开征物业税

　　对宏观经济的若干影响

　　１、对宏观经济政策的影响

　　土地的供应量是有限的，如果供应量把握失当而把初始价格定高了，就可能会直接引起资产泡沫——这是宏观经济政策非常担心的问题。

　　另一方面，征收物业税的制度对地方政府的行为方式会产生重大影响。任何一个地方政府财政都争取自求平衡避免赤字，地方政府是否有主力税种来获得收入是关键，有的发展烟草，有的发展制酒业，这都需要因地制宜。如果没有物业税这个税种，地方政府就会过分注重其他税种，甚至产生行为偏差：为了开辟税源，地方政府就会倾向于发展加工业。为什么那么多城市抢着上汽车、上钢铁等项目？为什么许多产业会重复建设，造成巨大浪费？！反之，如果物业税成为城市级政府的主力税种，就使政府注重基础设施、环境和投资条件，也有利于理顺中央和地方的事权关系。因此说，征收物业税对宏观经济运行的影响是深远的。

　　２、对融资模式的影响

　　目前我国房地产融资主要方式有：自有资金＋银行贷款；自有资金＋信托计划；股权融资＋银行贷款；自有资金＋房地产投资基金四种类型。自有资金＋银行贷款一直是我国传统的房地产融资方式，虽然国家为了防止房地产出现过热，在地产金融上颁布了一些法规对房地产融资渠道进行限制，但是由于地产行业自身特点，它对金融始终保持着很强的依赖性。特别是现行的房地产操作方式，从获取土地到开始销售，虽然税费计入成本最后都分摊到消费者身上，但是开发商在前期为了获取土地而垫付的成本仍然很高，动辄几亿、十几亿，很难脱离开银行的支持。

　　而实行物业税后，开发商所需预先支付的成本就能大大降低，地价和相关税费分７０年交，有些基本就不需要贷款了；这就又给银行造成了一定的压力。另一方面，开发成本的降低必然使消费者购房的门槛降低，但是每月要负担的费用却增高了。这种趋势将促使金融品种越来越多，以适应市场的需要。

　　实行物业税制度对融资模式还有其他的一些影响。为了加强市政基础设施建设，政府可以发行市政债券，但市政基础设施是公共产品，往往收费有困难。然而，由于市政基础设施建设提高了整个城市土地的价值，因此可以设计出一种资本市场融资模式：用未来物业税的增长带来的现金流为发行市政债券作担保；同时，又引入债券评级公司对发行的市政债券进行债券评级，加大透明度和公众监督。这对城市发展是一种比较有效、规范的融资方式。

　　３、对资产与信贷风险的影响

　　根据央行行长周小川的观点，无论城市设施还是房地产都有价格风险，中央的有关政策也强调要警惕“泡沫”，避免银行贷款推动“泡沫”变为不良资产。一些人批评银行对房地产贷款增长过快、特别是开发商贷款承担了过大的风险，但应看到，这些贷款大多都以土地作抵押品，银行对开发项目放贷的风险并不大，用银行的术语说叫作好质押的。而背后隐藏的风险还是要归结为土地管理模式：土地的价格往往是初始的批租价格，人们认为这个价格是合理的，但这是限制供应量下形成的价格，而不是真正的供求平衡价格。以这种方式定价，如果土地批租价格存在“泡沫”，银行就会面临抵押品价值不足的风险。

　　开征物业税

　　对房地产业的若干影响

　　１、房地产开发门槛降低，巨大的行业利润会吸引众多产业包括民间资本进入房地产开发领域

　　征收物业税后，开发商为获取开发土地而需预先支付的成本大大降低，这些年所显示出的巨大利润空间由于行业进入壁垒降低必然会使更多资本进入，资金实力将不再是房地产企业竞争的重点，房地产行业的平均利润将大幅度下降。

　　２、不动产评估行业将大规模发展，相应的评估细则、法规的制定将提上议事日程

　　根据国际惯例，由于征收物业税需要有关部门定期对使用的土地或房产进行评估，在评估价格的基础上征收物业税，应缴纳的物业税会随着土地或房产市值的变化而变化，征税的环节集中在财产的保有阶段。中国是全球最大的房产市场，因此一旦开征物业税，我国的评估业面临巨大的市场需求，提供的就业机会也将呈几何级数扩大。市场的爆发性增长在为评估行业带来机会的同时，也将对不动产评估业进行考验。目前的评估队伍和评估办法是否能适应未来的需要？相应的评估细则、法规的制定何时提到议事日程？同时，由于每年都需要重新评估土地价值和具体的纳税额，其中的利益非常之大，而评估又是永续性的，在评估过程中，由于利益的驱动，有可能会较多地出现评估机构、评估人员、房地产所有人之间的不当行为，如何规范评估行业的行为，保证评估的科学、公开也是面临的一道难题。

　　３、避免重复征税，避免出现“政策性负资产”

　　对于在物业税改革前已经拥有房地产的业主们，他们已经一次性地在购房款中支付了地价和相关税费，如果针对他们也开征物业税，那么属于明显的重复征税，这便与国家的有关法规不相适应。

　　针对这一问题，目前提出的主流的解决办法是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。新房税额的调整考虑土地出让金的因素，而旧房的税率暂时不含土地出让金并入的因素。也就是说，无论新房还是旧房都要交税，只是负担不同。但这是不合理的——如果物业税的征收导致房价下降，就极可能出现有房产者成为政策性负资产者，影响社会安定，银行也将出现大量的断供现象。因此，物业税必须有所区分。

