综观目前的广州房地产市场，无论是住宅还是商铺市场都已经进入竞争相当激烈的时代，反而是写字楼市场在相当长的一段时间内出现“瘦田无人耕”的现象。因为在上世纪90年代初期，写字楼市场终因火爆过了头，而令不少发展商及投资者都陷入了“损手烂脚”的窘境，对写字楼物业大都是望而却步，出现一种发展商对发展写字楼物业“想说爱你不容易”的局面。

　　近年来，由于政府的调控政策对写字楼市场的供过于求现象起到了积极的抑制作用，令写字楼的供应量自上世纪90年代中后期以来，一直呈逐年减少的态势，供求关系日趋平衡。自去年以来，广州的写字楼市场尤其是甲级写字楼随着用家的增多而供应量的不足，令租务市场开始出现了供不应求的现象，从而使整体的写字楼市场有了向好的迹象。对在住宅与商铺市场发展难以进一步寻求大的突破的发展商来讲，无疑是遇到了一个不容错过的发展好机会。所以，自去年以来，不少有实力的发展商纷纷将发展的目光投向写字楼这一房地产市场的“新领域”也就势在必然了。

　　据广州市房地产信息中心的统计数据显示，1998~2002年，广州市原八区写字楼批出量为79.12万平方米，成交量则为133.33万平方米。其中，天河、东山两区为广州写字楼的“输出重地”，两区合计所占比例为64.39％。成交量方面，天河区以75.41万平方米的成交量位居第一位，而东山、越秀两区次之。

　　今年1~8月，全市10区批准的预售写字楼面积为11万平方米，成交量为15万平方米，成交量高于同期写字楼的批出量。其中，成交量最大的区域也是天河。这在一定程度上反映了广州市写字楼市场向好的前景，其中尤以天河的写字楼市场让人看好。

　　然而，值得引起关注的是，8个月的成交量只有15万平方米，这并不让人感到其前景会是一片光明。行家指出，写字楼成交量并不算喜人的关键在于写字楼市场从1995年开始一直长期处于低迷状态，其不到3％（最低时仅有1％）的超低投资回报率更无法引起投资者的兴趣。对于企业类的用家来讲，也是租赁多于购买，这在一定程度上影响了销售。据统计，目前广州市的写字楼总体空置率仍在5~15％。所以，如何开发让市场乐意接受的写字楼物业，是各手中有写字楼地块的发展商将面临的“考题”。

　　“住宅禁商”解封

　　难撼甲级写字楼

　　自从2002年8月7日“住宅禁商”制度解封后，住宅写字楼、裙楼写字楼迅速进入写字楼市场，但究其冲击力亦都主要是对乙级写字楼而言，甲级写字楼作为写字楼市场的主导并未受到影响。

　　有数经据显示，甲级写字楼市场的租价一直相对稳定，并未受到相关政策的影响。最典型的例子是，在2002年10~11月，不少写字楼的租金不降反升，中信广场今年头三季租金水平一直保持在115元／ m2／月，而2002年10~11月租金却高达120元／ m2／月，甲级写字楼市场的抗跌能力强由此可见一斑。　　

　　就缺"高档货"

　　有行家指出，广州作为国内三大城市之一，其写字楼市场与北京、上海相比还存在很明显的差距，而这也许正是新一轮广州写字楼市场的发展空间所在。

　　差距一　租售价过低

　　据了解，北京的写字楼几乎是清一色的高档写字楼，售价每平方米动辄15000元以上。而且随着外资机构的大量涌进，外企在写字楼市场只租不买的策略已开始发生改变，大单购买写字楼的比例骤然增多，每年的成交量达数十万平方米。上海的写字楼每年的消化量都在几十万平方米以上，单价也直追北京。

　　从成交量看，北京、上海的写字楼年成交量仍然均为广州的数倍，而目前，广州的写字楼成交单价难有突破万元大关的。从租价看，北京、上海的写字楼租金同样也是广州的数倍，目前，北京高档写字楼每平方米月租金150元以上者比比皆是，最高者甚至高达五六百元。而广州最高档的写字楼物业———中信广场每平方米月租金最高也不超过120元。

　　差距二　整体素质差

　　从外观看，北京、上海写字楼门面极为气派，用料也颇为讲究，广州的写字楼却“出得厅堂”的不多。而在结构功能上，广州的写字楼与京沪相比差距也甚大。目前国际上写字楼层高（含装修）多在2.6米以上，北京上海高档写字楼层高也大多在2.6米以上。而目前广州写字楼层高（经装修后的纯高度）超过2.3米者已经是寥寥无几，像中信广场那样层高达2.6米以上者更成了“稀缺品”。如此的先天不足，让不少用家望而兴叹。

　　难怪行内对写字楼用家有这样一种形容：想要的找不到，找到的不想要。正是因为有上述的现象出现，因此有行家指出，在一些适合做高档写字楼的区域，不妨规划一些有超前意识的超甲级写字楼，以弥补目前广州高档写字楼不足的局面，也许会有相当广阔的前景。
 
