商品房买卖合同一直是社会上的热点话题，现实中，一房多卖、卖后抵押、长期不办确权登记等损害购房人利益的事件时有发生。因此合同制定得是否规范关乎消费者的切身利益。买卖双方作为市场活动的平等主体，合同的格式、条款由双方具体约定，政府不干预。但一直以来，国土房管部门推出的商品房买卖合同示范文本作出了规范指引，实际的房屋买卖合同绝大多数都在示范文本的基础上制定，示范文本起到了极其重要的指引作用。为适应房地产市场需要，近期广州市国土房管局在省建设厅与省工商局推广使用的《广东省商品房买卖合同》示范文本的基础上，修改了示范文本，将推出正式的《广州市商品房买卖合同》示范文本。

　　昨日，广州市国土房管局公布了《广州市商品房买卖合同》示范文本修改稿公开征求市民意见。据悉，修改稿将带来以下新变化：销售房屋，由原来的买房者先付款，开发商后预售备案变为开发商先备案，买房者后付款；常见的按“建筑面积”计价从合同中删除，提倡“按套内建筑面积”计价；另外，物业管理公司的选聘、物业费的收取、专项维修基金的缴交也写入购房合同。
　　昨天，广州市国土房管局在其网站发布信息称，为适应广州市房地产市场发展的需要，市国土房管局对《广州市商品房买卖合同》示范文本进行了修改，将草案公布在主页ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｌａｈｏ．ｇｏｖ．ｃｎ上，以便进一步修订完善。联系电话：８３１７７２６７，电子邮箱：ｘｕｚｓ＠ｌａｈｏ．ｇｏｖ．ｃｎ或ｊｕｎｗｅｉｇｏｎｇ＠１６３．ｃｏｍ。　　　　　据介绍，本次修改主要遵循增强可操作性，强化对购房人利益的保护两大基本原则。
　　本次修改对于标的状况、物业管理、基本术语的含义、预售备案、房屋交接及产权登记的程序等作了较为详细的规定。此外，修改稿对备案、交房、登记程序细化及对其制约手段或违约责任进行设定，如完善“计价方式”的表述、调整了交房条件条款关于“验收”的表述、修改了面积差异处理办法、对于违约责任的规定更为周全等等，这有利于指引当事人更积极、主动接受主管部门的监督、管理、指导。

　　■修改稿解读

　　１　不办预售备案不能卖房
　　市场中，存在开发商把房子卖后又抵押的问题，一些开发商收了业主大笔的预售款，不去办理预售备案，又把同一套房屋抵押给银行，业主利益受到损害。
　　新规定将购房人的付款与预售备案手续结合起来，销售房屋，由原来的买房者先付款，开发商后办预售备案，变为开发商先到国土房管局办预售备案，买房者确认其已备案后再给开发商付款。
　　新规定提高了开发商办理预售备案的积极性，不备案开发商就拿不到钱。备案后，业主的利益纳入行政主管部门的监督下，开发商不能再把同一套已售的房屋抵押或者卖给第三人，因为，有预售备案的记录国土房管部门就不会再为其办理抵押登记。
　　２　提倡“按套内建筑面积”计价
　　现在，不少市民在合同中采用按建筑面积计房屋总价的方式，但是，往往入住后才发现使用面积其实很小，公摊面积占了相当一部分。
　　鉴于此，修改稿提倡商品房买卖双方采用“按套内建筑面积”计价。建筑面积计价从示范文本中删去。
　　３　增加物管方面的内容
　　物业管理公司的选聘、物业管理费的收取、专项维修基金的缴交等也是易起纠纷的焦点，修订稿增加了这些方面的内容。
　　示范文本修改稿的第五条明确规定，在物业管理区域业主委员会选举产生之前，小区物业管理服务由甲方或其选聘的物业管理公司提供。甲方应采取符合《物业管理条例》规定的方式和条件选聘物业管理公司。乙方在签订本买卖合同时，应与甲方或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》。签订《物业管理服务协议》时，甲方应详细说明其选聘的物业管理公司的基本情况及选聘过程是否符合《物业管理条例》的要求。
　　４　买房者可自办房产证
　　有的开发企业常常拖延办理房产证，以至于购房人入住多年却迟迟领不到房产证，损害了购房人的合法权益。鉴于此，修改稿增加了买受人自行办理产权登记的内容，这可以在一定程度上防止出卖人拖延办理产权登记，这也是近年来社会各界的一致呼声。
　　５　小区绿化描述要明晰
　　一些开发企业也常常把小区美景作为“卖点”，在广告宣传中作夸大宣传，纠纷常常由此而起。
　　鉴于此，修改稿第四条对于商品房所在小区的情况作了描述。明确规定，商品房所在小区的基本情况：公共绿化面积××平方米，道路面积××平方米，游泳池面积××平方米，物业管理用房××平方米，垃圾房和垃圾压缩站××平方米；停车场××平方米；会所面积××平方米等。
　　６　明确建筑面积等术语含义
　　在履行合同过程中，双方当事人（主要是开发商）常站在自己的立场上解释一些含义模糊的合同用语。
　　鉴于此，修改稿第六条增加了“基本术语的含义”条款。例如，首层：本合同所指首层以经市规划管理部门批准的设计图纸的标注为准；建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高２．２０ｍ以上（含２．２０ｍ）的永久性建筑；套内建筑面积：套内使用面积、套内墙体面积与套内阳台建筑面积之和。