新闻背景

　　5月15日，人民币兑美元收盘于7.9976，创下去年7月份中国调整人民币汇率以来的最高收盘价。

　　从去年7月21日央行出手上调人民币汇率2%后，至今人民币已升值近4%。

　　戴德梁行统计数据显示，今年一季度广州城区中心（老八区）商品住宅均价达到7098元/平方米，比去年同期增长26.3%。

　　市场反应

　　据了解，摩根士丹利已于日前买下珠江新城某大开发商开发的整栋住宅物业；同样在天河区，一只来自亚洲的基金已入股天河路上一大型住宅的收购，该项目住宅的总货量达到1000多套；天河路上的天河新作，据说在开发初期也引入了基金。

　　而在商用物业方面，中立地产一手项目部总监招国泉表示，在他们所接触的客户当中，外资购买写字楼今年增长了10%以上，其中不少大宗写字楼买卖都有外资的身影。

　　位于北京南路某新楼盘的相关负责人介绍，该楼盘正式公开发售前，已经有一个基金经理一次性购买了50套单位，涉及金额达几千万元，虽然这是个人行为，基金经理人的看好间接说明基金对住宅物业的看好。

　　专家观点

　　国泰君安分析师张宇表示，人民币升值会带动外资对内地房地产的需求。预计进入广州地产市场的基金规模更大、速度更快，广州住宅市场的投资性购买进一步增加，直接拉动楼价的上升，依照第一季度的上升幅度，广州市中心商品住宅价格今年内就有可能突破8000元/平方米。

　　外资大举进入

　　一直只听见雷声的国外基金，从去年底开始真正大规模进入广州市场，与过往基金一般只关注商用物业不同，新进入的基金也开始大规模进入住宅市场。

　　中山大学岭南学院财政税务系主任林江说，广州目前的房价不断上涨，外资进入广州房地产市场，一方面可以赚取汇率上升的利润，另一方面又可以赚取房子本身上升的利润。假如某外资去年在广州购买了一套100万元的房子，按照广州去年一手住宅整体升幅10.8%来计算，另外加上人民币升值4%，升值达到14.8%，赚了14.8万元。对于外资来说，这么高的回报，吸引力不谓不大。

　　国泰君安分析师张宇、孙建平表示，人民币升值预期肯定会带动外资和内资对内地房地产需求的增加。对于外资来说，大量进入内地、广州房地产市场，主要有三方面原因：一方面，外资赶在人民币升值前流入中国，可以避免到时外币贬值的汇率风险和汇兑损失。另一方面，外资流入后以房地产的资产形式保有，可以享受人民币升值带来的人民币资产升值的收益，而房地产是抗通胀、流动性良好的实物资产形式。最后，人民币升值后，外资出售房地产，变现收益兑换成外币时享受人民币强势货币的收益。

　　已入股天河路某楼盘的基金相关负责人表示，人民币已经突破8∶1的心理关口，证明众多基金之前的预期是正确的，但是人民币升值的幅度又离众多基金预期的有一定的差距，所以基金还会大规模进入中国市场，特别是上海、广州等市场。

　　房价加速上涨

　　凯德置地相关负责人表示，基金要找广州优质商用物业非常困难。因此，很多基金开始转向住宅。据称，目前基金进入广州住宅市场的金额正在大幅增加，有些基金甚至在房地产项目开发的初期就开始介入。

　　业内人士认为，因为外资的不动产需求主要是投资性或者投机性需求，进入广州住宅市场之后肯定会进行炒作，加上基金资金实力庞大，有能力炒高一栋甚至一个区域物业的价格，对于目前仍在快速上升中的房价，无疑又增加了拉升的因素。按照目前广州住宅增长的幅度，今年内市中心楼盘极有可能突破8000元/平方米的关口。

　　文/记者  张秀钦