[接上一页] 315：业主维权，不相信眼泪

　　案例三迟办房产证　　

　　忽视诉讼时效亏了几万元

　　重要提醒：一定要有书面证据证明曾向发展商主张过权利　　

　　案件回放：1999年4月20日，陈小姐购买了位于天河区的一套商品房，合同约定的交楼日期为1999年10月31日，后开发商未能按期交楼，直到2000年1月10日陈小姐才办理了收楼手续。交楼后，开发商一直未能将陈小姐的房产证办下来，故陈小姐在2003年7月14日向法院起诉，要求开发商办理该房屋的房产证并支付逾期办理房产证的违约金。

　　法院判决开发商在判决发生法律效力之日起90天内协同原告办理讼争房屋的产权证；被告逾期协同原告办理讼争房屋的产权证构成违约应当向原告支付违约金（从2001年7月14日起计至开发商协同陈小姐办理讼争房屋的产权过户及房地产登记手续之日止）。

　　小业主打官司：1999年，我买了天河的一个单体楼。当时想着它都差不多是现楼了，应该没什么风险，所以即使它的价钱比别的房子贵了点也认了。本来当时合同上约定的是1999年10月31日交楼，在交楼后的90天内办理房产证。谁知后来发展商可能内部出了点问题，一直拖着没给我们办证。我和几个小业主就开始和他们交涉，结果他们百般推诿，后来拖得太久了，就只能通过法律途径来解决啦。

　　可是我起诉时觉得特别困惑：法律规定像我这样的情况有两年的诉讼时效。发展商本来该在2000年4月9日前为我们办好房产证，从那时到现在他们拖延办证足有3年多了。可是一打官司，我们才发现根本找不到任何证据证明在2000年4月至2001年7月期间曾经向发展商主张过权利。结果等于我们就放弃了这段时间索赔的权利。如果按迟交楼每天按房价万分之五的金额赔偿来算，我们不见了几万元。就是因为没有书面证据，才让这种奸商又少赔了几万元。虽然最后官司打赢了，但一想起来还是觉得有点冤哪！本报记者吴晓波

　　律师说法：《民法通则》规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。”具体到购房者要求开发商支付逾期办理房产证违约金的问题，在起诉前仍未办证的，如果超过法定或约定的办证期限两年的，且无证据证明业主曾向开发商要求办证，则法院一般只支持两年的违约金。本案陈小姐可以要求开发商支付违约金的日期为2000年4月10日，但陈小姐是在2003年7月14日才向法院起诉，故法院在判决违约金时采用了倒推时效的办法，即从起诉日2003年7月14日向前倒推两年，从2001年7月14日起计付违约金。

　　在此律师提醒广大购房者，遇到开发商逾期办理房产证的，应及时催促其办理并保留相关证据，同时还应当明确开发商逾期办理房产证在法律上属于违约行为，购房者有权要求开发商承担违约责任，但行使权利要注意两年的诉讼时效期限，以免丧失法律上的受偿权。广东省消费者委员会法律顾问、广东法则明律师事务所李瑾律师

　　案例四迟交楼索赔

　　两种赔付相差1万元

　　重要提醒：购房格式合同条款要保证无歧义

　　案件回放：

　　2000年，吴先生等70多位业主与某房地产开发公司签定了《商品房预售合同》，以分期付款的方式购买了商品房，双方约定：逾期交楼180天以内，违约金按银行利息的1.2倍计算；如果超过180天，则每日按购房款的0.05％计算。但是约定交楼时间过了一年多，吴先生等人仍然没有拿到房子钥匙。在与开发商协商违约金不成后，吴先生等人一怒之下把开发公司告上法院。

　　最后，法院作出了支持业主的判决，即所有逾期时间每日按购房款的0.05％计算违约金。

　　小业主打官司：

　　针对业主提出的按照“每天万分之五”的赔偿比例，开发商则认为，“超过180天，每日按购房款的0.05％计算”的意思是，前180天违约金应按银行利息的1.2倍计算，180天以后的部分才按每日赔偿购房款的0.05％计算。双方争议的焦点集中在怎么理解“超过180天每日按购房款的0.05％赔偿”上面，发展商的理解是，超过了180天，180天以内按照一种比例，180天后按照另外一种比例分成两个时间段计算，而业主们则认为这句话应该这样理解：总延期时间在180天之内，按照一种比例计算，超过180天，则采用另外一种计算方法。而两种计算方法每位业主获得的赔偿金相差一万多元。律师说法：

　　提醒业主遇到对格式合同条款理解上的纠纷，法院一般会作出不利于提供格式合同一方的解释。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

　　如果是由于发展商的原因导致业主在上述期限无法办理房产证，双方又没有特殊约定，业主有权要求该公司按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。广东法制盛邦律师事务所简正德律师

