背景

　　2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

　　财政部有关部门表示：拟议中的物业税是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并统一起来，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。物业税目前仅是一个框架，还没有具体的可操作性方案，物业税的税赋水平更谈不到确定。总之，物业税的出台目前尚无时间表。财政部制定的物业税方案出台后，要报送国务院审查批准。因物业税涉及面广、事关重大，如有必要需再报经全国人大常委会审议批准后才可执行。财政部有关部门认为：目前媒体对此广泛关注、展开讨论是无可非议的，社会各界提出意见，可供制定方案时参考。

　　理顺资金运行 市场发展必然

　　首都经济贸易大学城市经济系张跃庆教授认为：开征物业税有利于深化城市经济体制改革，理顺城市资金运行渠道。由于城市经济体制改革滞后，城市基础设施、市政设施和住宅小区社会设施等许多费用以各种不同的税费形式，如大市政费、四源费以及住宅小区的配套费等进入了房地产开发成本，成为房地产价格的构成部分，这些税费及房地产开发商利润大约占房地产价格的60％，真正的开发成本只占40％。房地产价格结构不合理，提高了房价，造成城市基础设施和市政产权制度的不明晰，不仅影响了房地产业的发展，而且也影响了城市经济体制改革的深入进行。

　　其次，我国土地方面的税费不是根据土地和价值计税，而是以土地面积即土地的数量作为计税的依据，因而不能反映土地资产的增值状况。再次，根据土地使用性质的不同，一次收取70年、50年、40年的土地使用权出让金，不仅加大了土地开发成本，提高了房地产的价格，造成城市财政的寅吃卯粮的局面，也不利于城市的可持续发展。

　　目前住房在居民家庭财产中所占的比重不断提高。为了发挥房地产税收在调节房地产经济和居民收入分配的作用，开征物业税就成为完善社会主义市场经济体制的重要内容。

　　降低购房门槛

　　君龙投资（中国）有限公司董事长郭钧认为，开征物业税（财产税）是好事。使得购房的门槛降低了，对购房者是利好消息。同时，对房地产行业的发展也有利。施行物业税后，开发商的门槛也降低了，使得市场供应会更充分，开发商市场分化，减少了市场垄断，生产效率更高。开发商也会更专业化，表现为或服务于一定层次的人群，或服务于一定区域的人群；抑或专注于一类产品。不会既盖写字楼，又建住宅。开征物业税对于房地产市场的分化、技术的进步和财尽其用都将会有较大的意义。

　　低收入阶层压力增大

　　北京嘉恒基业房地产开发公司董事长李磊认为：目前我国经济处于高速发展阶段，社会保障体系还不健全，产业结构需要调整。低收入的人在产业结构调整过程中面临着就业与失业的压力，农村劳动力进城就业等问题在现阶段都存在。千万不要逼着社会的低收入阶层去买房，他们买不起房，而应住进政府提供的廉租房，政府应多收税去兴建廉租房。政府建廉租房的力度和数量不够，才会出现社会问题。如果让低收入阶层缴纳养房的税费，他们又如何承担得起？不能把资本主义经济高速发展了几十年，在社会保障体系比较完善的环境下实施的政策拿到当今的中国来。我们的当务之急是多创造财富，帮助低收入阶层解决居住问题。

　　对于开征物业税的目的，李磊尚有许多疑问。他认为，用征收物业税的办法来平抑房地产物价的思路是错误的，是违反市场规律的，会扰乱房地产市常因为靠降低成本的方式是平抑不了房地产物价的。房地产项目的价格不是由成本一个因素决定，主要是由区域经济发展情况和需求决定的。目前房价的上扬是由需求决定的。中国商品房的需求还处于饥渴的状态，非常旺盛，北京的商品房历史只有五六年时间，实施新的税制，条件还不成熟，应让其再走上十年八年。

　　可能刺激开发商疯狂圈地

　　任何法律法规的出台都要考虑调控对象的承受能力和社会现实。理格丰律师事务所郭玉涛律师认为：根据国际惯例，对于政府而言，地段升值意味着城市发展，税收增加。而对于普通购房者而言却并非如此。如果他们在购房时根本不知道将来要支付的物业税是多少，会非常不安。如果将来房屋所在地段升值，就必须缴纳更多的税费，缴不起怎么办？抗税不缴是严重的违法行为，普通居民又不可能不住或随便卖房，这种事先无法预见的风险会有很大影响。作为一个公民，谁都希望自己的城市发展得越来越好；可作为业主，又盼望自己居住的地方干脆不发展。法律应该合理调控、保障、引导，才能消除居民的这种矛盾心理。

　　目前有些论点认为物业税是房地产行业健康、持续发展的保证，郭律师认为很难做到这么完美。现在的土地出让并非完全是市场规律调控，将来也不会。政府不会为了挣到土地出让金而出卖每一寸土地，也不会因为没有现金流而囤积居奇，土地出让有很复杂的背景。税制如果改革，购房者的购置成本降低，而开发商的开发成本则降得更直接、更明显。如果土地出让金也作为物业税的一部分，与现在比较，开发商则几乎无成本。在这种前提下，政策又极大地刺激了购房者的需求，开发商会闲看花起花落，还是一头扎进市场？市场对土地的需求是增加还是减少？

　　郭律师认为：目前的税费条件下，大量圈地运动令很多农民失去土地。在合法免税的前提下，很难说不出现更加疯狂的圈地运动。因此税制改革一定要伴之以土地定量、科学地供应的制度。

　　(楼宇周刊)