《深圳房地产发展报告》指出：尽管深圳写字楼空置面积在扩大，但WTO、深港一体化等因素将促使高档写字楼租赁市场繁荣。有效供应不足的局面，将使高档写字楼出租率继续在高位上运行。

甲级写字楼供不应求

空置面积将扩大

2002年，深圳写字楼的销售面积比2001年有比较大的增幅，销售势头良好，全国和深圳市经济的平稳高速增长为未来深圳市写字楼销售市场的发展提供了一个良好的外部环境。而写字楼自身素质的不断提升和专业化发展趋势将使深圳写字楼得到更多国内外企业的青睐。在内、外因的促进下，未来深圳的写字楼销售量将会继续增大，但增长幅度趋于缓和，而未来办公楼的空置量有进一步扩大的趋势。

一个城市每年对写字楼的吸纳量同该城市的GDP有密切关系，深圳2003年至2005年的写字楼吸纳量分别是39.47万平方米、41.1万平方米、45.9平方米。预计2003年全市竣工的写字楼总面积56万平方米左右，因此势必将形成17万平方米的空置面积。而在2004年与2005年这两年内，随着中心区写字楼开发进入高潮，全市每年的写字楼竣工面积保守估计应维持在50万平方米以上，每年也将形成5至9万平方米的空置面积。因此，在未来2至3年内深圳的写字楼空置面积将有扩大的趋势。

隐性供给增加市场压力

写字楼供应量已经让市场压力不小，而隐性的供给更加剧竞争格局。目前深圳写字楼市场的隐性供给主要包括以下方面：

1、住宅楼和商住楼改变使用用途。在深圳有一些购房者购房住宅类物业用与办公，或者将自己的住宅租给一些微型公司用作办公场所，这种现象在商务圈边缘地带或者在深南大道沿线的住宅楼或商住楼中普遍存在，这种情况无形中增大了写字楼的供给。给写字楼显性市场造成不利影响。

2、旧城、旧村改造以及烂尾楼的重建将增大写字楼的供应量。未来深圳将加大旧城、旧村改造步伐，尤其是在罗湖区，目前一些城市设施陈旧，不能与未来的社会发展相适应，因此，对罗湖区的旧城改造以及旧村改造将会越来越多地提到城市建设的议程当中。有关部门统计，深圳目前共有48个烂尾楼盘，其中有部分属于写字楼用途。

3、城市趋于功能的转型。由于深圳市产业结构的调整，在特区内工业生产类企业将会越来越少，而分布在市内各区的各大工业区也将面临着功能的转型。以福田区为例，该区的上步工业区、八卦工业区、金地工业区等面临区域功能的转变。根据政府的规划，上步工业区定位为“罗湖、上步和福田为主体构成的深圳市中心区的有机组成部分，形成以商贸、金融证券和办公为主的综合区”，类似于这种方式的功能转型也将会为未来写字楼市场形成一定的新增供给。

热点区域西移

随着写字楼热点区域从东部的国贸商务区和蔡屋围商务区向中部的中心区CBD和车公庙商务区的迁移，未来2~3年内这两个热点区域的主导地位将会继续保持，并且有进一步向西部延伸的趋势。同时，未来深圳也将出现多个规模相对不大、呈分散点分布的办公楼次热点区域。

随着西部通道开通等利好因素的刺激下，未来在科技园片区、南山商业文化中心区、蛇口工业区将会形成办公楼的次级热点区域。此外，关外也将逐步成为未来写字楼供应的热点，伴随着深圳市卫星城计划的实施，在诸如宝安新中心区、龙岗中心区等区域将形成规模相对较小、独立性相对较强、区域特色鲜明的商务圈。

写字楼市场区域间的竞争将日益激烈，尤其以中心区和蔡屋围之间的竞争最为明显，预计，这两个区域的写字楼将会在中、高端客户层面上展开一场激烈的资源争夺战。

高档写字楼租赁态势良好

随着中国加入WTO时间日益增长，WTO的影响也将进一步显现，深圳作为中国南部的重要窗口城市，将吸引更多的外资企业来深发展。与国内企业不同的是，外资企业主要以租赁办公楼为主，而且对办公楼档次的要求很高。另外，深港一体化进程加快，港资企业为了节约经营成本，也有将后勤办公室地点向深圳转移的倾向。WTO和深港一体化这两个因素将进一步促进深圳高档写字楼租赁市场繁荣。

在最新出台的《深圳市2003－2004年产业导向目录》中，高档写字楼被列为限制发展的项目；此外，诸如中国工商银行等国内商业银行也开始严控高档写字楼的贷款。因此未来可能会在局部区域造成高档写字楼有效供应相对不足的情况。甲级写字楼的占有率将继续保持在高位上运行。

政府调控、经济影响等等因素让深圳写字楼市场发展蓬勃，中心区和车公庙成为近年来的热点。尽管高档写字楼租赁市场继续保持良好态势，但未来写字楼市场区域间的竞争将日益激烈，尤其以中心区和蔡屋围之间的竞争最为明显。