　　案例五想退楼为何败诉

　　发展商来函不可置之不理

　　重要提醒：购房者应留意行使解除权的期限

　　案件回放：

　　张小姐向某房地产开发公司购买位于天河的一套商品房，2001年6月11日双方签订了《商品房买卖合同》，约定开发商应在2001年12月31日前，依国家和地方人民政府的有关规定，将具备《质量认定书》、《消防验收合格证》，并于2002年3月30日前取得综合验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付张小姐使用，并约定开发商逾期交楼的，逾期超过60日后，张小姐有权提出解除合同。后来，因为楼盘多次推迟交楼并且不能出示相关的验收文件，张小姐拒绝收楼，并提出解除合同，开发商不同意。于是她向法院提出诉讼。

　　法院审理认定：1、被告逾期交楼超过60天，已构成根本性违约，原告可据此提出解除买卖合同，但经被告催告原告行使退房权，而原告却未作出明示要求退房，逾期一年多，故原告以此理由要求退房，解除双方的买卖合同，其解除权已消灭；

　　2、被告在原告起诉前已取得《质量认定书》、《消防验收合格证》，符合交楼条件，原告要求被告提供综合验收合格证方可收楼，没有事实依据。

　　小业主打官司：

　　其实我到现在还是觉得很困惑，不明白为什么自己一审二审都败诉了。当时开发商承诺于2001年12月31日交楼，等到2002年3月30日要取得综合验收合格条件。然而在2002年2月，开发商发函给我说因为受一些市政工程的影响，所以要推迟交楼，但交楼日期不会迟于3月30日，如果我不同意可以退楼。我想选中一套房也不容易，而且也就迟了3个多月而已，也就没有提出反对意见，结果等于默认了合同的变更。等到3月29日，他们又发函给我说过15天可以去收楼了。结果我到了现场才发现当时开发商根本连单体楼竣工验收证都没有，于是拒绝收楼。开发商有工作人员向我承诺在2002年5月就可以办到单体楼竣工验收证了。到了4月中旬，我们到天河有关政府部门去查询，发现开发商连竣工验收证的备案表都还没办，就决定不等了，向法院起诉他们。本报记者吴晓波

　　律师说法：

　　由于本案开发商在2002年2月1日曾致函张小姐，告之其所购商品房不能按期交付，并愿意承担违约责任，特别值得注意的是开发商在这封关于逾期交楼问题的函件中指出如张小姐不愿意接受公司的解释和处理方式，其公司将按合同规定予以办理退房和赔偿手续，这一内容使得这封函件在法律上起到了催告的作用，即催告张小姐行使解除权。

　　因开发商对张小姐进行了催告，所以张小姐行使解除权的期限不再适用《解释》十五条的情况，故张小姐行使解除权的合理期限为三个月，张小姐在该期限没有行使解除权，经过一年多后起诉要求行使解除权，其行使解除权的权利在法律上已经消灭，故法院不再支持。提醒广大购房者，遇到开发商逾期交楼的情况，如选择解除商品房买卖合同时一定要注意行使解除权的期限。根据现行法律，开发商有催告的，自催告之日起三个月；开发商没有催告的，自解除权发生之日起一年内。

　　广东省消费者委员会法律顾问、广东法则明律师事务所李瑾律师

　　案例六承诺不兑现

　　别轻信甜蜜大赠送

　　重要提醒：把开发商的承诺写进购房合同中　　

　　案件回放：

　　1998年，曾先生与D公司签订了M花园的认购书，约定曾先生认购M花园某顶层复式单位。该单位的总价约为353万元。同时，D公司承诺，由于那时是楼盘展销会期间，因此还可以赠送曾先生一个车位和一个约90平方米的天台花园。之后，曾先生和D公司正式签订了《商品房买卖合同》。在正式的合同中，只表明了曾先生购买了M花园某套复式单位，也列明了建筑面积和成交价格。D公司应于2000年1月30日前交楼。可是，D公司在认购书中向曾先生承诺的送车位和送天台花园等优惠条件在正式的购房合同中并没有写明。

　　签订合同后，曾先生向D公司交纳购房款106万元、契税及综合费近6000元。可是，D公司在交楼后，并没有按照在认购书中的承诺向曾先生赠送车位，也没有在天台花园标识“只供曾先生一户使用”。因此，曾先生向法院提出诉讼，要求D公司确认在认购书中的承诺，赠送车位和天台花园的使用权。

　　法院一审认为，正式的《购房合同》中未就原先的赠送行为进行约定，因此双方应按照正式的《购房合同》约定履行义务，因此驳回了曾先生的诉讼。曾先生不服，提出上诉。在上诉期间，D公司和曾先生就车位问题进行了协商，D公司同意赠送一个车位给曾先生无偿使用。二审法院认为，一审法院适用法律不当，应予撤销。而天台的权属应为公用，因此原来约定无效。根据《消费者权益保护法》有关规定，判定D公司应该向曾先生做出酌情赔偿，金额为5万元。

