发商也只按照套内面积结算，这样一来，房子的实用率是确保了，但业主却无端蒙受了损失。

　　律师观点对簿公堂业主胜算更大

　　合同里面按套内面积计算房价，而购房发票以及房屋预售书等却以建筑面积计算房价，房屋面积出现差异究竟该按照哪种计价方式结算呢？

　　广东人民时代律师事务所主任律师程根球认为，合同约定的固然重要，付钱的事实也很重要，在合同约定与付钱事实发生矛盾时，应以付钱事实为据。若开发商和业主双方在交易过程中一直以建筑面积计算总房价，在签定合同时将计价方式换算成按套内面积计算，而业主有足够的证据（如发票、认购书等）证明买房时是以建筑面积计算单价和总房价的，这说明合同上的约定并非买卖双方真实的意见表述，可以不按照合同上的约定，而按照建筑面积结算房款。

　　他还表示，在他的印象中法院并没有明确处理过类似的案件，也没有相关的法律规定这类纠纷如何处理，如果开发商和业主为此对簿公堂的话，业主的胜算会大一些。

　　业内建议 买房前先问清房款结算方式

　　对于上述因“开发商按建筑面积卖楼，在签合同时换算成按套内面积计算单价和总房价”引起的结算纠纷，中地行董事长徐建平指出，避免这种情况出现的关键，是要在买房前先了解不同计价方式对于房屋面积缩水的赔偿方式，并在签定合同时与开发商约定其中一种计价方式，而不要买房时用这种方式计价，合同里面却用另一种方式计价。

　　“房管局制定的格式合同里面有三种计价方式供选择，一种是按建筑面积计算，一种是按套内面积计算，还有一种是按成套面积计算。消费者在买房时要先问清楚面积出现差异时，不同计价方式是如何赔偿的。”徐建平说。

　　相关案例

　　公摊面积缩水26%业主联合维权获赔

　　去年9月，天河楼盘华南御景园一期业主在办理房产证时发现房子面积缩水，其中套内面积误差不到2%，公摊面积误差26.8%，受影响的业主多达200多户。开发商在预售房屋时虽然以建筑面积计价，但签合同时却以套内面积计算，因此发展商以此为由只赔偿减少的套内面积，而“大缩水”的建筑面积不作任何赔偿。为此，业主们组成了维权联盟，联合起来向市有关部门投诉、与开发商交涉、谈判，经过2个多月的努力，开发商终于照业主的意见按建筑面积补偿房屋价差。