敛财模式的新路径

　　去年，中国房地产市场遇到了少有的好年景，不少开发商都赚的钵满盆满。然而令人不解的是，６０多家房地产上市公司的财务年报平均每股收益仅为０．２２元，与２００３年相比只增加了０．０３元，低于市场平均水平。那么，与红火的房地产业相应的利润哪里去了呢？原来，房地产业由于开发持续时间长，环节多，因而不良的公司很容易转移利润，开发项目赚的钱就转到个人名下，亏损则由上市公司来承担之事，绝非个案。当今，一种新的敛财模式正被家族房地产企业所运用。

　　这类家族企业利用房地产项目滚动开发的规律，在先期需要大量资金投入时，由旗下上市公司承担成本及风险，在预售款陆续回笼后，则不断摊薄上市公司所占项目公司的权益，以获取最大收益。此类模式的运作一般是家族企业通过公司Ａ控制上市公司Ｂ，公司Ｃ则是Ａ、Ｂ这两家公司共同出资的房地产项目公司。接下来分三步走：第一步：初期由上市公司承担大部分成本及风险。在项目启动之初，上市公司Ｂ持Ｃ的绝大部分股权；家族公司Ａ仅占小股。公司Ｃ预付土地出让金、获得“四证”，成立房地产项目开发公司Ｄ。按央行１９５号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司Ｃ预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。在预付土地出让金，取得“四证”之后，公司Ｄ即可申请银行开发贷款，用于设计规划等项目费用，一般由其母公司Ｃ或上市公司提供担保。由于上市公司对Ｃ公司绝对控股并成为资金的主要来源，因而承担着大部分成本及风险。家族公司则在项目启动初期充分降低了成本及风险。

　　第二步：回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。按照原有政策规定，必须在项目开发至２／３或封顶后才能对外销售，并对购房者发放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚兴建甚至在规划阶段就开始卖“楼花”，所得资金用于后期项目建设，但会计帐面上这部分收入并不能入账。在预售后不久，家族公司Ａ即开始大幅度增资（资金多为预售收入），取得公司Ｃ的绝对控股地位，增资完后，再把全部预售款转到家族公司Ａ；被家族企业控制的上市公司Ｂ却不追加投资，股权被稀释，只能获得投资收益。至于预售款金额运用情况，由于上市公司已不是项目的控股股东，因此在其报表中不必体现，公司Ｃ以后的运作也不得而知。家族企业利用中报与年报间的时间差增资，巧妙地隐藏了现金运用情况。

　　第三步：项目竣工，家族企业享有大部分收益。按照对公司Ｃ的股权比例进行利润分成，家族公司Ａ获得大部分利润，上市公司Ｂ则承担了初期成本及风险，最终却仅获得小部分利润。难怪经济学家易宪容气愤地质问，“房价上涨这么多，房地产企业给国家交了多少税，房地产上市公司给股民分了多少红？”

　　地产商的聚财之“道”

　　２００４年，包括上海在内的不少地区的税务部门都在检查中发现，大量的房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有９０％的房地产企业存在涉税问题。同年，杭州市审计部门发现，列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达７０００万元；南京市地税部门对全市１０家大型房地产开发公司进行了税务检查结果显示，被查的１０家开发商竟然均存在着偷漏税款行为。某税务策划实战家就曾为某上市公司节税６．２亿元人民币，而在业界声名鹊起。

    一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费２０００万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。２００４年，国家税务总局公布的“２００３年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“２００３年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。

　　与此同时，在福布斯公布的２００４内地富豪榜中，前２００人中有６４人来源于房地产行业。在前２０名中，有１１位涉足房地产行业。

　　在２００４年中国房价上涨１０．８％的同时，中国地产富豪在所有行业中获得最高的财富增长。２００５年《新财富》富人榜中，房地产业富人的财富达１３６３．９亿元。今年新上榜的１７位房地产富人共增加了１８５亿元财富，而连续两年入选“《新财富》５００富人榜”的房地产业富人，财富上涨１１９．８亿元，升幅为１０．２％，与房价的升幅相当。可见，中国房地产的财富大多数进入了私人口袋。