　　４、利于市场健康发展

　　物业税会随着土地或房产市值的变化而变化，可以通过税率对房地产市场的炒卖、虚高、泡沫等情况进行调节，对高档物业的限制也可以自然调节，对于缩小社会贫富差距、促进社会健康稳定发展有深远意义：

　　从短期来讲，开征物业税后房价的突变将促使那些久久徘徊于高端产品大门前的购房者做出购买决策，导致高端市场销售加快；但从长期来讲，由于住宅使用成本的大大提高，高端市场反而会受到一定程度的压抑。

　　从中长期来看，住宅市场将由目前的“购买成本高”而“使用成本低”向“购买成本低”而“使用成本高”转变，这种转变将端正部分购房者的消费心态，特别是那些超出自身经济实力进行购房的行为将受到抑制，有利于市场的健康发展。

　　５、租金有望下降，投资性购房更加理性

　　对物业税的征收最有力的监管体制，可能还是在最终的交易上设置关卡，即不交齐不予过户。这需要建立详细的住房信息系统，同时要求现有的税务管理体制进行新的改革。

　　如果在过户上设卡，则会有很大一部分准备流转的房产转向非法租赁寻找回报；面对大范围的欠缴问题，清理也是一个难题。同时，一些闲置房产的资金压力也大起来，迫使投资购房更加理性。

　　收取租金在房产投资中的比例将有所下降，炒卖房产的势头将得到一定的遏止，物业税开征将使租赁市场发展更加谨慎。

　　６、建筑设计更加注重户型面积的有效使用，楼盘质量竞争加剧

　　从某种角度看，物业税的征收标准与物业的面积或总价有一定关系，如果像个税一样征收则必然出现多个不同建筑面积下税率的临界点，这些临界点下将积压大量面积或总价接近的单位，设计师在进行户型设计时将考虑税费因素。如果采用统一的税率，户型面积区间将压缩在一个功能和价格比较合理的范围内。同时，由于税费的征收，居住成本上升，楼盘的质量也将成为楼盘竞争的热点。

　　年内开征物业税

　　尚欠火候

　　１、物业税的征收和监管体制难以在短时间内健全，全面开征尚待时日

　　今年１月中旬，广东省财政厅在全省财政工作会议上透露广东可能在今年内对不动产开征统一规范的物业税。因为开征物业税涵盖了土地出让金等相关税费，所以会涉及国土、工商、公安户籍、税务等多个部门，征收涉及环节多、范围广，并且牵扯了社会上各个阶层和团体的利益，平衡起来难度大，同时鉴于现在人员流动和多处置业的普遍性，住房的所有者也许并不在所在区域，实际情况复杂，特别是大范围的普查、登记、评估，工作量和难度之大是超出想象的。所以制度健全和完善、尤其是征收和监管体制还需要一段相当长的时间进行改革。

　　２、开征物业税后开发商如何获取土地还没有一个公平合理的办法

　　现在实行的土地拍卖制度（地价一次性交清）是完全市场经济条件下获取土地使用权的公平竞争，其实也是一个资金门槛，把很多实力弱小的开发商拒之门外。一旦不需要一次交清地价，那些小企业甚至不是房地产行业的公司就可能来到这个利润丰厚的产业。就拿目前每个城市几百家甚至上千家的开发商而言，如果在土地管理制度上不设堤防，会使大量的机会主义者借机与政府拍卖的土地叫板，有随时冲垮市场的可能。另外，如何公平获得土地，土地资源如何配置等问题同样引人注目。

　　３、对开征物业税前后开发商获取的土地成本的巨大落差如何处理，短期内没有一个平衡市场价格的万全之策

　　广东地区尤其是深圳，可以说是全国公认的房地产市场最发达和成熟的地区之一，许多著名的房地产开发公司如万科、中海、招商地产、金地、华侨城等，为了企业长期持续发展，在深圳甚至全国许多大城市都通过各种方式储备了大量的开发建设用地，其中有相当部分是通过一次性拍卖交清土地款的。显然，他们今后开发的这些存量土地，销售时的“入门价格”要远比开征物业税后销售房屋的“入门价格”高得多。以万科去年夺得深圳坂田地块标的为例，土地面积３９７�煟福福常�５平方米，可建总建筑面积４３７�煟叮罚捌椒矫祝�万科一次性缴纳了９．７亿元，即意味着土地楼面地价达到２２１６元／平方米。谨慎估算，此项目按住宅均价５０００元／平方米销售，开征物业税后同样的地块开发，同样的建筑成本，项目住宅均价只需要２８１５元／平方米。显而易见，在物业品质（地段、环境、户型……）相差不大的情况下，前者的一次性投入的高成本房屋必将遭遇市场的无情抛弃，会造成新的更加不公平以及市场经济的混乱。

　　而如果对已经一次性交清土地款的开发用地采取全部退还已交地价款的办法，政府的财政又是难以承受的，更何况有的土地款已经变成了道路和桥梁。短期内似乎还没有一个平衡市场价格的万全之策。

　　４、在物业税征收的过程中难题不只是关于征收的法律、法规的制定，还有一个可操作性的难题

　　在实际执行中，如何有效地征收才是最重要的，这其中的不易，我们从个人所得税的艰难征收历程，以及现在花样繁多的逃税方式就可见一斑。面对全社会“居者有其屋”的每家每户的征收，我们目前的征收力量和办法是难以应付的。由于物业税是７０年之长期的“细水长流”，不可能与银行按揭的“月供交款”相提并论，一旦出现拒交、逃税或者无力交纳，征收机关的执法成本将是巨大的。难道为了一年欠税几千元，可以将居者赶出其屋？或者是采用物业公司对付拒交水电费业主的“土”办法，停其水电？执法成本将是我们必须考虑的问题。