为适应房地产市场需要，日前，广州市国土房管局在省建设厅与省工商局推广使用的《广东省商品房买卖合同》示范文本的基础上，修改了示范文本，将推出正式的《广州市商品房买卖合同》示范文本。
　　据介绍，修改稿将带来以下新变化：销售房屋，由原来的买房者先付款，开发商后预售备案变为开发商先备案，买房者后付款；常见的按“建筑面积”计价从合同中删除，提倡“按套内建筑面积”计价；另外，物业管理公司的选聘、物业费的收取、专项维修基金的缴交也将会写入购房合同。同时，广州市国土房管局在其网站发布信息称，为适应广州市房地产市场发展的需要，对《广州市商品房买卖合同》示范文本进行了修改，将草案公布在广州市国土房管局其网站主页上。
　　据介绍，本次修订主要遵循以下基本原则：
　　首先新文本合同将增强可操作性，适应商品房交易管理程序改革的需要。明确、详细的合同条款对于预防纠纷的发生以及纠纷的解决有重要作用。本次修订对于标的状况（第三条）、物业管理（第五条）、基本术语的含义（第六条）、预售备案、房屋交接及产权登记的程序（第十六、十七、十八、十二、十三、二十三、二十四条）等作了较为详细的规定，具有更强的可操作性。此外，修订稿对备案、交房、登记程序的细化及对其制约手段或违约责任的设定，有利于指引当事人更积极、主动接受主管部门的监督、管理、指导。
　　其次，对强化对购房人利益的将起到保护作用。作为房地产市场的需求方，购房人是房地产市场赖以生存的“源头活水”，也是整个房地产市场繁荣发展的动力所在。但是，相对于开发公司而言，大多数购房人在商品房买卖中处于弱势地位。现实中，一房多卖、卖后抵押、长期不办确权登记等损害购房人利益的事件时有发生。无论是从房地产市场的长远健康发展考虑，还是从纠正现实中购房人与开发企业之间的不平等考虑，均应当在示范文本中强化对购房人利益的保护。修订稿对许多条款的修改，均是基于这一考虑出发，如第十三条、第十七条、，第二十条等。
　　
　　附：
　　修改稿解决购房中十大问题：
　　一、购房人的付款与预售备案手续结合起来
　　预售合同备案在性质上属于预告登记，备案之后的预售合同债权可有效排斥以备案的预售合同标的为标的的各种权利，因而可有效保护购房人的合法权益。比起原合同，修订稿赋予购房人督促开发企业办理预售合同备案的制约手段，即示范文本第八条规定买受人可以在接到出卖人办妥预售合同备案通知之日起１５日内将首期款或全部购房款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上。
　　二、消费者可自行办理产权登记
　　现实中，开发企业常常拖延办理房产证，以至于有的购房人入住多年却迟迟领不到房产证，损害了购房人的合法权益。鉴于此，修订稿增加了买受人自行办理产权登记的内容，这可以在一定程度上防止出卖人拖延办理产权登记，这也是近年来社会各界的一致呼声。
　　三、提倡“按套内建筑面积”计价
　　《广东省房屋交易价格计算暂行规定》（粤建房字〔２０００〕１１１号）第四条规定：“房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积计算房价”；并且，实践中，采用按建筑面积计价的方式，也常常因公摊面积的差异引起纠纷；鉴于此，本次修订提倡商品房买卖双方采用“按套内建筑面积”计价。
　　四、对产品质量可进行细化描述
　　合同标的的质量、环境等情况是商品房买卖合同产生纠纷的焦点之一，对标的物的性状进行详细、具体、明确地描述，可有效预防纠纷的发生，也有利于纠纷的解决。本次修订在原合同第三条的基础上，对于合同标的在建筑材料、防火、给排水、照明等方面的要求也作了规定。随着生活水平的提高，人们对于居住小区环境的要求也越来越高，小区环境已成为购房人购房时考量的重要因素，甚至能决定购买与否。一些开发企业也常常把小区美景作为“卖点”，在广告宣传中作夸大宣传，纠纷常常由此而起。鉴于此，修订稿第四条对于商品房所在小区的情况作了描述。
　　五、物业管理将写进合同
　　物业管理公司的选聘、物业费的收取、专项维修基金的缴交等也是易起纠纷的焦点之一，修订稿增加了这些方面的内容。主要体现在第五条、第二十六条。
　　六、增加基本术语的含义条款
　　在履行合同过程中，双方当事人（主要是开发企业）常常站在自己的立场上解释一些含义模糊的合同用语，如，“首层”、“房地产权属证书”等，并以自己的解释来搪塞、拖延对方的合理要求。为定纷止争，有必要对一些易起歧义的用语进行明确的解释。基于此，修订稿第六条增加了“基本术语的含义”条款。
　　七、完善“计价方式”的表述
　　原合同第四条“计价方式与价款”将“出售方式”与“计价方式”的表述并列在一起，即将　“按【套】【整层】出售”　和“按……面积计算”写在一起，很容易使人混淆。现实中，常有当事人以合同载明“按【套】【整层】出售”为由，拒绝适用面积差异处理条款。修订稿在表述计价方式时，删除了“按【套】【整层】出售”字眼。
　　八、调整关于“验收”的表述
　　原合同第八条第一款列举了四项供选择的交房条件，其第一项为“该商品房经验收合格”，该表述中的“验收”一词，究系何种验收，实践中常有不同理解。为此，我局专题请示了省建设厅，省建设厅以粤建办房函〔２００３〕６３号文答复：“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。鉴于此，本次修订将该表述修改为“该商品房已向有关部门办妥竣工验收备案手续”，以期减少纠纷。
　　九、修改了面积差异处理办法
　　今年６月１日实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条对商品房买卖中的面积差异的处理作了明确规定，鉴于该规定较原合同的面积差异处理办法更为简明易行且更公平，修订稿采之。
　　十、对于违约责任的规定更为周全
　　修订稿除了对违反合同主要义务（出卖人的交房、办证义务和买受人的付款义务）的违约责任作了规定，对于违反其它义务的违约责任也作了相应规定，如，第五条关于物业管理的规定，第十二条关于房屋及有关资料的交接的规定，第十六条关于预售合同备案的规定，等等。这些规定能使合同的履行更加圆满，减少纠纷的发生。
　　以上是本次修订的主要内容。为此，广州市国土房管局在其网站的主页上，公布了《广州市商品房买卖合同》示范文本修改稿，并公开征求市民意见，使新的合同文本进一步完善。