广州“东进、南拓、西联、北优”的城市总体战略，确定了广州由“云山珠水”向更大概念的“山、城、田、海”自然空间格局发展。番禺、花都撤市改区，使广州市成为真正的山水海滨城市，大广州的格局对广州房地产开发和市民置业区域倾向产生了重大影响；地铁三号线规划方案进一步利好珠江新城和番禺地区，成为番禺楼盘的主要卖点；广园东板块、华南板块、中山九路板块、南湖板块、花都板块、南沙板块……一个个富有生命力的楼市板块因新规划而崛起。

　　“全国地产看广州”，广州城市规划战略利好区域大环境的同时，也利好着回归理性的广州楼市：“东进”战略规划造就天河东部楼市盛况，也造就了碧桂园凤凰城、锦绣香江翡翠绿洲今日的辉煌；“南拓”使洛溪板块宝刀未老，华南板块热力四射，并辐射至南沙，城建集团滨海花园牛刀小试；“西联”使芳村、荔湾楼市依托“广佛都市圈”颇具升值潜力，南海、大佛山也受益匪浅；“北优”在优化白云楼市的同时，也催化了花都、从化的楼市……

　　区域的市政规划利好，对提升周边板块楼盘的竞争力也不容小觑：黄洲大桥不但拉近了琶洲国际会展中心与员村的直线距离，更使员村楼市有了人气和配套的支撑；珠江大桥内环路放射性的扩建，受益最大的是大坦沙岛的珠岛花园和整个芳村、黄岐楼市；同大路的拓宽改造，犹如给南湖板块楼盘注入一剂“强心剂”，使其得以重塑金身，续演辉煌；地铁三号线和番禺大道的规划给番禺楼盘诸多期待，锦绣香江和南国奥园受益最大；南洲路、新港路的改造对海珠楼盘的贡献不逊于地铁二号线的开通……种种利好，都能在楼市发展中得以体现和升华。

　　东进：撬动商住物业商客受益

　　据记者了解，市政府在东拓规划中，将连接天河中心组团、黄埔工业区东翼组团的过渡地带，定位为以休闲、旅游、体育、科技为主的低密度生活区。同时，结合九运会主会场、世界大观、航天奇观及各村公园、古建筑等景点，开发有旅游特色的东部居住板块。

　　谈到市政规划对广州东部楼市的影响，广州锦绣香江副总经理、市场总监杨晓军分析认为，广州东部板块特别是广园东板块的强劲出击，为东部楼市开创了一个新局面。凤凰城的出世、锦绣香江翡翠绿洲的辉煌、紫云山庄的风云再起，加上该区域的中海康城、汇景新城的推波助澜，是近两年广州房地产开发东进的最明显表现，伴随着它们的辉煌，该区域的规划也先人一步。杨总认为，翡翠绿洲取得的巨大成功离不开政府的东进规划。

　　另据天河规划局专家介绍，天河作为“东移”的重点区域，已经尝到了市政规划带来的甜头。而与规划密切相关的天河区域房地产业，也在规划中体现出自己的价值。该专家表示，天河的市政规划极大地促进了东部房地产开发，在今后几年内，那里的楼市仍将是广州的开发热土。

　　南拓：拓出番禺地产风光无限

　　有业内人士认为，“南拓”是广州番禺房地产业一个千载难逢的发展机遇，番禺区目前正朝着广州新城市中心的地位迈进。在南拓过程中，广州地铁三号线直达番禺区的市桥，并将用轻轨通达南沙，这使番禺的洛溪、南村、市桥和南沙等地的商品房市场先后受到追捧。

　　广州同创卓越房地产顾问有限公司总经理赵卓文认为，地铁三号线、南沙大开发、广州大学城等一系列的市政建设，使以前对发展商影响较大的市政配套问题，也有望得以改善。而该区域的华南板块、洛溪板块、市桥板块的发展商也趁此契机欲大展拳脚。不论是投资销售，还是一手二手，广州番禺的房地产开发一直处于广州领先地位。

　　记者日前从有关部门获悉，在今后几年内，番禺区政府将投入巨资改善番禺的居住环境，完善番禺的交通网络，使番禺从郊区向广州的新城市中心逐步转型。在此过程中，房地产开发也获得了前所未有的发展良机。