　　暴利的代价是高房价

　　去年以来，全国范围内房价持续走高，成了中国百姓心头难抑之痛。据统计，２００４年全国商品房平均售价上涨１４．４％，商品住宅平均上涨１５．２％，而全国城镇居民人均可支配收入仅比上年增长７．７％。房价持续走高，脱离了市民的购买能力，工资升幅有限的百姓先是被涨价弄得晕头转向，继而被高房价惊得瞠目结舌，看着日益贵族化的房价，往往只能望房兴叹。在上海市，２００３年以前，７０００元以上的就是高价房，而现在，却只是中低价房。而其实，任何一个城市的房地产价格反映出来的是居民的生产力水平，这一水平一般地说表现为人均可支配收入，如以人均可支配收入与房价比较，上海的房地产价格比纽约或伦敦都贵了三倍。几年前，长三角、珠三角和京、津、沪的一些市民还幻想着在郊区买便宜的房子，再买辆私人车进城上班，两者相加，费用也比在城内买房子节省得多。但现在发现，严重的堵车已经使开私人车进城上班成为乌托邦。而没有私家车就得日复一日地花上４个小时上下班，不可能有幸福感。即便如此，２００５年４月２４日，在博鳌亚洲论坛２００５年房地产分论坛上，中国房地产业的重量级人物无一例外地声称，房价还得涨。而所谓民生福祉和社会和谐，根本就没有他们个人财产的急剧上升来得重要。

　　信息失真误导公众

　　国家统计部门的数据显示，房价只是“温和”地上涨。然而在普通百姓看来，房价的涨幅远远高于统计数字的那十来个百分点。针对这种统计数字的落差，中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心研究员尹中立指出：房地产信息的统计程序，存在一些不合理的地方，在原始数据的提供上，可能存在人为操纵。尹中立说，我们常规（统计）是从开发商那里，而不是从市场采集数据，从而造成数据准确性与可信度大打折扣。尹中立道出了一个奥秘：中国房地产业的基本数据来自房地产商的报告。城调队的初始数据，是由当地房地产开发商自行填报的。这办法倒是省事，还能降低调查成本，惟一的缺陷是失真。

　　尹中立的话可以从权威发布的官方发言中得到验证：在前不久举行的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人郑京平表示：统计局的统计并未从房地产的消费和使用方面着眼。我们主要是从开发商的角度，就是说从生产方统计的，也就是房地产开发商完成的情况。那么，真实数字与统计数字究竟有多大的出入？自２００４年７月１日起，上海市对所有房地产交易实行网上登记备案。因此，自去年７月以后，上海的房地产交易信息有了比较可靠的来源。根据上海市房地产交易中心的数据，上海目前商品房的加权平均价约在８５００元／平方米左右，然而，统计局公布的数据是５１３５元／平方米。前者比后者足足高出６６％。难怪上海的老百姓说，大上海找不到５１３５元／平方米的房子。

　　房价飞涨还与巨资炒房有关。而全民炒房在相当程度上阻碍着建筑本身的技术进步。不久前建设部指出，我国建筑能耗惊人，现有建筑中９５％达不到节能标准，而有关人员预计，如果城镇建筑都达到节能标准，到２０２０年每年可节约３．３５亿吨标准煤，或减少８０００万千瓦时空调高峰负荷，相当于每年节省电力投资约１万亿元。由于中国大量住房由炒家掌控，只为投机炒作而非居住，故根本不会关心是否节能。而房地产开发商为迎合炒作，也大玩花俏的概念，对建筑的内在质量关心甚少，兴建了很多外表豪华、密度高得惊人，并因赶工期而偷工减料的垃圾房，就相当于股市里的垃圾股，没有内在质量，仅凭概念兴风作浪，贻害无穷。总之，中国房地产业无论是对国民福利的贡献，还是其建筑本身的技术进步，都已陷入增长而不发展的境地，实在发人深省。

●　中国证券报 顾列铭