　　小业主打官司：

　　我是潮州人，这10年一直在广州做生意，当时觉得该楼盘的地头不错，加上D公司又承诺说可以送车位和天台，而且在认购书里也写得明白，所以就签了合同。也是自己不懂法吧，就算在正式合同中没有约定，我也没注意。结果，车位没有兑现，天台也没有兑现，我只好向法院起诉。后来律师也和我说，天台是属于公有的，估计法院不会判定我能独自使用，但是我觉得起码我应该得到一定的赔偿吧。况且，在认购书和当时M花园展销会的广告和宣传单张上，大家都能看到是D公司自己承诺可以赠送的。一审法院认为我和D公司在正式合同中没有对赠送的东西约定，就判定我的诉讼无效，驳回了我的起诉。我当时就觉得很冤枉，难道因为我被骗没签正式合同就不能讨个说法吗？

　　于是，我提出了上诉，同时也和D公司不断交涉。可能D公司也不想把事情闹得太大，就同意送一个车位，而天台方面，他们就表示没办法，也不肯赔钱。二审法院的判决还比较让人能接受，尽管我是希望能判D公司赔偿多些，可是由于没有法律的明文规定，5万元的判决我也只好接受。希望其他买房者一定不要轻信开发商的种种承诺，别再像我一样上当。

　　律师说法：

　　开发商在卖房的时候，很可能会做出种种甜蜜的承诺，然后又不主动在正式的合同中和业主签订，以此来逃脱履行的责任。那么，任何一个买房者，如果得到开发商的承诺的话，必须要求他在正式的《商品房买卖合同》中加上其承诺的条件，同时也要保存好当时做宣传所用的广告和宣传单张。

　　另外，可能很多普通人也不了解天台的权属问题。虽然《民法通则》及现行的房地产法规中并没有明确规定楼宇天台的权属，但从建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第八条关于公用建筑面积组成的规定中可以发现，天台不具有房屋的基本特征，不能作为房屋面积计算。这也说明，楼宇的天台应为该楼宇全体所有权人或使用人共同所有和使用。如果开发商将其赠送给某个购房者，就构成了对其他购房者天台使用权的侵害。这是我国法律所不允许的，因而该赠送行为是无效的。房地产开发商应给予曾先生一定的经济补偿。广东华之杰律师事务所郭水华律师

　　案例七乱收诚意金

　　诚意金表“诚意”？小心一去无回头

　　重要提醒：委托中介不可盲目交费　　

　　案件回放：

　　张女士因需要购买二手房，委托了广州某房地产代理有限公司作为中介，中介公司的工作人员许诺可以尽量帮张女士压低房屋的房价，但前提是张女士必须交纳1000元的“诚意金”及签订《买卖房屋确认书》，张女士无奈地接受了中介公司的要求。但后来交易不成功，张女士在要求退回诚意金时被中介公司以种种理由予以拒绝。于是张女士向中介公司所属的区工商所及消费者委员会申诉，经过其工作人员的努力协调，以及律师的帮助，张女士终于与该中介公司达成和解协议，中介公司退回诚意金1000元，事情终于得以解决。

　　小业主打官司：

　　2003年6月22日，张女士想买一套二手房，于是委托某地产中介公司作为中介。最后看中了广卫路某套房改房，但她觉得太贵，便问该中介业务员能否跟业主把价格讲低些，但业务员坚持说一定要交5000元的诚意金才能为她讲价，因为这样业主看到诚意金后才会觉得对方有诚意买，进而才可以讨价还价。

　　张女士很困惑地问这些钱将会给谁，业务员解释说这5000元将放在公司给业主看到诚意，如果成交后则会成为首期的一部分。但如果中介把价钱谈成了而张女士不买的话这5000元诚意金将被没收，同时还要缴付部分佣金。张女士当时犹豫了许久并几经讨价还价后，业务员答应只收1000元作为诚意金并把价钱讲到32万元。后来因为张女士发现了中介人员吃差价，认为不合理便决定不买房子了，中介业务员说佣金可以算了，但那1000元诚意金不可以退回，因为是张女士违约。无奈之下张女士向区工商所和消费者委员会投诉，还和律师一起前往协商，最后终于拿回了1000元。

　　律师说法：

　　张女士有权要求中介公司全数返还已经交付的“诚意金”。消费者委托中介机构要注意几点：不要盲目在未成交的情况下交纳“诚意金”、“订金”、“履约风险金”、“押金”等不合法的收费，以免被中介公司欺骗。若出了以上问题可以通过以下几种方法解决：与中介机构协商；向消费者委员会及该中介机构的主管部门工商行政管理机关投诉；可与中介机构订立仲裁协议或仲裁条款到当地的仲裁委员会申请仲裁；向有管辖权的人民法院直接提起诉讼。

　　广东省消费者委员会法律顾问、广东法则明律师事务所李瑾律师