　　据了解，按照规划，地铁三号线把市区与番禺几个主要房地产发展区域紧密地连接起来，如洛溪板块、华南板块、市桥板块都是地铁三号线的直接受益者。一名发展商表示，地铁三号线将缩短人们对番禺的心理距离，如果地铁三号线开通了，番禺楼盘优美的环境、低廉的价格将吸引一大批上班族前往置业。

　　西联：铸就“广佛都市圈”新辉煌

　　西联规划战略使芳村成为广州通往西南方向的重要门户，也是未来广佛大都会的中心点。据芳村区国土房管局局长容念成介绍，近年来，芳村区相继建成了珠江隧道、地铁一号线、龙溪大道及芳村客运站等一大批基础设施，奠定了该区作为广州西南交通枢纽的地位。特别是近三年来，芳村区抓住了“三年一中变”的契机，加快了建设高效便捷的城区道路系统的步伐，建成芳村区体育中心等一批有现代化

　　气息的标志性建筑，整体区域形象的改观为房地产业的发展创造了良好的发展环境。

　　另据芳村区规划分局局长许教彬介绍，芳村区总体规划抓住三个核心：“西联”大战略规划、“广佛都市圈”大发展目标、建设“水秀花香”现代化新芳村，并在此基础上重点解决交通条件、配套建设、环境营造、培育明星房地产企业等四个问题。据悉，因市政规划的利好、商业环境的改善、整体楼价较低和入户广州免收城市增容费的政策实施，吸引了许多来自荔湾、越秀、南海的市民前往芳村看楼。

　　新世界中国地产有限公司助理总经理范佐国则认为，芳村区楼盘生活的便利性、配套设施的完善性虽然比不上海珠、天河、番禺，但因有市政府的支持而发展潜力巨大，吸引了众多商户的进驻，为房产消费带来成批的客户。

　　北优：优化白云“后花园”业主称快

　　“北优”战略，真正把白云区建设成为了拥有好山好水好田园山林的生态城区。白云堡豪苑总经理王北赣认为，从生态资源的角度看，白云区拥有独一无二的优势，“绿色白云”让白云楼市优势更好地体现出来，再加上2003年区域交通条件的改善、小区内外配套的完善、白云新城“造城”运动的展开、六大专业市场的打造，白云区迎来前所未有的市政利好。

　　广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，拥有云山湖水的白云楼市在行业中有着举足轻重的地位，而白云市政的规划利好更让买家和发展商产生无限的期待：如火如荼建设中的同大路、即将全线贯通的地铁二号线、白云新城中心商贸区的打造、日见成效的“城中村”改造、远景路商业步行街的建设、规划建设中绿色科技走廊研发中心……白云区政府“优化白云”的种种市政利好，使2003年白云楼市提升了竞争力，特别是南湖板块，将因市政的支持而增强市民和发展商的激情，使板块整体素质全方位得到提升。

　　琵琶反弹

　　城市化进程中的地产之忧

　　一名不愿透露姓名的地产专家认为，在城市化进程中，其实还面临着很多问题，比如经济问题、文化问题、生态问题等。该专家分析说，房子作为房主的社会地位、身份象征的意义已经越来越明显，正是这种功能移位使人们对房子的功能需求产生了“异化”，从而造成房地产业界各种务虚的行为时有发生，并造成现在的一些房地产开发公司很不专业。

　　该专家还认为，房地产开发热点受城市规划影响，但因为城市规划和房地产开发的性质、目标和利益出发点的不同，有时也会造成一定的矛盾。虽然，城市总体规划左右了一个城市房地产开发的格局和市民置业区域倾向，但是，有专家指出，早期广州的城市规划和房地产开发过度商业化，使广州好不容易得来的发展空间几乎被消耗殆尽。城区规划滞后，楼盘因盲目追求商业利益而提高容积率，都加重了广州的新区重新沦为旧城区的可能。

　　事实上，除了老城区，许多新的集中开发的区域也存在同样的问题。该专业人士认为，天河北、番禺洛溪、大石、南村等地块，都有变成新的老城区的可能。因为虽然许多发展商都注意到了小区环境的营造，但却缺乏有关部门总体的协调规划，使得整个区域的建筑密度和容积率都有畸高的危险，就连重新规划过的珠江新城，也都有这种可能。