登记可不审查真实性

　　日前，市人大常委会组织规划建设组的人大代表进行《办法》的立法调研，要求在提高办证效率方面作出突破。为此，调研组认为此次立法应在多个方面进行突破，其中一个重要的方面是建立形式审查制度。所谓形式审查制度，是指就登记的申请，登记机关根据审查的权限在登记程序法上进行审查，而对该申请在实体法上的权利关系不作审查。也就是说，登记机关的责任是将申请人的申请文件的内容准确、及时记载于房地产权登记册，但不承担对申请登记文件内容的合法性进行审查，申请人对其提交的材料实质内容的真实性负责。

　　对此，广州寒桐投资顾问公司的房地产专家韩世同表示赞成。他说，登记材料等应先设定是真的，而不应设定是假的，就像《刑法》等首先要进行“无罪推定”一样。事实上，政府房管部门目前耗费在核实材料真实性方面的精力太多，而很多假的东西也未必能核实得出来。因此，他认为这将为房管部门节省大量的人手和工作时间，从而提高房产证的办证效率。同时，他认为，有刑法等相关法律对作假者的惩罚，将不会出现大量造假材料。

　　房产交易将不直接管

　　据了解，1995年出台的《广州市房地产交易办法》，针对房地产的相关交易进行了详细的规定。调研组认为，其将房地产交易过户与权属登记作为不同的行政行为进行规范，导致房地产权登记程序复杂、手续繁琐、缴交资料重复，降低了交易与登记的流转速度。因此，应通过立法形式改变这一做法，规范房地产市场的交易行为和权属登记。同时，调研组希望通过这次立法，解决长久以来一直困扰广州市房地产市场的“发证难”问题。

　　据了解，有关部门认为，房地产的交易过户属于市场行为，应该放开，政府部门不应管得太死。相应地，政府应在登记这一关口对交易行为进行监管，达到市场监管的效果，从而简化了手续，分解了工作压力，有利于提高办证效率。广东南方福瑞德律师事务所房地产方面的律师周晓琳对此认为，这将大大降低房管部门的运行成本，提高办事效率，为房产证等登记办理节省时间。

　　小业主可自办房产证

　　据介绍，《办法》实施后，购房者如发现开发商不能如期办理预购商品房预告登记的，可以凭申请书、身份证明和商品房预售合同到广州市房地产交易中心办理。

　　《办法》规定，预售商品房在签署购房合同30日内须办理预购商品房预告登记(即现行的预售登记、鉴证)。该预告登记应当由当事人开发商和购房者共同申请，一方未提出登记申请的，另一方也可以单方申请预告登记、鉴证。登记机关自受理申请之日起20个工作日内核准登记。这一规定改变了以往购房双方签署购房合同30日内由开发商办理预售登记，购房者敦促其办理的做法。

　　自办房产证需提供5种资料：申请书、身份证明、房地产权证书、证明房地产权属发生转移的文件、房地产测绘附图。韩世同认为，这一方面节省了发展商相当多的人力物力，同时也可防止发展商借办证的时间差重复抵押贷款。小业主可以自办房产证后，这种现象将越来越少。

　　地下空间权属拟明确

　　小区建好了，地下车库、商铺等归发展商还是业主？《办法》也将对这个问题予以明确。

　　据介绍，小区地下车库等空间权的归属一直以来无法明确，因此产生不少纠纷。因此，《办法》将采用土地使用权(地下)登记。

　　人大调研组认为，我国目前对于空间权的认定及登记等问题尚处在研究论证阶段，但在一定空间存在物权性质的权利是毋庸置疑的，广州市作为华南中心城市，对地下空间的开发利用比较早，已建成大量地下建筑物。但是，由于我国至今尚未有对地下产权的专门立法，导致地下产权的确认一直拖延。确认地下空间权属、明晰产权关系已迫在眉睫，因此，规定空间土地使用权范围的房地产权登记依照本办法办理。