而房地产市场的繁荣景象也往往会使得银行的信贷人员疏于贷后检查，由此引发外部欺诈导致的操作风险（正如前面所提到的，严格来讲，外部欺诈，如票据诈骗应属于操作风险，而不是人们一般意义上认为的欺诈风险或道德风险）和流程执行不严格造成的操作风险。

　　个人房贷快速增长也使银行面临潜在的流动性问题的困扰，如果不能引起注意，可能出现流动性风险。

　　经过快速发展之后，房地产市场进入震荡整理阶段。在这一阶段，政府出于整个市场健康发展的考虑，往往会出台一些调控措施，或者是禁止限制期房转让的政策、或者是禁止外地人投资本地房市的政策等等。在此情况下，银行个人房贷往往会面临政策风险。而相关政策的出台也会使得房价上涨速度趋缓，进入震荡整理过程，甚至于出现小幅下滑。此时，房市的租金收益和投资收益大大低于预期，很多投资（机）者开始出现信用风险。在政府有关政策的调控下，好的情况是房市进入平稳发展或健康发展阶段。这时，银行个人房贷业务面临的风险很小，风险主要集中在利率风险上。如果政府调控不成功，房市极有可能进入衰退或崩盘阶段（如亚洲金融危机时香港的房地产）。

　　房市的急剧下滑使得抵押房屋的价值急剧缩水，很多借款人纷纷选择违约。因为，对借款人来讲，当房屋的市场价值下降到低于其在银行抵押价值时，选择违约是最有利的。此时，房地产的市场风险是通过转化为借款人的信用风险的形式表现出来的。

　　从理论上来讲，利率风险应该是伴随在房市周期的各个阶段。但由于我国个人房贷采用了浮动利率的形式（即利率一年一定），从而将银行的利率风险转嫁到借款者的身上。值得注意的是，如果个人房贷利率上升，由于还款压力加重，借款者很有可能出现违约，从而造成信用风险。

　　上面的分析告诉我们，个人房贷风险较低只是相对而言，在房市周期的不同阶段，个人房贷风险具有不同的表现形式。如果不能意识到这一点，并采取相应的措施，个人房贷业务的快速发展终将给商业银行积累巨大风险隐患。

　　专家视点（链接）

　　萧灼基(经济学家)

　　将视点对准老百姓房价

　　现在很多人反映，房价太高了，买不起。房价是否与居民购买力相适应，可以用一组数字来说明：目前，我国城镇居民人均建筑面积23平方米，平均每户3.5人，每户建筑面积为80—100平方米，城镇居民住房平均价格为2500元/平方米，也就是说，买房需要20.25万元。去年城镇居民人均可支配收入为8472元，一个家庭的可支配收入不到3万元，算下来，一个家庭要买一套住房至少需要8—12年。