物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或保有者每年都按物业评估价值缴付一定税款。我国物业税制度的思路是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有期每年缴纳的物业税。上述税费现在许多是一次性缴纳，如土地增值税及土地出让金。物业税制度是对当前我国城市土地使用制度的重大改革。物业税是国际通行的房地产税制。在发达的市场经济国家，由于土地资源及开发量的稳定和有限，绝大多数国家实行物业税制度。物业税制度好处很多：

　　首先，它有利于解决中低收入者的住房问题。我国已实行住房货币化，居民必须到市场购买商品房。然而，我国一些城市一套住房几十万元，让中低收入者望楼兴叹。高房价无疑与房地产税费有关。因为中国目前的土地使用制度是批租制，住宅土地批租期限为70年，大部分房地产税费在房地产开发时是一次性支付，因此住宅房价中包含了70年的大部分房地产税费(主要是土地出让金)。目前中国的不含开发利润的住宅建设成本构成中，房地产税费和建筑成本大致各占5成。而在国外的住宅建设成本构成中，建筑成本占到8成，房地产税费仅占2成。这是中国城市房价高的主要原因。解决中低收入者住房问题的有效方式是个人住房按揭贷款。但由于一次性支付70年的大部分房地产税费导致房价过高，一些中低收入者仍需要较长时间储蓄支付按揭贷款的首期付款。物业税把一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房产保有阶段分年收取，住宅的大部分房地产税费可分70年缴纳，即占住宅建设成本5成的房地产税费在购买时只需缴纳1／70，便自然使住宅建设成本下降了近50％。即使考虑发展商开发利润，房价也会有3成以上的降幅。从而大幅度降低个人住房按揭贷款的首期付款，有利于中低收入者早日购房。

　　其次，可打击投机炒楼。我国一些城市楼价涨幅较大，与投机炒楼有关。炒楼扰乱了市场供求信息，导致楼价非理性上涨，影响了中低收入者住房问题的解决。在没有物业税的情况下炒楼者可以坐等房产升值，而不必去担心房产保有期间房产持有成本的提高。实行物业税后，买的房子如果不能及时出手，每年一大笔物业税形成巨大的房产持有成本，对炒楼者是巨大压力。另一方面，实行物业税后楼价大幅度下降，炒楼利润空间减小，风险也将增大。房价大幅度下降后，百姓购房的能力大大提高，也使炒楼难度加大。因此物业税对于投机炒楼行为会有一定的遏制作用。但物业税在打击投机炒楼行为的同时，也会打击“买房出租”的正常投资行为，因为实施物业税后，“买房出租”的利润会大大缩水。　

　　第三，有利于合理利用有限的土地资源和城市的可持续发展。由于现行土地批租制度可使地方在短期内获得巨额财政收入，在短期利益和政绩思想的驱动下，一些地方政府忽视了土地资源的优化配置和城市的可持续发展，无计划、无节制地出售土地，各种开发区泛滥，导致土地资源的急剧减少和浪费，影响了城市的可持续发展。实行物业税制，无疑可扭转这一状况。尤其是在广东这样的经济发达地区，房地产市场已日趋成熟，土地资源日益紧缺，实施物业税制度，对合理利用有限的土地资源和城市的可持续发展有极重要的意义。

　　第四，有利于地方财政收入稳步增收。实施物业税制度在短期内地方财政收入会大幅度减少。但从长远看，有利于地方财政收入稳步增收。土地资源的稀缺性决定了物业的持续升值性。一次性交纳几十年土地出让费用的土地批租制度使得物业保有阶段物业发生的持续增值部分主要流向了物业保有者，政府无法参与再分配。物业税不仅是把几十年土地出让费用分年收取，物业保有者每年缴付的物业税还会随着物业价值的升值而提高，使得政府可以参与物业的持续升值的再分配，有利于地方财政收入稳步增收。

　　最后，有利于遏制权力腐败。现有的城市土地批租制度使土地使用权出让领域成为权力腐败行为的重灾区。近年查处的多起高级干部权力腐败行为多与土地批租有关。物业税制度改变了现有土地批租制度，有利于遏制权力腐败。

　　开征物业税是我国房地产税制的重大改革，涉及到政府财政、房地产行业和家家户户，需要解决许多困难问题。例如，对于已经一次性缴纳几十年土地税费的在用商品房，是否也要开征物业税？目前国内物业价值评估体系尚未完善，如何合理评估不断变化的物业价值？开征物业税会导致“平买贵用”，如何保证普通百姓买得起房也用得起房？美国就规定百姓在购第一套自住房时可以免除物业税。现行增值税是在房产转让时一次征收的，如果分到各个年度征收，增值幅度如何认定？房地产行情下降时，政府是否应该退增值税？对那些土地收入仍是财政收入重要来源的地方来说，开征物业税后财政收入从哪来？现行土地制度是采取拍卖和竞价出让，开征物业税后发展商如何取得土地使用权？此等问题均须慎重考虑。

　　作者系广东商学院金融学院教授