进入2004年，深圳房地产代理行业出现重大变局。先是富通地产宣布入股城市策略机构，并在短期内完成大规模的兼并收购，全面参与中介代理行业，新近又有沙河股份持有英联置业28%的股份、成为英联第一大股东的消息传出。而在此之前，花样年投资早已成为星彦地产的控股方，并在日前向业内亮出长达数十万字的区域研究报告，显示出不同于传统代理时代的深厚功底和崭新形象。

　　市场供求关系突变催生房地产中介

　　业内研究人士认为，整合后的新型地产中介机构，已经完全改变了原本的企业面貌，其服务层面从简单的策划和营销代理开始转向战略发展和策略执行的更高境地。这一转变预示着深圳房地产中介行业正在重新洗牌，并朝向更加专业化、精细化的深度发展，同时，也表明这个行业将遭遇又一轮更为残酷和激烈的竞争。

　　在深圳房地产市场形成和发展之初，房地产开发和销售几乎都是由房企一揽子兜。当市场处在以卖方为主导地位的特定时期，这种局面曾经延续了不少时日。随着房屋开发量的激增，尤其是卖方市场开始转向买方市场的时候，突变的市场供求关系，促使许多房企纷纷将销售环节甩向市场，委托专业代理机构执行，大多数发展商则是一门心思搞开发，因此迅速催生了房地产中介业。

　　重新涉足代理行业

　　是大势所趋

　　然而，经过20多年的发展，深圳许多开发企业渐渐认识到，关系房企生死存亡的营销环节如果一味交给代理机构执行，对于讲究品牌，图谋持续发展的大地产商来说，并非长远之计。尤其是在市场供求关系趋于平稳，房地产开发企业已经积累了丰富经验的今天，地产企业入主营销策划，重新涉足代理行业，是大势所趋，它对于房企品牌的提升和产业链的互补将起到至关重要的作用。当然，房企的觉醒，一方面取决于市场的引导，另一方面与一些开发商守土营销不分权的榜样作用不无关联。

　　众所周知，当大多数房地产开发企业将营销权拱手让给代理商的时候，深圳仍有不少顽固者始终坚持守土作战，不断培养和壮大自己的营销队伍，同样取得了不俗的业绩。万科、招商、长城、天健、振业等许多老牌企业几乎都未分权给代理公司，即便万科金玉蓝湾、招商阳光带海滨城等楼盘曾经作过分权的尝试，但时间不长又改为自己营销。这些大地产商对代理营销的排斥以及他们在行业内的过往业绩，无疑对深圳房地产中介行业今天的变局产生了重要的影响。

　　变局不是简单的复归

　　对于深圳房地产中介行业面临的变局，深圳鸿翔地产总经理张孟桓认为，变局不是简单的复归，而是整个行业的提升。

　　张孟桓分析说，深圳房地产中介行业的整体水平虽然处于全国的领先地位，但对比WTO形势下房地产与国际接轨的要求来看，仍然显得幼稚和不成熟。这种不成熟往往表现在运作形式的单一和雷同，智慧和策略的深度不够。张孟桓认为，随着深圳房地产市场的不断发展和成熟，房企在选择代理机构时，已经从过去点子时代的简单策划和营销代理要求演变为更加注重智慧和策略取向的新层面，在战略和战术上富于创新的代理机构未来将会力主市场，策略和销售局面的含金量也将由此拉开档次，而劳动密集型的三级市场可能成为传统代理企业的主战场。但随着新型代理机构的涉足，这一层面的竞争将会更加惨烈，不少不具竞争力的弱势企业可能会逐步退出江湖。而混合型代理机构优势明显，业内许多人士认为，房企涉足代理机构，不仅在业务和资金链上为传统中介企业注入了强大的实力，同时地产商在选择合作伙伴时，对代理企业的智力结构和人才要求也会十分挑剔，高智商企业和人才将成为混合型代理机构的核心竞争力。而以发展商为后盾的新型代理企业，在拥有资金和人才优势的条件下，势必如鱼得水，优势更显。

　　混合型代理机突破传统局限

　　有意思的是，在重新出现的混合型代理机构中，已经隐退多年的业界两大高手———茅魏、郭建波同时复出。早几年入行的地产界人士都清楚，这两位是深圳从事房地产研究的光驱者，曾经是地产理论界最显赫的风云人物。这几年他们虽然表面上退出公众舞台，但实际上并未离开地产界，而是深深地沉了下去，在房地产第一线经风历雨，思想更成熟，头脑更敏捷。作为地产商加盟中介行业的首选对象，茅、郭二人的复出，足以说明深圳混合型代理机构理论和智慧构架的搭建强度。而郭建波博士与沙河结盟的同时，又分别与美国21世纪不动产深圳区域分部、澳州国立大学GMS研究院（G管理模式）结成服务和管理联盟，并将英联置业更名为深圳市英联国际不动产有限公司，全面导入目前风行全球的先进的国际化企业管理模式———G模式，以规范企业的内部管理和市场化运作体系，从而进一步增强竞争实力。

　　研究人士他山认为，从地产商选择英联和城市策略以及星彦合作的路线可以看出，中介公司和开发商的深度合作，有望从根本上改变传统代理模式的局限，至于开创房企与中介联手扩充版图，整合资源、降低成本、提高效率的新局面，无疑是明智之举。同时，作为一种崭新的合作形式，它的出现或许是中介这个行业今后发展的一个长远趋势。