　　由西向东 

  　广州城市发展中心经历了由西向东的转移过程，由此也带动了商业及写字楼经历了“由西向东”的发展历程：广州第一代的商务中心在城区西部的沿江一带，沙面、十三行、天字码头是当时广州金融机构最为集中的地区；随着城市中心的逐渐东移，城区中部的东山区环市路淘金一带成为广州第二代的商务中心；而近年来，城区东部的天河区天河北路高级商务区迅速崛起，已取代环市东成为广州第三代商务中心。

　　上世纪80年代末90年代初，由于广州经济持续发展，外资企业加快进入广州的步伐，写字楼物业需求猛增，带动了环市路一带高级写字楼的发展，好世界广场、世贸中心、电子大厦、宜安广场等优质写字楼相继落成，加上花园酒店、白云宾馆、广东国际大酒店等五星级酒店的辐射性作用，令环市东———淘金路一带一度成为广州黄金写字楼带，第二代金融商务中心也在此形成。

　　上世纪90年代以后，随着广州城市的东进南拓，天河逐渐集中了高科技产业、房地产等朝阳和支柱产业，成为广州发展最迅速的新兴城区。中信广场、市长大厦、大都会广场等新一代标志建筑物的兴建使天河北路的“人气”、“财气”迅速提升，形成了广州的第三代金融商务中心。随着珠江新城的重新规划并加快开发速度以及琶洲会展中心的建成，展望广州未来写字楼市场，珠江新城和琶洲一带将会成为广州“下一站”写字楼活跃板块。
 
　　需求源自城市魅力

  　如果为广州的写字楼和住宅市场分别勾勒近四年来的景气度变化走势，可以看出两者之间存在着明显的差异———写字楼市场的曲线是大起大落的，在经历了长达近10年的低迷之后，终于在21世纪伊始渐露生机，尤其是在2001年11月我国加入世界贸易组织的前后出现了突飞猛进的上升，直到如今这一波上冲的曲线虽然略现疲态但总体依然强劲。反观住宅市场，其曲线却是平缓的，自2000年取消福利分房后一手商品房的成交量每年都维持在大约500多万平方米，预计今年也仍是接近这个水平，显示需求的增长十分稳定。

　　广州的写字楼市场到底容量有多大？2001~2002年是求大于供的，上市量根本满足不了需求，导致出租率和租金同时大幅飙升。然而“瘦田无人耕，耕开有人争”，新项目的争相入市已经令情势发生逆转，今后两三年供应量大增已成定势，但“求”却仍是未知数。

　　广州写字楼市场面临的最迫切的问题是什么？扩容。与住宅市场不同，写字楼市场对政策因素和国际经济大环境的敏感度极高，加入 W TO可以带出一个前所未有的旺市；“住宅禁商”规定的解禁也可以造成不小的冲击。写字楼市场要扩容，当务之急是营造更良好的投资环境，筑巢引凤，吸引更多的国内外机构入穗。

　　广州写字楼市场的未来，很大程度取决于广州在国内和国际的经济地位及作用。广州具有毗邻港澳、面向东南亚的优势，只要能积极有效和创造性地实施CEPA协议，提升城市的文化品位，保持开放兼容、积极向上、开拓奋进和生气勃勃的城市精神面貌，吸引更多的商家进入应该并非难事。
 
　　本周策划

　　事件

　　上月底，一向以住宅开发为主的富力地产，以7.7441亿元一气拿下了四幅位于珠江新城的商务办公用地，在业界引起轰动。这让人不禁联想起，早在去年，保利集团以及合景地产也在珠江新城以投标的方式分别竞得了珠江新城内两幅写字楼用地。发展商们从对写字楼项目“避之则吉”转而变得乐意以“竞投”的方式夺得写字楼用地，在这种巨大的转变背后，是否意味着写字楼市场又将迎来一个艳阳天？它的市场潜力到底又有多大？

　　数字

　　今年1~8月，广州原8区一手写字楼上市量10.77万平方米，一手成交量15.3万平方米，成交金额12亿元，成交均价为7843元／m2；二手成交量16.3万平方米，二手成交金额7.37亿元。

　　2002年，全市原8区一手写字楼上市量16.1万平方米，一手成交量28.81万平方米，成交金额27.99亿元，成交均价为9715元／m2；二手成交量13.34万平方米，成交金额7.56亿元。———据政府权威部门统计数据

　　观点

　　“写字楼市场有一个明显的景气周期，一个周期大概是5年左右。目前广州的写字楼市场整体正处于一个景气的高峰状态，达到了供求的平衡点，租金水平则处于高峰稍微回落一点的位置。不过，预计未来两三年写字楼的供应量开始增加，租金可能出现下降的压力。”

　　———戴德梁行商业部副董事张智聪

　　“未来几年广州写字楼供应量大幅增长的趋势十分明显，而潜在的需求量则难以预测和把握。因此发展商投资开发写字楼项目必须掌握好开发的时机和进度，严格控制好开发成本，抢占市场先机才有较大胜算。”

　　———寒桐（广州）投资顾问公司高级商务策划师韩世同

　　“投资写字楼比建住宅更考验眼光与胆识。像位于天河商圈的一个项目，早期规划是建写字楼的，后来由于对市场缺乏信心。在重新启动时变更了规划做成了住宅，而正当其落成推出市场时正好遇上了我国加入WTO 的大利好，这个项目无奈地错失了一次更好的发展机遇。”

　　———某大地产集团“掌门人”（邹峻整理）